Cómo tributa la venta de un inmueble en la renta de 2017

 

Como tributa la venta de un inmueble es un artículo totalmente actualizado para aplicar en la renta de 2017.

Para determinar la ganancia (o pérdida) patrimonial por la venta de un inmueble y declarar la transmisión en la declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas del ejercicio 2017 vamos a desarrollar el proceso, paso a paso, en tres fases:

1) Cálculo de la ganancia (o pérdida) patrimonial

2) Aplicación, si procede, de reducciones y/o beneficios fiscales

3) Cálculo de la tributación del beneficio en la renta

1) CALCULO DE LA GANANCIA PATRIMONIAL

Para determinar la ganancia (o pérdida) patrimonial que genera la venta hay que calcular la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble, es decir, los precios de compra y venta, pero ¡ojo! porque a estos precios de compra y venta se les pueden sumar una serie de gastos que pueden variar y mucho los importes finales a tributar y por tanto conviene revisarlos en detalle:

VALOR DE ADQUISICION a + b + c – d

a) IMPORTE REAL por el que dicha adquisición se hubiese efectuado (valor que figura en la escritura), o el valor comprobado (o declarado) administrativamente a efectos de Sucesiones y Donaciones (en caso de Herencia o Donación), sin que puede exceder del valor de mercado. En el caso de los pisos adquiridos por herencia o donación las comunidades autónomas suelen marcar un precio mínimo oficial según sus criterios: multiplicación del valor catastral, valoración según metros, año de construcción y ubicación del inmueble, etc…

b) + Coste de las INVERSIONES Y MEJORAS efectuadas en los bienes adquiridos, sin computar, a estos efectos, los Gastos de conservación y reparación.

Son gastos de conservación y reparación los destinados a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso (pintar, sustituir un elemento, cambiar un electrodoméstico, etc…), y son gastos de inversiones o mejoras las que redundan en un aumento, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, o bien en un alargamiento de su vida útil (un cerramiento, la construcción de una piscina, una reforma integral, etc…)

c) + Gastos y tributos inherentes a la adquisición (Trasmisiones, IVA, Impuesto sobre Sucesiones, comisiones), a excepción de los intereses, satisfechos por el adquirente.

Se suma al valor de compra el pago del IVA en los inmuebles a estrenar, o el pago de transmisiones o actos jurídicos documentados ante la administración territorial, o el propio pago del impuesto de sucesiones (En la parte proporcional que corresponda), o las comisiones pagadas a una agencia inmobiliaria por su intermediación.

d) – AMORTIZACIONES fiscalmente deducibles, o al menos la amortización mínima, de aquellos inmuebles arrendados.

Cuando se vende un inmueble que ha estado arrendado durante su vida útil, hay que restar de su valoración las amortizaciones que fiscalmente se ha ido deduciendo, o al menos la amortización mínima que marca la ley, durante el tiempo en que el inmueble ha estado arrendado.

VALOR DE TRANSMISION a – b

a) IMPORTE REAL por el que la ENAJENACION se hubiese efectuado (valor que figura en la escritura) o valor declarado o comprobado a efectos de Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado (Por importe real se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalece éste)

b) – GASTOS y TRIBUTOS inherentes a la transmisión, excluidos los intereses satisfechos por el transmitente

Ejemplo: El pago de la plusvalía municipal, la comisión a una agencia inmobiliaria por su intermediación.

El cálculo de la ganancia patrimonial se obtiene por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión

VALOR DE TRANSMISION – VALOR DE ADQUISICION: GANANCIA PATRIMONIAL

 

2) APLICACIÓN, si procede, DE REDUCCIONES Y/O BENEFICIOS FISCALES

Se suprimen los coeficientes de actualización

A partir del ejercicio 2015 se han suprimido los coeficientes de actualización del valor de adquisición de inmuebles no afectos a actividades económicas.

Reinversión en vivienda habitual

Los contribuyentes que vendan su vivienda habitual y reinviertan el importe obtenido en una nueva vivienda habitual estarán exentos de tributación sobre la parte de la ganancia que se destina a la compra de otra casa. Si se destina todo el dinero obtenido en la venta para la adquisición de una nueva vivienda la exención será total, pero si parte de lo obtenido no se reinvierte si se deberá tributar por él.

El contribuyente tiene dos años de plazo desde que vende su vivienda habitual para reinvertir el dinero en otro inmueble y beneficiarse de la exención. Es necesario dejar reflejado expresamente en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal y en qué medida.

Exención para los mayores de 65 años

Los contribuyentes mayores de 65 años cuando venden su vivienda no deben pagar impuestos por la ganancia que obtengan al vender su vivienda habitual. En este caso la ley no obliga a reinvertir el dinero en otra casa para acogerse a la exención.

Bonificación del 50 % cuando se vende un inmueble adquirido en 2012

Están exentas en un 50 % las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles urbanos situados en territorio español que hubiesen sido adquiridos a partir del 12 de mayo de 2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012. No vale en el caso de adquisiciones familiares.

Régimen transitorio de la reducción por abatimiento

El Régimen transitorio aplicable a las ganancias derivadas de la transmisión de un inmueble adquirido por el contribuyente con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, a partir del 1 de enero de 2015, es el siguiente:

  1. Cálculo de la ganancia patrimonial
  2. Cálculo de la ganancia generada con anterioridad al 20 de enero de 2006
  3. Se establece un límite cuantitativo al importe de la ganancia patrimonial susceptible de reducción por abatimiento, que será la parte proporcional a la ganancia de los primeros 400.000 € del valor de las transmisiones de elementos no afectos a actividades económicas adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994

Y sobre los importes que puedan acogerse a la reducción por abatimiento, la reducción aplicable es el 11 ,11 % por cada año de permanencia que exceda de dos desde su adquisición hasta el 31 de diciembre de 1996.

Es decir, sobre la venta de inmuebles antiguos, adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, que antes tenían la reducción por abatimiento, que posteriormente se limitó la posibilidad de reducción a la ganancia generada antes del 20 de enero de 2006, actualmente, desde el 1 de enero de 2015, se establece un nuevo limite a la posibilidad de aplicar esta reducción solo por las ganancias producidas por los primeros 400.000 euros del valor de las transmisiones presentes y/o futuras.

Vamos a explicar cómo funciona este nuevo régimen transitorio con un EJEMPLO:

1) Juan adquirió una casa el 1 de agosto de 1990, por 150.000 €

Juan ha vendido esta casa el 15 de enero de 2017, por 600.000 €

Valor de transmisión 600.000 €. Valor de adquisición 150.000 €

Ganancia patrimonial previa:  450.000 €

2) Ganancia generada con anterioridad al 20/01/2006

Periodo de permanencia hasta el 20/01/2006: 5.651 días

Año 90: 153 días

Años 91/2005 15 años x 365: 5.475 días + 4 días (cada cuatro años hay un año bisiesto y es un día más)

2006: 19 días

Total: 153 + 5.475 + 4 + 19: 5.651 días

Periodo de permanencia hasta la transmisión 15/01/2015:

4.013 días más + 5651: 9.664

Ganancia Patrimonial generada con anterioridad al 20/01/2006

5.651 días / 9.664 días x 450.000 : 263.136,37 € (sobre esta parte de la ganancia es sobre la que se puede aplicar la reducción por abatimiento)

La nueva norma de los 400.000. La novedad desde 2015 es que la cuantía de las ventas por las que podrá disfrutar de este incentivo es de solo 400.000 euros. En el momento en que las ventas efectuadas a partir de 2015 y acogidas a los coeficientes superen dicho importe, las siguientes ventas ya no podrán aplicarlos (aunque se efectúen en años futuros). Es decir, si vendo una finca por 300.000 euros podré acogerme al incentivo en su totalidad, y aún tendré derecho al incentivo por las ventas de 100.000 euros más, en este ejercicio o en posteriores, o incluso (en función del beneficio de cada operación), se puede haber realizado una venta en 2015 y no aplicarse el incentivo porque prefiere utilizarse en una venta que va a realizar posteriormente y por mayor importe o mayor beneficio. Por lo tanto, si vamos a declarar una venta en el ejercicio de 2017, habrá que revisar si en las rentas anteriores (2015 y 2016) hemos realizado alguna venta y hemos agotado, o no, o en qué porcentaje, el límite de los 400.000 euros.

En el ejemplo que estamos siguiendo, y dado que la venta es por 600.000 euros, agotamos totalmente el incentivo e incluso no podemos aplicarlo sobre toda la ganancia patrimonial generada con anterioridad al 20 de enero de 2016, sino por la parte proporcional:

400.000/600.000 x 263.136,37: 175.424,24 € Parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad al 20/01/2006 que puede acogerse a la reducción por abatimiento

Aplicación de la reducción por abatimiento: Se aplica una reducción del 11,11 % por cada año de permanencia que exceda de 2 años desde la fecha de adquisición hasta el 31 de diciembre de 1996

Por tanto, de 1 de agosto de 1990 a 31 de diciembre de 1996, 7 años (Redondeo al alza) – 2 años : 5 años x 11,11 %: Reducción del 55,55 % sobre 175.424,24: 97.448,17 € de reducción

Finalmente: Ganancia generada con anterioridad al 20/01/2006: 175.424,24 €  – Reducción (97.448,17): 77.976,07 €

Ganancia patrimonial reducida (Hasta el 20/01/2006): 77.976,07 €

Ganancia Patrimonial generada con posterioridad al 20/01/2006 (Sin reducción)

450.000 – 175.424,24: 274.575,76 €

Y así, en este ejemplo, la tributación de esta venta será por:

77.976,07 + 274.575,76: 352.551,83 € Ganancia Patrimonial reducida no exenta

Sobre esta cantidad definitiva, una vez reflejada en la declaración de la renta, tributara de la siguiente manera:

3) CALCULO DE LA TRIBUTACION EN LA DECLARACION DE LA RENTA

Para el ejercicio 2017, la tributación de las ganancias patrimoniales por la venta de inmuebles será por tramos:

Las ganancias de hasta 6.000 euros tributan por el 19%; entre 6.000 y hasta 50.000 euros, al 21%, y a partir de 50.000 euros, al 23%.

Hasta  6.000 € de ganancia                          19 %

De 6.001 € hasta 50.000 €                            21 %

Más de 50.001 € de ganancia                       23 %

En el ejemplo anterior, que viene al pelo, la ganancia de 352.551,83 € supondría una tributación directa a Hacienda de:

Por los primeros 6.000           (19 %)                    6.000                           1.140 €

De 6.001 a 50.000                  (21 %)                    44.000                        9.240 €

De 50.001 a 352.551,83        (23 %)                 302.551,83                 69.586,92 €

TOTAL: 79.966,92 €

Osea que la venta de un inmueble en 2017 por 600.000 euros, con un beneficio de 450.000, con una reducción por abatimiento de 97.448,17, y una ganancia patrimonial a tributar de 352.551,83, terminaría por costarnos realmente, de pago directo en renta, la cantidad de 79.966,92 €.

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¿Cómo tributa la venta de un piso de mi madre del que soy nudo propietario?

VENTA DE UN INMUEBLE CON USUFRUCTO VITALICIO Y NUDA PROPIEDAD

Una situación que se da muy a menudo es la venta de un piso que pertenece a una viuda (o viudo), en cuanto a una mitad indivisa, en pleno dominio, y el usufructo de viudedad de la restante mitad, y a su hijo la nuda propiedad de esta última mitad indivisa, por herencia de su esposo y padre, respectivamente, tras su fallecimiento.

50 %: Plena propiedad de la madre

50 %: Usufructo vitalicio de la madre y Nuda propiedad del hijo

Vamos a ver paso a paso el cálculo de la ganancia patrimonial por la venta del piso tal y como se tiene que declarar en la confección de la declaración de renta de 2017, en el periodo de declaración que se abre a partir del 4 de abril de 2018:

El historial

María compro la vivienda con su marido Joaquín el 15 de abril de 1987

Diez años después María y su marido adquieren otra vivienda, que se convierte en su nueva vivienda habitual, y arriendan esta vivienda en enero de 1998. Estuvo 10 años completos arrendada, hasta el mes de diciembre de 2008 incluido. No volvió a ser alquilada.

