Cómo tributa el arrendamiento de vivienda en la renta

 

Actualizado en febrero de 2018.

El principal novedad para todos los contratos de arrendamiento de vivienda firmados a partir del 1 de enero de 2015 es que ya solo cabe la reducción del 60% de los rendimientos, cualquiera que sea la edad del arrendatario. La deducción del 100 % para los arrendamientos a jóvenes que trabajen HA DESAPARECIDO.

Vamos a realizar un repaso detenido del arrendamiento de vivienda recordando algunas cosas que muchas veces no aplicamos, cómo deducir como gasto la amortización del inmueble arrendado, cómo declarar en el caso de que el inquilino no nos pague, o qué declarar en el caso de la cesión de un inmueble a un familiar al que no le cobramos nada.

Los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, salvo que el arrendamiento se realice como actividad económica (y se tenga contratada al menos a una persona con contrato laboral y a jornada completa)

Los gastos deducibles del arrendamiento se agrupan en dos tipos de gastos:

A) Los intereses y otros gastos de financiación y los gastos de Conservación y Reparación de los bienes productores de los rendimientos

1) Los intereses y otros gastos de financiación

Si hemos pedido a una entidad bancaria un préstamo hipotecario para la adquisición del piso alquilado, son gastos deducibles del arrendamiento los intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien (Notaria, ITP y AJD, IVA, gestoría, registro de la propiedad, comisión a la inmobiliaria,…) Es deducible como gasto la parte la cuota del préstamo que corresponde a los intereses.

2) Los gastos de Conservación y Reparación.

Tienen esta consideración: a) Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones. b) Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

El importe total máximo a deducir por los intereses y demás gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. Esto quiere decir que si un año, por ejemplo, los ingresos suman 4.000 euros y se gasta en este apartado 6.000 euros, solo se podrá deducir este año 4.000 euros, quedando los 2.000 euros que faltan pendientes de deducción. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

B) Otros gastos deducibles:

  1. Tributos y recargos no estatales: el IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc.,
  2. Saldos de dudoso cobro. Son deducibles los saldos de dudoso cobro, siempre que estén justificados: a) Cuando el deudor se halle en situación de concurso. b) Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiese transcurrido más de seis meses. Los ingresos estipulados en contrato hay que declararlos en su totalidad, se cobren o no se cobren. Y se podrá considerar como gasto deducible las cantidades no pagadas una vez pasados 6 meses desde la primera gestión de cobro.  Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.
  3. Primas de contratos de seguro, bien sea de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
  4. Gastos de administración, comunidad de propietarios, vigilancia, portería, cuidado de jardines, etc.
  5. Gastos de formalización del contrato de arrendamiento (gestoría que te redacta y/o tramita el contrato), y los de defensa de carácter jurídico (abogado).
  6. Servicios o suministros que asume el propietario.
  7. Cantidades destinadas a la amortización de los inmuebles arrendados

Tienen la consideración de gastos deducibles las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

Y se considera que es así cuando no excedan de los porcentajes que se señalan:

* Bienes inmuebles: El resultado de aplicar el 3 % sobre el mayor de los siguientes valores.

  1. a) Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos inherentes a la adquisición (Notario, registro, IVA no deducible, ITP, Comisión de la agencia,…) sin incluir en el computo el valor del suelo.
  2. b) Valor catastral, excluido el valor del suelo

Ejemplo. Piso alquilado:

Valor de adquisición de 180.000, más 20.000 euros de ITP, notaria, registro y gestión. Total: 200.000 €

Valor catastral: 60.000 €. Valor del suelo 24.000. Valor Construcción: 36.000

Mayor valor: El coste de adquisición, sin incluir el cómputo del valor del suelo:

Suelo: 40% del valor catastral . Valor de adquisición: 200.000 – 40 % (80.000)

Valor de adquisición, sin el suelo: 120.000 x 3 %: 3.600 euros deducibles como amortización del inmueble arrendado.

 

* Bienes de naturaleza mobiliaria cedidos conjuntamente con el inmueble, siempre que sean susceptibles de utilización por un periodo de tiempo superior a un año. El coeficiente máximo de amortización en el caso de instalaciones, mobiliario y enseres es el 10 %.

Los bienes muebles que supongan sustitución de elementos se consideran gasto deducible total en el ejercicio, mientras que los bienes muebles que se consideren mejora del inmueble deben ser amortizados como máximo al 10 % anual

Reducción de los rendimientos

Sobre el rendimiento neto, la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles, se aplicará una reducción del 60 %, cualquiera que sea la reducción del arrendatario. Por tanto, para todos los contratos de arrendamiento ya solo cabe la reducción del 60%. La reducción del 100% de los rendimientos si el arrendatario tiene una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM ha desaparecido en la renta 2015.

Mínimo computable en caso de parentesco

Cuando el  arrendatario del bien inmueble sea el cónyuge o un pariente del contribuyente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total computable no podrá ser inferior a la cuantía que resultaría de la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias al inmueble, es decir, tributa igual que si el inmueble estuviera vació y/o a nuestra disposición, el 2% del valor catastral del inmueble, o el 1,1 % si el valor catastral del inmueble ha sido revisado.

Desaparece la deducción del alquiler para el arrendatario, salvo que…

Desaparece la deducción del alquiler de vivienda para todos los arrendatarios que firmen un contrato de alquiler de vivienda a partir del 1 de enero de 2015, pero se mantiene para todos los contratos firmados en años anteriores y que sigan vigentes en 2015 la deducción del 10,05 % de las cantidades satisfechas por el contribuyemte en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, siempre que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales. Como ocurre con la deducción de vivienda, la base máxima de la deducción es de 9.040 euros, y la desgravación por alquiler es progresiva, según la base imponible del contribuyente.

2 comentarios en “Cómo tributa el arrendamiento de vivienda en la renta

  1. Buenas tardes Jc,
    Vivo en Canarias, y he firmado en un contrato de alquiler en el año 2016,(como inquilino) he visto que la deducción estatal desaparece para los inquilinos, pero por vivir en canarias, porque he visto que si hay esta deducción para los que vivimos en canarias. ¿tendría derecho a la deducción autonómica ?,
    Muchas gracias.

  2. ¡Enhorabuena y Muchísimas Gracias!
    ¡Lástima que la ayuda de la web de Hacienda no sea tan explícita y sencilla como ud. lo expone!
    ¡Gracias de nuevo!

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