Su marido Joaquín falleció el 18 de marzo de 2010, y tras la aceptación de herencia su hijo Manuel adquirió de este piso la nuda propiedad sobre la mitad indivisa de su padre, mientras su madre adquiría el usufructo vitalicio sobre esa mitad indivisa, además de tener en propiedad el otro 50 %

María y su hijo se plantearon vender la casa, y como se encontraba en pésimo estado tras los 10 años de arrendamiento y el paso del tiempo posterior, decidieron acometer una reforma integral de la vivienda y ponerla a la venta.

Finalmente el piso se vendió el 21 de diciembre de 2017.

 

1) Venta de la mitad indivisa de la madre

El valor de adquisición de la vivienda el 15 de abril de 1987 fijado en la escritura fue de 2 millones de pesetas (12.000 euros), por lo que la mitad de María supondría 6.000,00 euros. El 50 % de los gastos localizados de la época suponían al cambio 400 euros, por lo que el valor de adquisición del 50 % ascendía a 6.400 euros (Importe real por el que dicha adquisición se hubiese efectuado)

El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos no es fácil de distinguir, empezando por el concepto ¿Qué se considera una inversión o mejora?

En el caso que nos ocupa se realizó una reforma integral de la vivienda, con obras en la cocina, baños, suelos, cambio de puertas, etc.. y nosotros entendemos que el coste de la reforma integral debe considerarse como mejora, ya que sin la misma hubiera sido imposible vender el piso al precio que se vendió.

Según la consulta V0896-14, en la que el consultante adquiere una vivienda que necesita una reforma integral para poder ser habitada, hacienda tampoco es excesivamente clara, y dice que “debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones (y por tanto no son mejoras) las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil”.

Por tanto, se entendería como mejora la ampliación de los metros de superficie habitable, la instalación de ascensor o de calefacción donde no la había, o una mejora que suponga un “alargamiento de su vida útil”, concepto en el que cabe todo… lo que quiera la inspección.

También nos puede ayudar a saber que se puede entender como mejora lo que se entendía como tal por Hacienda en los años 2010/2011, cuando se consideró deducibles las obras de mejora en la vivienda que tuvieran por objeto:

– La mejora energética de la vivienda, higiene salud y protección del medio ambiente y utilización de energías renovables.

– La seguridad y estanqueidad y en particular la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas y otros suministros.

– Favorecer la accesibilidad al edificio o a las viviendas

– Obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación que permitan el acceso a internet y a servicios de televisión digital.

De todas formas hay que tener en cuenta que el criterio de Hacienda suele ser muy restrictivo, y aunque es evidente que sin una reforma profunda muchos pisos no podrían venderse después al precio que se venden y obtener la ganancia por la que se tributa, dependerá del funcionario que revise los gastos aceptarlos como mejora o no.

Sin embargo, si en lugar de vender el inmueble como persona física quien vendiera fuera una sociedad todos esos gastos legalmente declarados y contabilizados serían deducibles sin mayores problemas. Como siempre, en caso de revisión, el inspector de la agencia tributaria decidirá si esa reforma integral supone un “alargamiento de la vida útil” del inmueble. Lo que es evidente para el contribuyente se vuelve confuso ante la inspección. No puedo ser más claro.

Y Hacienda lo complica un poco más. Según la normativa, en el supuesto especial de transmisión de elementos patrimoniales en los que se hayan realizado mejoras en un año distinto al de su adquisición, será preciso distinguir la parte del valor de transmisión que corresponda al elemento patrimonial y a la mejora o mejoras realizadas, con objeto de determinar, de forma separada e independiente, tanto las ganancias o pérdidas patrimoniales derivado de uno y otras, como la reducción que, en su caso, resulte aplicable. A estos efectos se tomarán como valores y fechas de adquisición los que correspondan, respectivamente, al elemento patrimonial y a cada una de las mejoras realizadas.

En consecuencia, las ganancias o pérdidas patrimoniales así determinadas podrán tener diferentes periodos de generación, resultando también diferentes los porcentajes reductores que, en su caso, proceda aplicar sobre las ganancias patrimoniales en función de las antigüedades que tuvieran a 31 de diciembre de 1996, el elemento patrimonial propiamente dicho y cada una de las mejoras realizadas, teniendo en cuenta que si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos se tomará como periodo de permanencia de éstas en el patrimonio del contribuyente el número de años que medie entre la fecha en que se hubiesen realizado y el 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso.

¿Y cómo se distingue la parte del precio de la transmisión del inmueble que se corresponde a la mejora realizada?

Esto es realmente complicado. Normalmente se vende un inmueble por un precio conjunto, sin determinar el precio de cada uno de sus elementos. Hacienda pone un ejemplo en el manual de renta 2016 (Pag 385), en que el que señala como mejoras en año distinto la construcción de una piscina y la remodelación del interior del chalet. Pone en ese ejemplo que dichas mejoras costaron 75.000 euros, y que del precio de venta total, de 500.000 euros, 150.000 euros de la venta corresponden a la parte de la venta de las mejoras, sin especificar como se llega a semejante conclusión.

Nosotros, en nuestro ejemplo, vamos a ser más concretos con un hecho objetivo. Entendemos que la reforma integral de la vivienda debe ser considerada mejora, ya que sin la misma hubiera sido imposible vender el piso al precio que se vendió, en 93.000 euros. De hecho, se llamó a una conocida inmobiliaria para vender el piso antes de la reforma y el precio máximo que señalaron de venta fue de 42.000 euros.

Sabiendo que la reforma costó, según presupuesto, 22.000 euros, este importe debería tenerse en cuenta como valor de referencia para calcular la ganancia patrimonial de la parte de la vivienda que podría considerarse como mejora.

Y el último concepto del valor de adquisición, dado que este inmueble estuvo arrendado durante 10 años, sería restar las amortizaciones fiscalmente deducibles, o al menos la amortización mínima, de los inmuebles arrendados.

Si el inmueble hubiera estado arrendado a terceros, la amortización se realizará aplicando por cada año en que hubiera estado arrendado un 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el valor del suelo. Aunque no se hayan deducido estas amortizaciones en la renta si debe contabilizarse, al menos, la amortización mínima a la que se tenía derecho.

En nuestro ejemplo, revisando las declaraciones fiscales, los recibos de contribución, y conociendo el valor de adquisición, nos sale que las amortizaciones fiscalmente deducibles durante los 10 años que el inmueble estuvo arrendado alcanzan justo los 2.000 €.

Las cuentas, paso a paso

Por tanto, el valor de adquisición del 50 % de la vivienda adquirida el 15 de abril de 1987 sería: 6.400 – 1.000: 5.400 €

A este valor de adquisición habría que sumarle el importe del 50 % de la reforma integral (11.000 euros), y para hacer el cálculo de la ganancia patrimonial con o sin reforma deberíamos contar con el precio real de venta, con la reforma (93.000 euros), y el precio de tasación de venta sin la reforma (42.000), por lo que debemos realizar el cálculo de la venta sin reforma (45 %) y el cálculo de la venta con reforma (55%)

Sobre el precio de venta real (93.000), con reforma, el precio de venta máximo sin reforma (42.000), supone un 45 % del total, mientras que el resto de venta con la reforma supone un 55 %.

Sin embargo, entendemos que solo podemos aplicar reducciones sobre el valor de adquisición sin la reforma (que se produjo en 2017)

Valor adquisición sin reforma: 2.430 (45% de 5.400)

Valor adquisición con reforma: 2.970 (55% de 5.400) + 11.000: 13.970

Por el contrario, el cálculo del valor de transmisión es más sencillo de obtener. El precio de venta en escritura del piso fue de 93.000 €, que fue el importe real efectivamente satisfecho, y que no resulta inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecería este. A este importe de 46.500 € (50 % de 93.000) se deben restar los gastos y tributos inherentes a la transmisión, que en este caso son el 50 % del pago del impuesto de plusvalía municipal (1.839,05 €), y el 50 % de la comisión satisfecha a la agencia inmobiliaria que intermedió en la venta (1.800,00 €) y localizó al comprador.

Valor de venta sin reforma: 19.287,43 (45 %)

Valor de venta con reforma: 23.573,52 (55%)

GANANCIA PATRIMONIAL sin reforma: 19.287,43 – 2.430: 16.857,43

GANANCIA PATRIMONIAL con reforma: 23.573,52 – 13.970: 9.603,52

 

En cuanto a la APLICACIÓN, si procede, DE REDUCCIONES Y/O BENEFICIOS FISCALES, recordar que María no puede aplicarse la bonificación por la venta de vivienda para mayores de 65 años ya que este piso no era su vivienda habitual.

Pero si puede aplicarse la reducción por abatimiento aplicable a las ganancias derivadas de la transmisión de un inmueble adquirido por el contribuyente con anterioridad al 31 de diciembre de 1994

 

Cálculo de la ganancia generada con anterioridad al 20 de enero de 2006

Dado que el importe de la venta solo fueron 93.000,00 €, no opera el límite cuantitativo al importe de la ganancia patrimonial susceptible de reducción por abatimiento, que será la parte proporcional a la ganancia de los primeros 400.000 € del valor de las transmisiones de elementos no afectos a actividades económicas adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.

Y sobre los importes que puedan acogerse a la reducción por abatimiento, la reducción aplicable es el 11 ,11 % por cada año de permanencia que exceda de dos desde su adquisición hasta el 31 de diciembre de 1996.

Periodo de permanencia hasta el 20/01/2006:

261 días de 1987 + 18 años completos (18 x 365) 6570 días + 5 días de años bisiestos + 19 días de 2006: 6.855 días

Días de permanencia del 15/04/1987 a 21/12/2017

261 días de 1987 + 29 años completos (29 x 365) 10.585 días + 8 días de años bisiestos + 355 días de 2017: 11.209 días

Luego la ganancia patrimonial que se entiende generada con anterioridad al 20/01/2006 será:

6.855 días / 11.209 días x 16.857,43 €: 10.309,37 €

Dado que se aplica una reducción del 11,11 % por cada año de permanencia que exceda de dos desde su adquisición, el 15/04/1987, hasta el 31 de diciembre de 1996: 10 (redondeo al alza) -2 Años: 8 años x 11,11 %: 88,88 %

Por tanto, el 88,88 % de esta parte de la ganancia patrimonial (10.309,37) estará totalmente exenta (9.162,97) , y solo tributará por el resto (1.146,40).

TRIBUTACION: 16.857,43 10.309,37: 6.548,06 + 1.146,40 : 7.694,46               

TRIBUTACION DEFINITIVA: 7.694,46 + 9.603,52 (Ganancia con reforma, y sin derecho a reducciones): 17.297,98 € a tributar

Hasta 6.000 €                     19 %               1.140,00 €

Resto: 11.297,98 €              21 %               2.372,58 €

TOTAL:  3.512,58 €

 

2) Venta del usufructo vitalicio de la madre y de la nuda propiedad del hijo sobre la otra mitad indivisa

El valor de adquisición del 50 % de este inmueble, tras el fallecimiento del padre, es el valor declarado a efectos del impuesto sobre sucesiones, que no es otro que el valor que marca la normativa, que en este caso el valor mínimo que señalan las CCAA para sucesiones y donaciones.

Cada comunidad autónoma tiene unos criterios o modos de valoración de los inmuebles, que se consideran valores mínimos, y que si no se respetan en las escrituras son de revisión automática por los técnicos de la administración. En este caso concreto el valor que se reflejó en la escritura fue de 70.800,00 €, que es el valor fijado administrativamente a efectos del impuesto sobre sucesiones.

El valor de adquisición del 50 % que forma parte de la herencia:

Valoración del piso: 70.800 €: 50 % : 35.400

+ inversiones y mejoras: 11.000

+ Gastos y tributos inherentes a la adquisición  (gastos de    notaría, registro, plusvalía) 1.684 €

– Amortizaciones fiscalmente deducibles: 1.000

Valor de adquisición: 35.400 + 11.000 + 1.684 – 1.000: 47.084

Dado que ya no procede aplicar reducciones por esta parte de la venta, tampoco merece la pena deslindar el valor de adquisición sin reforma y con reforma.

 

La valoración del Usufructo Vitalicio depende de la edad del usufructuario. María nació el 07/11/1938 y a la fecha de fallecimiento de su marido (18/03/2010), tenía 71 años.

El valor del usufructo vitalicio es igual al 70 % del valor total del bien (en pleno dominio) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad, disminuyendo un 1% por cada año de aumento de la edad, con un límite mínimo del 10 %.

La forma más habitual de calcular el usufructo vitalicio es la siguiente:

Valoración del usufructo: 89 – edad del usufructuario, sin olvidar que el valor mínimo es el 10 % y el máximo el 70 %.

En nuestro caso: 89 – 71: 18 %.

Por tanto, el valor de adquisición para la usufructuaria:

El 18 % de 47.084: 8.475,12 €

Por su parte, el valor de adquisición del nudo propietario:

47.084 – 8.475,12: 38.608,88 €

 

Con respecto al valor de transmisión de la vivienda, el problema que se plantea es que el valor del usufructo vitalicio varía cada año, según la edad del usufructuario. Y dado que la madre, en el momento de la venta, tenía 79 años, se plantean dos situaciones:

Supuesto 1. Considerar que como ella adquirió el 18 % del valor total de la vivienda, ese mismo porcentaje es el que se le debe asignar sobre el valor de la venta, con independencia de que ahora tenga 79 años.

Supuesto 2. O bien considerar que el valor de venta del usufructo es el que se deriva de la edad actual de la madre. Ello supondría asignarle un 10 % del valor de la venta, puesto que la resta de 89 – 79 da 10%, y es el valor del usufructo mínimo, que debe valorarse en un 10 %. De esta manera se asignaría al nudo propietario un 90 % del valor de la venta.

Hacienda considera que la alteración patrimonial que obtendrán el usufructuario y el nudo propietario deben calcularse según este segundo supuesto. Pero, ojo, esto no modifica el valor de adquisición, que se mantiene, y solo se modifica el valor de transmisión por el paso de los años.

 

Por el contrario, el cálculo del valor de transmisión es más sencillo de calcular. El precio de venta en escritura del piso fue de 93.000 €, que fue el importe real efectivamente satisfecho, y que no resulta inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecería este. A este valor de 46.500 € (50 % de 93.000) se deben restar los gastos y tributos inherentes a la transmisión, que en este caso son el 50 % del pago del impuesto de plusvalía municipal (1.839,05 €), y el 50 % de la comisión satisfecha a la agencia inmobiliaria que intermedió en la venta (1.800,00 €) y localizó al comprador.

Valor de transmisión: 46.500 – 1.839,05 – 1.800: 42.860,95 €

Valor de transmisión para la usufructuaria:

10 % de 42.860,95: 4.286,10 €

Valor de transmisión para el nudo propietario:

90 % de 42.860,95: 38.574,85 €

 

GANANCIA PATRIMONIAL PARA LA USUFRUCTUARIA:

Valor de Transmisión: 4.286,10 €

Valor de Adquisición: 8.475,12 €

Pérdida Patrimonial: – 4.189,02

TRIBUTACION: 0

 

GANANCIA PATRIMONIAL PARA EL NUDO PROPIETARIO:

Valor de Transmisión: 38.574,85 €

Valor de Adquisición:  38.608,88 €

Pérdida Patrimonial: – 34,03 €

TRIBUTACION: 0

 

Ahora te toca a ti. ¿Cual es tu situación?

Ya sabemos que cada caso es un mundo.

277 comentarios en “Cómo tributa la venta de un inmueble en la renta de 2017

  1. Buenas t%ardes:

    A continuación les expongo mi caso, el cual es similar a éste último que exponen: Mi madre y yo tenemos una casa con titularidad al 50%, pero se da el caso de que ella ahora está incapacitada y yo soy su tutor. La casa está valorada en el catastro en 100 € aproximadamente dado que data del año 1900 y aunque fue derribada respetando los cimientos y parte de garaje y bodega no se actualizado su valor. Decir que esta obra se hizo en el año 1991 y que en Junio de 2015 se acometió una reforma por valor aproximado de 15.000 euros la cual he asumido yo en su totalidad.

    Mi pregunta es:

    Si ahora vendo la vivienda como tengo que enfocar dicha venta a nivel fiscal. Al estar mi madre incapacitada y yo ser su tutor y el que vende recae sobre mí todo el peso tributario o se respeta su porcentaje de propiedad y por ser ella mayor de 65 años su parte no tributaría?. Muchas gracias por su ayuda.

    Saludos cordiales!

    Jose.

    • Hola, Jose
      Como dices, tu caso parece muy similar al que exponemos nosotros en el post. Revisalo con cuidado y aplícalo en tu declaración. También puedes consultar en el teléfono 901335533 de Hacienda.
      Aunque tu madre esté incapacitada, tendrá que hacer la declaración si supera los límites que marca la Agencia Tributaria. ¡Muy importante! Si, como dices, esta era su vivienda habitual, la venta de su parte estaría exenta. El valor de tu 50 % sería el 50 % del valor que se puso a esta vivienda en la aceptación de herencia por el fallecimiento de tu padre (entiendo que esta es la manera en la que tu has adquirido tu 50 %)
      Y podrás aplicarte, por tu parte, el 50 % (7.500 €) de los gastos de la reforma, para la venta de tu 50 %.
      Deberás tener cuidado con la Agencia Tributaria con los gastos de la reforma integral (todos aquellos gastos que no se consideren mejoras no te los permitirán), ojo con considerar el inmueble como la vivienda habitual de tu madre si hace un tiempo que no vive allí (en el caso de que, al estar incapacitada, estuviera internada en una residencia o viviera contigo, si es el caso)
      En definitiva, cada caso es único y aquellas dudas que mantengas puedes terminar de resolverlas en el teléfono de Hacienda que he comentado.
      Un saludo y suerte.
      Gracias por comentar el artículo

  2. Buenas tardes,

    Hace 10 años (2006) compramos entre 3 hermanos y mi padre una vivienda para la cual se pidió un préstamo hipotecario del que no se ha deducido ningún importe por ninguno de los titulares al no ser primera vivienda y la cual se cedió en usufructo al progenitor.
    10 años después hemos vendido dicha vivienda con una pérdida de 30.000.- eur sobre su valor inicial y cuyo importe cobrado se ha partido en cuatro partes ingresando cada uno de nosotros su parte en una entidad financiera.
    ¿Cómo afecta esto a nuestra próxima declaración de la renta?¿es necesario hacer constar el importe recibido?¿hay, en su caso algún tipo de bonificación por la pérdida?

    • Primero: Si, es necesario declarar la venta del inmueble, cada uno de vosotros con respecto a su participación, dentro del apartado de Ganancias y Pérdidas Patrimoniales. Dado que el valor de adquisición ha sido mayor que el valor de transmisión, se declarará la venta como una pérdida en la base imponible del ahorro.
      Segundo: No hay bonificación por la pérdida, sino la posibilidad de compensación. Las ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales cualquiera que haya sido su periodo de permanencia se integran y compensan exclusivamente entre sí en cada periodo impositivo, originando como resultado un saldo positivo o negativo. El saldo negativo, como en el sucede en este caso, se compensará con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario integrantes de la base imponible del ahorro (intereses de cuentas, dividendos de acciones, rendimientos de letras del tesoro, etc…), obtenido en el mismo periodo impositivo, con el límite para 2015 del 10 % de dicho saldo positivo (Si alcanzara). Si tras dicha compensación quedase saldo negativo (que sería lo más normal), su importe se compensará en los cuatro años siguientes, si es posible.
      Un saludo

  3. Hola Juan Carlos,en primer lugar me gustaría felicitarte por tu blog, me parece muy útil y con unas explicaciones sencillas y fáciles de entender, pero como tu bien dices cada caso es diferente y quisiera comentarte el mio.
    Mi padre compro un terreno en 1973 por un millón de pesetas ,al año siguiente construyó una casa en él y jardín a su alrededor.El año pasado lo vendió por 125000 euros .Mi padre no tiene constancia de lo que le costó la casa y ahora no sabe cuánto tendrá que pagar a hacienda .Esta muy preocupado porque le han dicho que desde la última reforma fiscal ,han quitado la aplicación de los coeficientes correctores y que probablemente tenga que pagar mucho.Al leer tu artículo he visto que se le podría aplicar el régimen transitorio pero no se cómo, además no se como valorar la casa construida.Muchas gracias de antemano y un saludo .

    • Hola, Nieves, y gracias por tu aportación

      Al tema. Voy a darte una visión práctica, que pueda servirte de ayuda, pero faltan muchos datos que deberías revisar. Se compró como solar y se vendió como solar? No se hizo, en su día, o posteriormente, una declaración de obra nueva ? Y no se le dio entonces una valoración?

      Me dices que el terreno se compró en 1973 (y yo me invento por ejemplo que fue el 30 de junio), por un millón de pesetas, es decir, 6.000 euros, y que al año siguiente se construyó una casa con el coste de otro millón de pesetas, otros 6.000 euros (otro dato cosecha mía), y así tenemos una valor de adquisición de 12.000. Sabiendo que el valor de transmisión (el 30 de junio de 2015, para redondear) ha sido de 125.000 euros, ya podemos calcular la ganancia patrimonial de la operación: 113.000 €.

      Para calcular la ganancia exenta y la ganancia que debe tributar debemos contar los días con esta fórmula:

      Días desde la fecha de adquisición hasta el 20/01/2006
      —————————————————————————————— x 113.000
      Días desde la fecha de adquisición hasta el día de la venta 30/06/2015

      11.882 días
      ————— x 113.000 : 87.584 € ganancia generada con anterioridad al 20/01/2006 totalmente exenta de tributación
      15.330 días

      Ganancia por la que se debe tributar: 113.000 – 87.584 : 25.416 €

      Tributación por la venta del inmueble:
      – Hasta los 6.000 euros al 19 %: 1.140 euros
      – De 6.001 a 25.416 euros al 21 %: 4.077 euros

      A tributar en renta por la venta de este inmueble: 1140 + 4077: 5.217 euros
      Espero que te sirva a ayuda.
      Un saludo

  4. Enhora buena por tu blog Juan Carlos, mi caso es muy semejante a este, con la particularidad de que la venta de la vvda. de mi madre 50% y nuda propiedad del 50% mia, con el usufructo vitalicio de este 50% por parte de mi madre, siendo la vivienda habitual de ella, la venta de su 50% esta exenta por tener mas de 65 años pero tiene que declarar las plusvalias-minusvalias por la venta del usufructo vitalicio y en caso afirmativo tiene que minorarle el 3% del precio del valorde compra por cada año en su poder desde la herencia,(esta fue en 2011 y la venta en 2015) o sea un 12%.

    MUCHAS GRACIAS.

  5. Buenos dias, mi caso es el siguiente compre mi vivienda habitual en 2009 por 66000€ y le vendi en octubre de 2015 por 58000€, estuve en hacienda para hacer la declaración me dicen que he tenido perdidas pero que solo me puede desgravar por vivienda es lo que pague de cuotas desde 1 de enero de 2015 hasta octubre y que la cancelación del prestamo hipotecario no se puede desgravar. Esto es asi. Gracias y Saludos

    • Hola, Juan Antonio
      Siento que, como la mayoría de los contribuyentes que venden su vivienda en estos tiempos, hayas tenido perdidas patrimoniales en la transmisión de tu vivienda.
      Con respecto a la deducción de vivienda la ley dice que puedes deducirte todas las cantidades satisfechas en el ejercicio para la adquisición de la vivienda habitual, con el limite de 9.040 euros por declaración. Para poder vender tu vivienda has tenido que ser propietario de la misma al 100 %, es decir, pagar las cuotas mensuales desde enero a octubre y todo el capital pendiente del préstamo antes de la venta. Todas esas cantidades satisfechas para la adquisición de la vivienda son deducibles, como es fácil de entender, con el límite de 9.040 euros.
      Un saludo

  6. Buenos días. Al fallecimiento de mi suegro el 5-12-2010, Dejó en herencia entre otros inmuebles, un terreno rústico, cuyo valor declarado en el caudal hereditario fue de 2.500 euros.
    Los herederos son : Viuda 50% y usufructo del 50%. 4 hijos en nuda propiedad con 12,5%.
    el 25-03-2015 se procede a la venta de dicho terreo por 8.000 euros. Siendo los gastos de notario 183,01 euros.
    Mi pregunta es: Que tiene que declarar la viuda en IRPF como beneficio. y Que tiene que declarar cada hijo por el mismo concepto-

    Muchas gracias.

    Martín Casado

    • Hola
      Siento no poder ser muy concreto porque muchas veces faltan datos pero, por darte alguna idea:
      50 % de la venta propiedad de la viuda, el valor de adquisición sería el de la fecha de adquisición del solar, no la valoración de la herencia, y valor de transmisión, si, sería el 50 % de 8.000, es decir, 4.000. Se pueden deducir los gastos de transmisión, como podría ser la plusvalía, pero no los gastos del notario, que deben correr de cuenta del comprador.
      Y el otro 50 %, sobre una valor de adquisición de 2.500 en la herencia, el 50 % serían 1.250, y este valor de adquisición debe ser distribuido entre la viuda y los 4 hijos. Si, por ejemplo, la viuda tiene 71 años en 2010, la valoración del usufructo de ese 50 % sería (89-71) un 18 %. Por tanto, el valor de adquisición para la viuda sería de 225 euros, y para cada uno de los 4 hijos de 256,25 euros.
      Y el valor de transmisión seria, en 2015, 5 años después, la viuda tiene 76 (89-76) y su parte de la venta sería un 13 %, es decir, 520 euros, mientras que cada uno de los 4 hijos tendría un importe de transmisión de 870 euros.
      Así serían las cosas. Espero no ser demasiado farragoso.
      Un saludo

  7. Hola Juan Carlos, Al respecto del último ejemplo me surge una duda. Te planteo mi caso por si puedes ayudarme. Una herencia de mi padre que nos llega después de su fallecimiento. A mi familia nos llega un 25% de una finca. Para mi madre el tercio de usufructo, para mi y mis hermanos dos terceras partes en propiedad.
    Eso ocurre a fecha 98 que fallece mi padre (Mi madre con 56 años). Sin tener en cuentas gastos deducibles ni nada, solo teniendo en cuenta el valor de adquisición marcado por notaria (toda la finca 35mil(, y el valor de transmisión en 2015(toda la finca 100mil):

    – De la parte del usufructo (que es un 6’66% del total):
    – Mi madre declarará por un 33% (89-56años) de ese usufructo (6.66%) del valor de adquisición
    – Los hijos por sus plenos dominios de las dos terceras partes + el resto del usufructo que queda

    Respecto a la transmisión, tengo la duda de las dos opciones:
    Opción A: se vende en 2015, mi madre seguirá declarando como valor transmisión el 33% del tercio
    Opción B: se vende en 2015, mi madre tiene 74 años, por lo que se pondría como valor de transmisión un 15% del tercio.

    No entiendo en tu ejemplo lo de no llegar al mínimo del 10%..

    ¿Podrías indicarme que opción es la correcta? ¿O da igual la que se escoja para la declaración de mi madre?

    Muchas gracias y un saludo.

    • Hola, Joaquín
      El tema del 10 % es que el usufructo siempre debe valorarse, como mínimo, en el 10 %. Por ejemplo una viuda con 82 años, si restamos 89-82 años nos saldría un 7 % de usufructo, pero la normativa dice que como mínimo el usufructo sería el 10 %, y a su vez, como máximo, la nuda propiedad sería el 90 %.
      Al asunto. Como lo entiendo. En el 98 el usufructo sería 89-56: 33 %, como dices. Tu madre el 33 % y los hijos el 67 %.
      Y se vende en 2015, y tu madre tiene 74 años. Y en este caso los porcentajes de los valores de adquisición se mantienen, pero en la venta Hacienda estima que los porcentajes de los valores de transmisión deben modificarse por el paso del tiempo, y tu madre debería aplicarse el 15 % del valor de transmisión, como bien dices, y los hijos el 85 % del valor de transmisión.
      Un saludo

  8. Buenos dias¡
    Enhorabuena y gracias por compartir tus conocimientos con tan interesante blog. Didáctico, sencillo y preciso en los comentarios y ejemplos.
    Mi consulta es la siguiente: En el caso de un contribuyente mayor de 65 años que vende su vivienda habitual , de la que tiene plena propiedad del 50% y es usufructuario del otro 50%, la exención por la Ganancia obtenida, ¿ abarcaría al total importe obtenido por los los dos conceptos, plena propiedad y usufructo, o solo a la plena propiedad, en este caso el 50%?

    Gracias. Saludos cordiales.

    • Hola Joramu
      Con respecto al 50 % de la venta de la vivienda habitual que el mayor de 65 años mantiene en propiedad plena no hay duda: Ganancia exenta.
      Mi opinión es que la venta de la parte proporcional del usufructo, que corresponde al mayor de 65, también estaría exenta, mientras que habría que tributar por la venta de la parte proporcional del nudo propietario, puesto que no tiene 65 años y, da la impresión, tampoco es su vivienda habitual.
      De todas formas, te animo a echar un vistazo a estas consultas del INFORMA: Venta vivienda mayor de 65
      venta nuda propiedad
      venta usufructo

  9. Hola, me ha fascinado tu blog, y gracias al caso que te expongo más abajo he llegado a él, así que aunque me haya quebrado la cabeza con él me ha servido para aprender contigo.
    Te explico un poco, tengo una finca rústica sin edificación de secano, adquisición por herencia de madre el 21/08/1991 en nuda propiedad, de la que por la regla del 89 me corresponde un 11% ya que el usufructuario tenía 78 años, no sé el importe. Posteriormente el 13/09/2002 por herencia de padre se adquiere el pleno dominio valorado en 30.440 €. La venta se realiza en 03/02/2015. Como reflejo esto en renta.
    Muchas gracias de antemano.

  10. Perdona olvidé ponerte importe venta, que es de 14.000 € porque solo se vendió la mitad de la finca, la otra mitad se sigue conservando. Y ha estado alquilada algunos años para sembrarla y demás.

    • Hola, Sarita
      No puedo hacer cálculos exactos con los datos de que dispongo, ni ese es el objetivo de este blog. Si ayudaros a ver las cosas con más claridad.
      Faltaría saber el valor de adquisición del 89 % del 50 % de la nuda propiedad adquirida en 1991, y sumarle un 11% del 50 % adquirido en 2002 cuando se consolida la nuda propiedad, y se convierte en plena propiedad del 50 %.
      Del otro 50 %, adquirido en 2002, y valorado en 15.220 (50 % de 30.440), y vendido en 2015, la mitad, por 14.000, indicaría que en la mitad de la venta se habrían producido perdidas, dado que el valor de adquisición sería 7.610 € y el valor de transmisión alcanzaría los 7.000 euros. Si no estoy equivocado.
      Recurso es está es una respuesta rápida que no puede entenderse como una respuesta profesional, solo una opinión más.
      Un saludo

  11. Buenas tardes,

    La verdad es que me está ayudando mucho tu blog. Tengo una consulta a ver si puedes al menos guiarme.

    Mi hermano vendió su piso el diciembre de 2015 por 275000 y lo compró en 2007 por 365000, y ha amortizado, pero aun le queda por pagar una parte de hipoteca de 72.000 euros.

    Mi pregunta es que yo lo pongo todo en página 10, G2, pero lo de la amortización de la hipoteca no sé donde ponerlo, porque si lo pongo con la venta, me sale ganancia y la verdad es que ese no es el caso.
    En fin no sé, si me puedes ayudar.

    Muchas gracias.

    • Hola, Sandra
      En este caso hay una perdida, evidente, de 90.000, que podrá ser compensada con beneficios del mismo tipo en los próximos 4 ejercicios.
      El tema del préstamo pendiente de amortizar solo se pone en el caso que se hubiese producido una ganancia patrimonial y se quisiera acogerse a la exención de la ganancia por reinversión de lo obtenido (menos el préstamo pendiente de amortizar) en otra vivienda habitual. Dado que no se produce beneficio en la venta no es necesario reflejar el tema del préstamo.
      Un saludo

  12. Buenas tardes, ante todo agradezco su ayuda a todos los que como yo estamos inmersos en uno de estos problemas.
    En Diciembre de 2008 adquiero una vivienda como inversión por un precio aproximado de 300.000 € con la intención de pasados unos años venderla con algún beneficio patrimonial que ayudase a mi jubilación (tengo actualmente 70 años). Evidentemente las cosas no han salido como podíamos prever y me veo obligado a poner a la venta el piso por un importe aproximado de entre 150 y 180.000 €.
    En este caso la perdida patrimonial, como puede ver, es muy importante. Mi duda es, ante Hacienda, al existir dicha perdida que debería pagar?. He visto que nos indica que si hay que tener en cuenta el valor Catastral inicial y el actual, pero de esa diferencia, sabe Vd. que porcentaje habría que pagar, sabiendo que la propiedad está en la Comunidad Valenciana, es un piso de Venta y Renta Libre y no es vivienda habitual???
    Le doy las gracias anticipadas y espero su amable respuesta.

    • Hola Juan
      En su caso estará obligado a declarar la venta en su declaración de la renta, con una importante pérdida patrimonial que podrá compensar en los 4 ejercicios siguientes con ganancias patrimoniales del mismo tipo, si es que se producen. Por tanto, en su IRPF no habrá ganancia, sino pérdida, y no tendrá que pagar nada por ella.
      Otra cosa es el impuesto sobre el valor de los terrenos de naturaleza urbana, un impuesto municipal que se devenga cuando se realiza la venta de un inmueble, y cuyo cálculo y liquidación no depende de los precios de adquisición y de transmisión del inmueble, sino de su valor catastral (concretamente del valor del suelo), y de los años que haya tenido el inmueble a su disposición. Le recomiendo es este sentido leer nuestro post con el título “El insoportable impuesto de la plusvalía” y consultar en el ayuntamiento del municipio donde radique el inmueble como calcular el importe del impuesto.
      Un saludo

  13. Hola Juan Carlos, enhorabuena por tus explicaciones, creo que son muy utiles.
    Tengo un par de dudas, a ver si me las puedes responder.
    He vendido una vivienda y a la hora de calcular la ganancia o perdida patrimonial (valor de transmision -valor adquisición), para calcular hay que sumar al valor de adquisición los gastos y tributos menos las amortizaciones deducibles. ¿Se pueden considerar gastos y tributos el IBI pagado entre la compra y la venta de la vivienda y las cuotas de la comunidad?
    En cuanto a las amortizaciones deducibles indicas que si has tenido arrendado el inmueble, por ejemplo 3 años , debes restar el 3% del valor de compra o el valor catastral ¿igual que te desgravas esa amortización si tienes alquilado el inmueble? ¿Eliges tu el valor que quieras de los dos? ¿solo los años que hayas tenido alquilado?
    Por ultimo No tengo muy claro en que casilla/apartado de la declaración hay que introducir este valor de ganancia o perdida, En el apartado G2 indica ganancias y perdidas patrimoniales derivadas de elementos patrimoniales, pero mas abajo dice imputación a 2015 de ganancias y perdidas patrimoniales derivadas de transmisiones efectuadas en ejercicios anteriores (casillas 330 y 333), es decir como si hubieras vendido en 2014 y tributaras esa ganancia/perdida en 2015. En el Apartado G1 indica ganancias y perdidas patrimoniales que no derivan de la transmisión de elementos patrimoniales, creo que aquí tampoco es el sitio, así que no se muy bien donde declarar las ganancias y perdidas patrimoniales.
    Muchas gracias
    Un Saludo

    • Hola, Ruben
      Seré muy concreto, por no extenderme demasiado.
      ¿Se pueden considerar gastos y tributos, IBI, comunidad…? NO. Eso es deducible del arrendamiento, no de la ganancia patrimonial.
      Amortizaciones deducibles. El mayor valor del 3 % del valor de adquisición, excluido el suelo (según el precio de adquisición) o el 3 % del valor catastral de la construcción. El mayor de los dos.
      La ganancia o pérdida patrimonial por la venta de un inmueble se declara en el apartado G2 PAG 10 (II) Ganancias o pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales.
      Un saludo
      Juan Carlos

  14. Bue
    nas: he leido este blog y me parece muy interesante claro y conciso. voy a la pregunta
    Mi madre compro una vivienda en 1990 x 30.000euros. desde esa fecha fue mi vivienda habitual hasta 1999
    mi madre fallecio en 1996 y yo la herede x un valor de 42.000 euros.
    yo su hija, me cambie a otra vivienda en 1999 que se convierte ea partir de entonces en mi vivienda habitual.
    y la otra vivio un familiar una cesion de uso.
    en 2016 yo vendo la vivienda x 82.000 euros.
    totalmente ignorante de que tengo que pagar a hacienda. nadie me informo.
    yo tributo en navarra…. … podria hacerlo en otra comunidad autonoma que me saliera mas favorable. ????? gracias. un saludo.

  15. Estimado Juan Carlos,

    Agradecería muchísimo si pudiese ayudarme con el caso de mi madre, porque aunque he leído los casos anteriores y tienen una parte en común no es exactamente la misma situación. A la muerte de mi abuelo en el año 2000 ella heredó en nuda propiedad el 50% del piso de mis abuelos, y el otro 50% mi abuela, que siguió residiendo allí varios años hasta que se fue a vivir con mi madre. En 2009 murió mi abuela y mi madre heredó el restante 50%. En la manifestación y aceptación de herencias realizada en 2010 se valora a efectos fiscales el piso en 383.478€. En julio de 2015 mi madre vendió el piso por 338.000€. Sobre el piso (que no era su vivienda habitual) mi madre tenía un préstamo hipotecario que canceló en el momento de la venta, etc.

    Ahora, cuando hemos encargado que nos hagan la declaración en una gestoría (porque el borrador que le ha llegado a mi madre le sale a devolver, pero en él Hacienda no tiene en cuenta que se ha vendido el piso, por lo que debemos declararlo), nos dicen que en el Impuesto de Sucesiones tras la muerte de mi abuelo figura que el valor del 50% del piso que heredó mi madre en el año 2000 era ahí de 4.324.728 pesetas y que, aunque respecto al valor del Impuesto de Sucesiones de mi abuela (383.478€) mi madre con la venta tuvo una pérdida patrimonial, como la otra mitad se calcula por este otro valor le va a salir a pagar, a falta de concretar más, entre 20.000 y 25.000 euros. Mi madre pagó de Plusvalía en 2015 tras la venta 7.768€, y en el año 2004 le llegó también del Ayuntamiento un IITV por Incremento de Valor Patrimonial de 2.523€, que no sabemos si supone que ese precio ilógico del año 2000 se actualizó con ese IITV. Sabemos que se pueden declarar los gastos de notaría, cancelación de hipoteca, plusvalía, etc, pero el cambio no va a ser muy grande; agradeceríamos muchísimo una segunda opinión sobre este caso y saber dónde podemos consultar si ese valor tan poco lógico del año 2000 se revisó por parte de la administración o si hemos podido no encontrar algún documento que haga que este cálculo de lo que debe declarar mi madre sea diferente.

    Muchísimas gracias por la atención y un saludo afectuoso.

    • Estimada María
      Mucho me temo que el estudio que os han hecho en la gestoría es, como suele suceder cuando se consulta a un profesional, el correcto. La venta de esa vivienda de tu madre hay que declararla en dos partes. Por un lado la venta del 50 % adquirido en 2.000, con el valor de adquisición mencionado, más los gastos de adquisición, incluida la parte proporcional de los gastos de la herencia, y por otra parte la venta del 50 % adquirido en 2009. Por la venta del 50 % adquirido en 2009 se producirá una pérdida patrimonial, que podrá ser compensada con la ganancia de la venta del 50 % adquirido en el año 2.000. Evidentemente habrá que tributar por la ganancia, que parece será elevada, aunque podrá deducir el abono de la plusvalía municipal así como la comisión de la agencia inmobiliaria, si ha existido.
      Un saludo
      Juan Carlos

  16. Hola Juan Carlos,

    Te escribo para ver si me puedes ayudar en el cálculo del impuesto a pagar en IRPF por la venta de una vivienda.

    Mi madre compró una vivienda en Madrid el 2 de diciembre de 1994. En la escritura figuraba ella como usufructuaria y mis dos hermanos y yo como nudos propietarios, cada uno de una tercera parte de la propiedad.

    En junio de 2009, mi madre falleció y mis hermanos y yo pagamos el impuesto de transmisición patrimonial de la Comunidad de Madrid. Y seguimos disfrutando cada uno de una tercera parte de la propiedad.

    Finalmente el pasado 23 de diciembre de 2015, mis hermanos y yo vendimos la vivienda.

    ¿Cómo debo declarar la venta de esta vivienda?

    Para calcular el impuesto, sé que debo calcular previamente dos cosas:
    .-el precio de adquisición + gastos (compra de la casa de mi madre)
    .-el precio de transmisión – gastos (venta de la casa de mi madre)

    Para el de transmisión – gastos; la vivienda de mi madre se vendió por 280.000€ el 23/12/2015. Luego mi parte del precio de venta es: 93.333€ – 6.500€ (plusvalía ayuntamiento) = 86.833€

    Sin embargo para el de adquisicón, no sé bien qué cantidad utilizar, de las siguientes posibilidades:

    a) Por un lado está el valor en el que se escrituró la casa cuando se compró el 2/12/1994: 138.232€ (dividido entre 3: 46.077€ (mi parte))

    b) Por otro lado está la valoración que hizo la Comunidad de Madrid el 30/05/2009 para el cálculo del impuesto de transmisición patrimonial: 416.920€. (dividido entre 3: 138.973€ (mi parte)). En aquel momento calcularon base imponible: 36.133€ e impuesto (7%): 2.529€ (mi parte)

    c) Y por último está el valor catastral de 2015: 141.422€ (valor del suelo 112.159€ + valor de construcción) (dividido entre 3: 47.140€ (valor del suelo: 37.386€)

    Entonces, ¿qué cantidad debería utilizar como precio de adquisición?
    a) 46.077€
    b) 138.973€
    c) 47.140€ ó 37.386€
    d) ninguna de las anteriores pues voy totalmente equivocado

    Ojalá sea la b) pues eso significaría que no ha habido ganancia y no tendría que pagar impuesto.

    Muchas gracias por tu tiempo y por ayudarme con este problema

    Saludos coridales,
    Alberto

    • Hola, Alberto
      Y perdona por el retraso en mi contestación. Estamos en unos días de actividad frenética en el despacho y apenas puedo revisar el blog por las noches.
      Tampoco puedo hacerte un análisis detallado a tus números, pero si decirte cual sería mi planteamiento.
      Debes tener en cuenta que debes declarar esta venta en dos partes, con dos valores de adquisición.
      Cuando se adquiere el inmueble en 1994 tu adquieres 1/3 del inmueble, menos el usufructo de tu madre, que debe calcularse en función de su edad en la fecha de adquisición (2/12/1994). Valor de adquisición: 1/3 del valor – 1/3 del usufructo – Parte proporcional de gastos y tributos.
      La segunda parte de la adquisición se produce en 2009, con el fallecimiento de tu madre, donde cada uno de los hijos adquiere 1/3 parte del usufructo que mantenía vuestra madre. Para el cálculo de esa parte de la adquisición nos vale el valor declarado en el impuesto sobre sucesiones, aplicando la parte proporcional que se adquiere por los hermanos en herencia, y restando los gastos proporcionales de la herencia y el pago de la plusvalía municipal.
      Y sobre el valor de transmisión de 2015 debes deslindarlo en dos partes, de forma proporcional.
      Recuerda que esto no es una consulta profesional, y que tu eres el responsable de tus decisiones.
      Un saludo

      • Juan Carlos, muchísimas gracias por la ayuda y por la rapidez en contestar.
        Haré los números tal como me dices a ver qué tal sale.

        Un saludo
        Alberto

      • Por cierto Juan Carlos, dices que el valor de transmisión de 2015 debo destinarlo en dos partes de forma proporcional… ¿Esa proporción debo callcularla en función de los años transcurridos? Es decir ¿primero entre la adquisición de 1994 y la segunda adquisción de 2009, y segundo entre 2009 y la venta en 2015?

        Muchas gracias de nuevo.

        Saludos cordiales,
        Alberto

        • Hola de nuevo, Alberto
          No, me refería a la proporción de la primera parte de la adquisición y la segunda parte de la adquisición. ¿Que parte del inmueble se adquiere en el 94, y qué parte del inmueble se adquiere en 2009?
          Un saludo

  17. Buenas tardes Juan Carlos,

    Le agradecería pudiera aclararme, a efectos de calcular la correspondiente ganancia patrimonial, el valor de adquisición que debe considerarse en la donación de una finca rústica, cuyo título, según la escritura de transmisión, procede de una herencia del año 66, en la cual no se incluyó la citada finca, es decir no existe documento público de adquisición.

    Gracias anticipadas

    • Hola, Antonio
      Deberías dirigirse al departamento de tributos de tu comunidad autónoma, que ya actualmente las Comunidades tienen programas, normas o tablas de valoración de los inmuebles a efectos de sucesiones o donaciones.
      Pero parece que el problema es mayor, ya que la finca no se incluyó en la herencia del 66. Consulta este caso en el mismo departamento comentado.
      Un saludo

  18. Buenas tardes Juan Carlos,
    Mi duda es sobre la renta de mi abuela. En el año 2015 ha vendido la vivienda obteniendo una pérdida patrimonial de unos 28.000 €. Además prácticamente todo el efectivo ingresado derivado de dicha venta lo ha metido en una renta vitalicia. El resultado del Borrador antes de incorporar esta información es de 25 € a devolver. El caso es que una vez modificado el borrador con esta pérdida patrimonial el resultado no ha cambiado. ¿No afecta entonces para nada si has tenido una pérdida patrimonial como el caso que indico?
    Sería en Andalucía por si acaso fuera relevante.
    Muchas gracias.

    • Hola, Juan Daniel
      No, la pérdida patrimonial por la venta de un inmueble, en un caso como el tuyo, no modifica la declaración.
      Las pérdidas patrimoniales solo pueden compensarse con ganancias patrimoniales del mismo tipo en el mismo ejercicio o en los 4 siguientes. Por tanto, la pérdida solo podría utilizarse para compensar ganancias que puedan producirse en los 4 próximos años.
      Un saludo.

  19. Buenas tardes, mi consulta es la siguiente: En el 2015, mi madre viuda y pensionista recibió un piso procedente de una herencia, el valor que se le dio al inmueble en la herencia fue superior al de venta, venta que se realizó posteriormente en el mismo año. Mi madre no presenta la renta por no superar el tope de los 22000€, pero si la hiciere su resultado seria a pagar.
    Está obligada a presentar la declaración, aún generando una perdida patrimonial? adelanto que le saldría a pagar por sus ingresos de la pensión, realmente no nos interesa presentarla y lo veo injusto.
    Y por ultimo, se podría fraccionar en varios años esa perdida patrimonial?? este año percibe al cumplir 65 años un plan de ahorro y para el ejercicio siguiente nos podría convenir la deducción por perdida de patrimonio fraccionada, la anteriormente mencionada.
    muchas gracias y un cordial saludo!!

    • Hola, Juan Antonio
      La venta de un inmueble por un importe como ese obliga a la presentación de la declaración, aunque se produzca una pérdida patrimonial y tenga el desagradable añadido que le sale a pagar por el cobro de su pensión.
      Las pérdidas patrimoniales pueden compensarse con ganancias de la misma naturaleza en los 4 ejercicios siguientes.
      Eso de fraccionar no lo entiendo, pero no, no se puede.
      Un saludo

  20. Hola, interesante articulo,
    Tengo una duda, en su dia, se adquirieron tres terrenos sin edificar, posteriormente, esos tres terrenos , formaron parte de uno solo, construyendo en el una vivienda.

    ¿Cual seria el precio de adquisicion?
    Gracias

    • Hola, Manuel
      Valor de adquisición? a + b + c
      a) IMPORTE REAL por el que dichos terrenos se hubiesen adquirido (valor que figura en la escritura)

      b) + Coste de las INVERSIONES Y MEJORAS efectuadas en los bienes adquiridos, sin computar, a estos efectos, los Gastos de conservación y reparación.

      Son gastos de conservación y reparación los destinados a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso (pintar, sustituir un elemento, cambiar un electrodoméstico, etc…), y son gastos de inversiones o mejoras las que redundan en un aumento, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, o bien en un alargamiento de su vida útil (un cerramiento, la construcción de una piscina, una reforma integral, etc…)

      c) + Gastos y tributos inherentes a la adquisición (Trasmisiones, IVA, Impuesto sobre Sucesiones, comisiones), a excepción de los intereses, satisfechos por el adquirente.

      Se suma al valor de compra el pago del IVA en los inmuebles a estrenar, o el pago de transmisiones o actos jurídicos documentados ante la administración territorial, o el propio pago del impuesto de sucesiones, o las comisiones pagadas a una agencia inmobiliaria.
      Un saludo

  21. Buenas noches, necesitaría ayuda sobre la venta de una vivienda el año pasado , hemos ido ya a tres asesores y todos nos dicen cosas distintas. Le comento, mi marido adquiere en el año 1998 un piso de VPO en Madrid por 73.000€ iva incluido con carácter privativo según escrituras. En el año 2009 adquirimos la actual vivienda y este piso tenía aun una hipoteca pendiente de 21.000€ que se liquido ya que sino no nos concedían la hipoteca del íbamos a comprar. Pues bien, aún así, el banco para concedernos la hipoteca del nuevo por el 100% del valor de la compra aparte de nuestras nóminas mis suegros que firman como avalistas y este piso de VPO queda en garantía del préstamo hipotecario constituyendo hipoteca sobre este por un importe de 98.000€ de los 450.000 que se solicitó, y el resto respondería el nuevo piso.
    El piso de VPO lo hemos tenido alquilado por 5 años y el año pasado lo vendió mi marido ya que es privativo de el, para venderlo solicitamos su descalificación y se pagaron 12.000€ en devolución de las ayudas de VPO pasando a ser de renta libre. El importe de la venta fue por 200.000€. Pero además para venderlo como tenía la carga de la hipoteca , el día de la venta el comprador ingreso de los 200.000€ , 87.000€ para cancelar la hipoteca que gravaba y se nos entrego solo un cheque por la diferencia , después de ahí se pago de la plusvalía 15.000€.
    Me pregunta es como calculo si ha habido un incremento del patrimonio, como he de poner los 87.000€ de la hipoteca ya que para poder vender el piso se ha tenido que liquidar , entendiendo que la ganancia ha sido de 113.000€ no de 200.00€.
    También el importe de los 87.000€ el banco lo ha metido como amortización parcial de nuestra vivienda habitual puesto que el préstamo hipotecario lo formaban mi vivienda habitual y el piso de VPO.
    Gracias

    • Hola, José
      Esta consulta es demasiado compleja como para contestar en unas líneas. Consulte a un profesional y se ahorrará mucho dinero.
      Solo decirle que la cancelación de la hipoteca no reduce la ganancia patrimonial. Hablamos sobre precios de adquisición y de transmisión, y podemos deducirnos los gastos de financiación (coste de la escritura o impuestos), pero dentro del precio de adquisición se encuentra el importe de la hipoteca solicitada.
      Un saludo

      • Hola Juan Carlos,

        Lo primero gracias por contestar, sólo le quería comentar que nos ha hecho la declaración hacienda y nos ha salido a pagar casi 19.000€, yo creo que mucho y los 87.000€ que le comentaba que tuvimos que pagar por el piso, ya que estaba como garantía del préstamo hipotecario de nuestra vivienda habitual no ha constado como gasto en ningún sitio sólo para desgravarnos el tope de los 9.000€ en la hipoteca, pero sino he entendido mal me indica usted que al precio de adquisición que fueron de 73.000€ le podría haber sumado estos 87.000€??? y ese hubieses sido el precio final de adquisición, es decir 160.000€ adquisición y los 200.000€ de trasmisión, descontando o sumando en ambos casos los impuestos y gastos de notaria y escrituras??

        • Hola, José
          Perdona, pero creo que no me has entendido, o no me he explicado con claridad.
          Los 87.000 euros del préstamo hipotecario NO forman parte del precio de adquisición, y NO pueden sumarse al precio de adquisición, que fue de 73.000 euros.
          Un saludo

  22. Buenos días y gracias anticipadamente por la respuesta, ya que me está generando una ansiedad tremenda este tema.
    Expongo lo mio:

    Mis padres compran la vivienda habitual el 23/8/1967 en 1.800 euros en gananciales.
    Mi madre fallece el 5/3/2003 y deja 50% de pleno dominio a mi padre y el otro 50% como usufructo, con lo cual creo que somos los 4 hermanos nudos propietarios de ese 50% del usufructo
    En la aceptación de herencia la propiedad se le pone un valor de 40.000 euros.
    Siempre ha sido la vivienda habitual de mi padre.
    Mi padre nació el 20/11/1911 y tiene 104.
    mi madre nació 4/10/1913 y falleció con 89 años.

    Y aquí viene el lio que no me deja dormir:
    hemos vendido el 13/2/2015 por valor de 130.000 euros.
    Y no se que valor poner el compra y en la venta para mi padre como para cada uno de nosotros (los 4 hermanos).
    Nuevamente muchas gracias de antemano.

    • Hola, Jesus
      Por favor, revise de nuevo el post con detenimiento porque relatamos con detalle una venta de una viuda muy similar a su caso, salvo que aquí hay cuatro nudo propietarios.
      Y tenga en cuenta que el 50 % de ese piso que se vendió en 2015 era de su padre en pleno dominio, con el valor de adquisición del 50 % del año 67 y valor de transmisión del 50 % del valor de venta de 2015, y que casi toda esa venta estará exenta, concretamente la parte de la venta del 23/08/67 hasta el 20/01/2006.
      Y de la venta del otro 50 %, el que corresponde a su padre como usufructurario y a los hijos como nudo propietarios, el valor de adquisición será el 50 % del valor declarado, es decir, la mitad de 40.000, que todo el mundo sabe que son 20.000.
      Suerte con sus cálculos y recuerde que, en cualquier caso y más aún cuando las cantidades son importantes, la consulta a un despacho profesional acaba resultando baratísima.
      Un saludo

  23. Hola Juan Carlos es tarde pero mas tarde es la cita q temgo con hacienda (30 de junio a las 17, 30h ) gracias anticipadas x tu explicaciones te comento piso herencia d padres aceptacion adjudicacion herencia incluyendo los ahorros en el momento de fallecimiento del padre 2013 ( la madre en 2008) 63531 euros caudal relicto d la madre 31606 y caudal del padre 31725 menos gastos d entierro del padre resumen 63531 valor heredado En 2015 lo venden x 90000 euros ( 30000 cada una) unos 27000 gamancias si somos 3 hermanas 9000 cada una (si ademas yo gane como cuidadora en 2015 4800 euro )cuamto cres q tendre q pagar mas o menos mi marido la hace su declaracion aparte gracias

    • Hola, Pilar
      Lleva a la cita toda la documentación que poseas de la operación.
      Sobre la tributación, sobre unos 9.000 de beneficio
      Hasta 6.000 € 19,50 % 1.170 €
      Resto: 3.000 € 21,50 % 645,00 €
      TOTAL: 1.815,00 €
      Un saludo

  24. Hola, quería preguntarles si la comisión de una inmobiliaria extranjera en la compra de un inmueble sería deducible a la hora de calcular la ganancia patrimonial en la venta.

    Muchas gracias

    • Hola, Carmen
      Con Hacienda nunca se sabe. Si la factura es legal, y podemos demostrar el pago con un extracto bancario, yo me la deduciría.
      Un saludo

  25. Buenas tardes Juan Carlos , te comento el caso de mi pareja ella nació y vivió en Argentina hasta 2006 (aunque tiene nacionalidad italiana), ella era propietaria de un piso que adquirió por 50.000$ USD en 1997. Cuando vino a España lo alquiló para pagar la residencia de su madre anciana.Al fallecer esta en 2014 vende el inmueble en Septiembre de 2015 por 95.000$ y en Diciembre compra su vivienda habitual en Madrid. Ella declaró ese bien en 2012 Modelo 720 por 50.000€….aunque por la brutal inflación argentina el valor de adquisición sería más elevado seguro. El caso es que tiene que hacer la Renta 2015 (es residente fiscal en España desde 2006) y añadiendo al valor de adquisición todas las mejoras que fue haciendo en la vivienda prácticamente apenas le da un incremento de 2.000€….como la vivienda argentina no era su vivienda habitual..entendemos que no puede acogerse a la reinversión….es asi?? y en caso de que así fuera la cuota a pagar por esa ganancia sería del 19,5% de esos 2.000€…es correcto ? Muchas gracias Juan Carlos.

    • Hola, Joaquín
      Este es un caso complejo. Animo a visitar a un profesional, y estoy seguro que sus honorarios resultan muy baratos.
      El valor de adquisición será el valor del año 97, convertido a euros.
      No puede aplicarse la exención por reinversión porque no era su vivienda habitual.
      Y, efectivamente, la tributación por los primeros 6.000 de beneficio sería al 19,50 %.
      Un saludo

  26. Burnas tardes Juan Carlos,
    Mi consulta és la siguiente: Vendo vivienda (habitual adquirida en 2002) en abril de 2015 y quiero reinvertir este año 2016. Valor de adquisición incluidos gastos 70.000€, valor de transmisión 88.000 €. Ganancia patrimonial de 18.000 € (a solicitar exención). He amortizado préstamo hipotecario por 35.000 €. Por tanto el valor de la reinversión és de 53.000 €.. En la renta 2015 ¿puedo deducir por vivienda habitual los 9.040 € por la amortización del préstamo? Cómo afecta la comprovación de la situación patrimonial? Muchas gracias.

    • Hola Carme
      Me parece que tu planteamiento es el correcto. Puedes acogerte a la exención por reinversión si el total de lo obtenido (menos el préstamo pendiente de amortizar) se reinvierte en una nueva vivienda habitual, y entiendo que tienes derecho a aplicarte la máxima deducción por adquisición de la vivienda habitual en este ejercicio.
      Un saludo

  27. Hola, tengo dudas sobre el cálculo de una ganancia patrimonial realizada como consecuencia de la venta de un inmueble en el año 2015.

    Mi abuela fallece dejando 3 hijos, mi madre y otros 2 hijos más. A mi abuela la llamaré “la madre” y a los hermanos, “lo hijos”.

    1) Cada uno de los hijos adquiere el 20,182760% en nuda propiedad del inmueble en cuestión por herencia al fallecer su padre (y marido de la madre) el 4 de marzo de 1973;

    1.1 El causante falleció a los 58 años;

    1.2 No tengo la escritura de partición de esa herencia, por lo que no sé el valor que se declaró entonces;

    1.3 La madre, al fallecer el padre (su marido), adquiere el usufructo universal sobre el inmueble; además ella es y sigue siendo titular del 39,451720% en pleno dominio hasta que fallece en el año 2013;

    2) El 24 de diciembre de 2013 fallece la madre (y usufructuaria) adquiriendo cada uno de los hijos:

    2.1 El pleno dominio del 20,182760%;

    2.2 Otro 13,150573% en pleno dominio (es decir, entre los 3 hijos adquieren el 39,451720% que tenía la madre en propiedad hasta su muerte)

    2.3 La participación indivisa inventariada se valora en la escritura de partición de herencia en 144.511,65 euros;

    2.4 Los gastos entonces fueron los siguientes:

    a) IIVTNU total por todo lo adquirido del inmueble por los 3 hermanos (que adquieren lo mismo)= 9.731,44 euros

    b) Registro por todo lo adquirido del inmueble por los 3 hermanos (que adquieren lo mismo) = 468,07 euros;

    c) Notaría total por toda la herencia (que se valora en ACTIVO = 316.240,01; PASIVO = 6.464,88 euros; VALOR NETO = 309.775,13 euros) = 1.355,71 euros

    d) Gastos de gestoría por toda la herencia (que se valora en ACTIVO = 316.240,01; PASIVO = 6.464,88 euros; VALOR NETO = 309.775,13 euros) = 363 euros;

    e) Impuesto de Sucesiones de mi madre = 114,03 euros

    3) El inmueble se vende el 29 de abril de 2015 por 360.000 euros correspondiendo cada hijo 120.000 euros.

    3.1 Los gastos se reducen al IIVTNU que en total asciende a 15.260,33 euros.

    ¿Podría ayudarme a calcular las ganancias/pérdidas patrimoniales correspondientes, por favor?

    Muchas gracias por su ayuda.

    Un saludo,

    Cristina

    • Perdona, se me olvidó comentar que mi abuela tenía 50 años al fallecer mi abuelo (su marido).

      Muchas gracias de nuevo por tu ayuda.

      Un saludo,

      Cristina

    • Hola, Cristina
      Me aporta muchos datos pero hay muchas cosas que no tengo claras. Lo normal es que en el 73 la madre siguiera siendo dueña del 50 % en plena propiedad, y usufructuaria del otro 50 %, que sería el que los hijos adquirirían en nuda propiedad. Gran parte de la ganancia que se produjera con respecto a lo adquirido en 1973 estaría exento.
      Merece la pena que consulte a un profesional. Pagar la minuta de un profesional le ahorrará muchísimo dinero en esta operación.
      Un saludo

  28. Hola: ante todo me gustaría expresarle mi enhorabuena por sus conocimientos.
    Ahí va la duda: adquiero en herencia de mi padre (díc. 2006) la nuda propiedad de un piso y luego el usufructo de mi madre (2009). El piso estuvo alquilado desde antes del fallecimiento de mi padre por tanto debo restar del valor de adquisición ( el declarado en sucesiones) las amortizaciones, pero desde cuándo: desde el fallecimiento de mi padre o desde que tengo el pleno dominio en 2009?

    Saludos y gracias.
    Isabel Dopico.

    • Hola, Isabel
      Te recuerdo como se calcula el VALOR DE ADQUISICION a + b + c – d
      a) IMPORTE REAL por el que dicha adquisición se hubiese efectuado
      b) + Coste de las INVERSIONES Y MEJORAS efectuadas en los bienes adquiridos
      c) + Gastos y tributos inherentes a la adquisición (Trasmisiones, IVA, Impuesto sobre Sucesiones, comisiones), a excepción de los intereses, satisfechos por el adquirente.
      d) – AMORTIZACIONES fiscalmente deducibles, o al menos la amortización mínima, de aquellos inmuebles arrendados.
      AMORTIZACIONES ¿Desde cuando? Desde la fecha en la que el inmueble ha estado alquilado
      Hay un valor de adquisición, en 2006 (sin amortizaciones), y otro valor de adquisición (fijado sobre el valor declarado en la Herencia de 2009), al que habría que restar las amortizaciones (al menos la mínima) del tiempo en el que el piso ha estado arrendado.
      Un saludo

      Cuando se vende un inmueble que ha estado arrendado durante su vida útil, hay que restar de su valoración las amortizaciones que fiscalmente se ha ido deduciendo, o al menos la amortización mínima que marca la ley, durante el tiempo en que el inmueble ha estado arrendado.

  29. Gracias por tu ayuda
    Una finca con 3 propietarios. Si se vende ,se podrá aplicar el coeficiente de abati miento sobre los primeros 400.000 de la venta total de la finca o sobre las ganancias que se les queda a cada uno de los 3 propietarios?

    • Hola, Ricardo
      Y perdón por anticipado en la contestación, ya que he tenido unos días complicados de trabajo.
      La respuesta a tu pregunta es sencilla. Sobre las ganancias que se les queda a cada uno de los tres propietarios, ya que los 400.000 euros en un límite individual.
      La norma dice que una vez determinada la ganancia patrimonial obtenida, su importe puede ser objeto de reducción por aplicación de los correspondientes porcentajes reductores o de abatimiento del régimen transitorio, siempre que el valor del conjunto de las transmisiones realizadas a partir del 1 de enero de 2015 con derecho a la aplicación de los porcentajes no supere 400.000.
      Una vez que el contribuyente (a título individual) haya realizado ventas con ganancias susceptibles de poder aplicarse los coeficientes reductores (adquiridas antes del 31 de diciembre de 1994) y supere los 400.000 euros, ya no podrá volver a aplicarse estos coeficientes reductores. En este caso concreto si la finca se vende por 450.000 y fue adquirida antes de 1994, cada uno de los tres propietarios declarará la venta por 150.000 euros, y podrá seguir aplicándose la reducción en ventas posteriores por importe de 250.000 euros.
      Un saludo

  30. Buenas noches. Me gustaría comentarte mi caso por si puedes ayudarnos a calcular la ganancia patrimonial: tenemos un local comercial que compramos en el año 1982 por 12.000€ y que hemos vendido en 2016 por 210.000€. Ha estado afecto a la actividad económica del autónomo durante todos estos años. Podrías decirnos aproximadamente cuando tendríamos que pagar?? Muchas gracias!

    • Hola, María
      No puedo darte cifras exactas, pues me faltarían datos, pero voy a decirte como haría los cálculos.
      Valor de adquisición: 12.000 € – AMORTIZACIONES fiscalmente deducibles en la actividad por el uso del inmueble
      Valor de transmisión: 210.000 € – plusvalía.
      Cálculo de la ganancia patrimonial total (y los días de pertenencia total), y cálculo de la ganancia generada desde el día de la adquisición hasta el 20 de enero de 2006 (y los días de pertenencia hasta el 20 de enero de 2006)
      Dado que la venta no supera los 400.000 euros (210.000), si los cálculos no fallan toda la ganancia generada desde el día de la adquisición hasta el 20 de enero de 2006 estaría exenta, y solo habría que tributar por la ganancia patrimonial generada (el porcentaje que le corresponda) desde el 21 de enero de 2006 hasta el día de la venta en 2016. En números gruesos sale que el 70 % de la ganancia estaría exenta, hasta 2006, y habría que tributar por un 30 % de la ganancia patrimonial, aproximadamente.
      Te recomendaría acudir a un profesional para los cálculos exactos. Te saldrá barato.
      Un saludo

  31. Buenas, en 2003 compre un terreno por 6000 €, y así consta en la escritura. Al año siguiente se hizo un cerramiento por valor de 7000 €, y en 2005 se realizaron obras de asfaltado en la urbanización, pagué otros 8000 €. Durante estos 13 años se han pagado gastos de mantenimiento a una junta de compensacion de la urbanización, y desde que se asfaltó la urbanización el IBI al Ayuntamiento. La plusvalía actual a pagar al Ayuntamiento es de 1300€. A parte de esta plusvalia, ¿que cantidad debería pagar en la Renta de 2016? Muchas gracias

    • Hola, Juanjo
      Esa venta que ha realizado es extremadamente compleja para realizar el cálculo de la ganancia y su tributación fiscal. Le recomiendo acuda a un profesional. Le saldrá barato.
      Un saludo

  32. Buenas tardes, he firmado el contrato de arras de venta de mi vivienda. La venta se hará efectiva el 28 de octubre de 2016. No voy a comprar otra vivienda. Cuando realice la declaración de renta de 2016 ¿me podré desgravar el máximo 9.040 € o es proporcional al tiempo en que he sido la propietaria o no me puedo desgravar?
    Muchas gracias. Un saludo

    • Hola
      Entiendo que se está deduciendo cada año por la adquisición de su vivienda habitual, y sigue pagando un préstamo hipotecario. Dado que va a vender su vivienda, tendrá que pagar todo lo que le quede del préstamo, además de las cuotas que viene pagando mes a mes. Si la suma de estas cantidades superan los 9.040 euros, podrá deducirse el máximo porque habrá invertido todas esas cantidades en la adquisición de su vivienda.
      Un saludo

  33. Buenas tardes,

    Tengo una duda y no encuentro quien me la resuelva.
    En el año 2003 compre una vivienda la cual ha sido mi vivienda habitual hasta la fecha. He comprado una nueva vivienda la cual voy a convertir en mi vivienda habitual y estoy en proceso de venta de la anterior vivienda.

    Mi duda es en el caso de los impuestos generados en la venta de mi vivienda tengo que invertirlos íntegramente en la compra de la nueva vivienda que voy a hacer habitual, pero ¿ las reformas que le tengo que hacer en mi nueva vivienda se pueden incluir en los gastos de adquisición y reinversión para calcular las ganancias o perdidas patrimoniales? Si es que si, Que reformas estarían incluidas ?

    Un saludo

    • Rectifico mi pregunta, quería decir INGRESOS NO IMPUESTOS

      Tengo una duda y no encuentro quien me la resuelva.
      En el año 2003 compre una vivienda la cual ha sido mi vivienda habitual hasta la fecha. He comprado una nueva vivienda la cual voy a convertir en mi vivienda habitual y estoy en proceso de venta de la anterior vivienda.

      Mi duda es en el caso de los INGRESOS generados en la venta de mi vivienda tengo que invertirlos íntegramente en la compra de la nueva vivienda que voy a hacer habitual, pero ¿ las reformas que le tengo que hacer en mi nueva vivienda se pueden incluir en los gastos de adquisición y reinversión para calcular las ganancias o perdidas patrimoniales? Si es que si, Que reformas estarían incluidas ?

      Un saludo

  34. Hola buenas tardes. En primer lugar quisiera comentarle que me parece muy interesante sus respuestas por lo que le expondre mi caso por si puede ayudarme.
    En el a;o 2010, compro una gasolinera por un precio de 180000 euros, pero la comunidad andaluza me hace una paralela donde especidican un valor de 535000 euros, y por consiguiente abono los impuestos conforme a esa cantidad. En el a;o 2012 se arrienda con opcion a compra, la cual se ejerce en el 2016 por un valor mucho menor del estipulado en el contrato de opcion de compra concretamente por 161000 euros que coincide con la cantidad hipotecaria que restaba por abonar. Mi consulta es que valores tengo que poner como ganancia o perdidas patrimoniales, lo de las escrituras o el valor de la paralela a efectos de itp.
    Gracias

  35. Hola buenas tardes.
    Mi pregunta es:
    Heredé en octubre de 2012 junto a mis hermanos dos inmuebles de los cuales tengo el 25% de la propiedad y se vendieron en marzo del 2016 con pérdida patrimonial según valor de escritura de herencia y valor de venta.
    Mi pregunta es cómo tendría que reflejarlo en la declaración de la renta, teniendo en cuenta que tengo una invalidez permanente absoluta, que lleva reconocido el 33% de invalidez.
    Un saludo y gracias.
    José Luis

  36. Hola buenos dias, me gustaria si pudiera confirmarme si estos datos son correctos, pues es la primera vez que vendemos una casa y no estoy segura de haberlo hecho bien para introducirlo en el borrador del IRPF.
    Gracias y saludos
    Ana

    HERENCIA Y VENTA DE UNA CASA
    En el año 2009, heredamos 4 hermanos una casa de mi abuelo al fallecer mi padre que era usufructuario.
    Mayo 2009:
    Se hace escritura de aceptación de herencia, pago de impuesto de sucesiones. El valor de adquisición por el que se registra fue de 400.000
    400.000: 4= 100.000 cada hermano
    Marzo 2016:
    Se hace escritura de compra-venta 250.000 euros.
    250.000. 4= 62.500 / cada hermano
    VALOR DE ADQUISICION 400.000 :4 = 100.000 euros c/h
    100.000 valor inmueble escritura aceptación c/h, impuesto de sucesiones
    + 202,87 escritura en registro de la propiedad c/h
    + 371,00 pago usufructo c/h
    TOTAL: 100.573,87 euros c/h

    VALOR DE TRASMISION 250.000 : 4 = 62.500 c/h
    62.500 ingreso por venta
    – 2.316,62 pago comisión a la inmobiliaria
    – 136,74 pago plusvalía municipal (efectuado en 2016 al vender la casa)
    TOTAL: 60.046,64 euros c/h

    PERDIDAS O GANANCIAS IRPF: 60.046,64 – 100.573,87= -40.527,23

  37. caso sobre finca rustica
    es por donacion hacia el hijo

    valor compra 300.000€ años 2000
    valor donacion 700.000€ años 2017
    se han gastado 150.000€ en mejoras como hacer un balsa de agua para aumentar la explotacion

    el donante no paga nada ya que andalucia lo bonifica con el 99% al ser hijo y seguir la explotacion

    pero cuanto paga el padre por la donacion

  38. Buenas tardes Juan Carlos
    Mi nombre es Juan José
    En el año 2009 heredamos dos hermanos en usufructo de nuestra Madre una cuarta parte de la finca-casa por valor de 20.003,65€
    Y en el año 2014 de nuestro Padre otros 20.003,65€ cada uno de los dos hermanos
    que nos hace un total de 40.007,30 cada uno
    toda la documentación esta en regla y se declaro el terreno rustico y la vivienda MODELO 653 por 40000+5775 cada uno
    PREGUNTA.los gastos de notario,ayuntamiento y registro de 2014 mas la comisión de la venta son deducibles de la venta se va a vender en 80.000€ (- inmobiliaria 6420€)
    Gracias de antemano

  39. Juan José dice
    15 Mayo, 2017 en 8:08 pm

    Buenas tardes Juan Carlos
    Mi nombre es Juan José
    En el año 2009 heredamos dos hermanos en usufructo de nuestra Madre una cuarta parte de la finca-casa por valor de 20.003,65€
    Y en el año 2014 de nuestro Padre otros 20.003,65€ cada uno de los dos hermanos
    que nos hace un total de 40.007,30 cada uno
    toda la documentación esta en regla y se declaro el terreno rustico y la vivienda MODELO 653 por 40000+5775 cada uno
    PREGUNTA.los gastos de notario,ayuntamiento y registro de 2014 mas la comisión de la venta son deducibles de la venta se va a vender en 80.000€ (- inmobiliaria 6420€)
    Gracias de antemano

    Responder

  40. Buenas tardes Juan Carlos, tengo una duda respecto al Irpf de mi abuelo.

    Compro con mi abuela en gananciales un local en 1966 por 9.369,77 euros ( millón y medio de pesetas).
    En 1991 fallece mi abuela y en la herencia él renuncia a su derecho de usufructo pero se adjudica en pago de gananciales el local completo, en la escritura se valora en 38.651,08 € (el total del inmueble),
    Ahora en 2016 ha vendido el local.
    Mi duda resulta de las fechas e importes de adquisición. Si él hubiese heredado la otra mitad del local en el fallecimiento de mi abuela tendría claro que hay dos fechas de adquisición y dos valores de adquisición de las diferentes mitades, pero al ser pago de sus gananciales me entra la duda de si la valoración y fecha se produce en 1966 por el local entero.
    Me gustaría saber tu opinión.
    Otro tema es el incremento de valor por la amortización deducida (el local ha estado alquilado desde 1984), cómo puedo calcularla? o hago una estimación ya que hacienda no creo que se meta en corregirme ese ajuste no? Muchas gracias y un saludo.

  41. Buenos días. ¿La reducción del 50 % sobre las ganancias patrimoniales para inmuebles vendidos en 2012, se aplica también a los adquiridos por herencia?. En mi caso se trata de una vivienda que recibi de mi madre tras su fallecimiento en Octubre de 2012, y que voy a vender ahora.

    Muchas gracias y un saludo

  42. Buenas tardes,
    El 29/10/2017 mis padres adquirieron un terreno rústico por 8.000 pesetas, en el año1989 se construye una vivienda.
    El 19/02/2015 fallece mi padre y se adjudica la herencia el 50% pleno dominio a mí madre y 50% usufructo vitalicio, y a mi hermano y a mí el 25% de la nuda propiedad. Mi madre tiene 67 años cuando aceptamos la herencia. Y el solar incluida la edificación se valoran en 43.200€.
    El 30/06/2016 se hace la declaración de obra nueva y se valora en 39.000€ y se vende el 28/07/2016 por 48.000€ y gastos
    unos 1.500€ . Le agradecería me informara como tributa para cada uno.
    Gracias

  43. Agradecería si puedes orientarme sobre el plazo de reinversión de dos años. Verás yo vendí en 04/2017 y voy a reinvertir el 100% haciendo pagos a la constructora por la vivienda nueva que voy a adquirir antes de los 2 años. El problema es que la obra va con bastante retraso debido a las licencias y la entrega de la vivienda, es decir la escritura de compra se firmará pasados los dos años, entre sep y dic de 2019. He visto jurisprudencia en ambos sentidos, dando la razón al contribuyente y desestimándola. Tengo que declarar ahora si reinvierto o no y no se que hacer. Podeís aconsejarme que harías vosotros en este caso. Os estaría muy agradecida. Saludos felicidades por las explicaciones prácitas, muy buenas. Gracias de nuevo.

  44. Buenos días y gracias por tu ayuda.
    Mi duda es la siguiente: en 1999 construí una casa de autopromoción. Al firmar la escritura de obra nueva yo le dí un valor y pagué el ITPYAJD, pero hacienda giró una complementaria ya que se supone que comprobó el valor y tuve que pagar la diferencia (el valor que se le dieron fue 174.000 euros)
    Ahora, el mes que viene, voy a vender la casa por 301.000 euros (valor que hacienda de la comunidad autónoma certifica que tiene la casa a efectos del ITP).
    Como hace casi 20 años de la construcción no encuentro facturas de la casa y de las obras posteriores de ampliación, como por ejemplo la pisicina, y varias de las personas que me hicieron las obras se han muerto o viven en otro país con lo cual me es imposible pedirles duplicado.
    Por otro lado el catastro me acaba de girar complementarias al recibo del IBI porque el dron ha visto la piscina, casita en el jardin…. que llevé a cabo, subiendo el valor de la casa que ellos estiman en 261.000.
    Mi pregunta es: como crees que podré demostrar el valor de la casa? si no pudiese Hacienda entendería que la ganancia sería 301.000-174.000?
    No hay ningún coeficiente de actalización monetaria o de algo que pueda aplicar?
    Muchas gracias y perdona por la extensión de la consulta
    Enhorabuena por el blog

    • Hola, Agustina
      Como bien dices, tu punto de partida es 301.000 – 174.000. No se puede aplicar el coeficiente de actualización, ya que Hacienda lo ha suprimido. Pero si puedes demostrar que en la obra nueva no había piscina y otras construcciones, y ahora si las hay, y redundan en el precio de venta, entiendo que alguna incremento en el valor de adquisición puedes poner, pero debes encontrar documentación al respecto. Para Hacienda la piscina si es una mejora, y es uno de los ejemplos que suele reflejar en sus manuales de Renta. De todas formas te aconsejo la visita a un profesional, llevándole toda la documentación que tengas. Pagar a un profesional en un caso de estos suele merecer la pena.
      Un saludo
      Juan Carlos

  45. Buenas tardes
    En primer lugar, gracias por esta página. Me planteo una duda…El artículo 62 de la LPGE para el año 2014 establecía una serie de coeficientes de actualización según el año de adquisición de la vivienda (desde 1994 y anteriores hasta 2013).
    ¿Ya no se aplican estos coeficientes?
    Muchas gracias!

    • Hola, Ana
      Desgraciadamente, a partir del 1 de enero de 2015 se han suprimido los coeficientes de actualización de los inmuebles en el cálculo de la ganancia patrimonial

  46. Hola buenos días, en 2006 compramos un terreno rústico sin ninguna construcción en Carmona provincia de Sevilla que escrituramos en 30000 euros, en los dos años siguiente construimos nosotros por nuestros medios una casita y una piscina, no tenemos ninguna factura de las obras, en el 2017 vendimos por valor de 88000 euros, hemos hecho una declaración de obra nueva antigua con escrituras ante notario que la Consejería de Hacienda valora la obra en 66000 euros, ahora la Agencia Tributaria me dice que la declaración de obra nueva no es valida para reducir el incremento patrimonial y me piden que tribute la diferencia de 30000 € a 88000€ al 20% aprox. Que posible soluciones tengo.
    Saludos.

    • Hola, Francisco
      Si Hacienda no acepta la escritura de obra nueva, recurre ante el tribunal económico administrativo. Tarda mucho en contestar, pero es más justo. No obstante, tendrás que pagar por anticipado. Pero si crees que puedes defender tus datos, recurre.

  47. Hola, mi pregunta es la siguiente:
    Compré en 2003, una vivienda unifamiliar por 90000€, lo he vendido por 110000€, a efectos de la declaración de renta la ganancia patrimonial sería venta – compra (incluidos gastos de notaria, registro, Actos Jurícos Documentados etc. de ambas operaciones, compra y venta. Pero en mi caso es que me lo solicitan de la Seguridad Social, ya que cobro una pension de complemento a mínimos y debo de hacer una declaración si supera dicha ganancia patrimonial 7.133.,97€. Se aplican los mismos baremos para este caso. Tengo 66 años.
    Muchisimas gracias

    • Hola, Migel
      En tu caso es básico saber si la vivienda que has vendido era tu vivienda habitual, ya que entonces al tener más de 65 años la ganancia patrimonial estará exenta. Si no se trata de la vivienda habitual trata de revisar todos los gastos deducibles, tanto de la adquisición como de la venta, para reducir el beneficio todo lo posible: facturas de notaria, registro, pago del certificado energético, del certificado de la comunidad, la plusvalía municipal, la comisión a la inmobiliaria, etc… Está en riesgo tu complemento a mínimos. Suerte

  48. Buenos días.
    Hace 30 años, compramos entres tres socios una nave, de la que cada uno tiene 1/3.Hace menos 10 años pedimos una hipoteca a nombre de la empresa,pero avalada por los tres socios,que eran los propietarios. El año pasado vendimos la nave,cuyo importe integro fue para cancelar dicha hipoteca (80.000€). Teniendo en cuenta que nos costó unos 20.000€(en pesetas de entonces) no hemos tenido beneficio. Más bien pérdidas. ¿Cómo se puede reflejar esto en la declaración de la renta de cada uno, para no pagar plusvalías
    Muchas gracias.

    • Hola, Emilio
      Si la adquisición hace 30 años fue de 20.000 euros y la venta ha sido por 80.000, parece que si que ha habido beneficios. Es posible que tengas bonificaciones por la fecha de adquisición, pero la cancelación de la hipoteca no deduce el beneficio en la declaración de la renta. Solo cuando se vende la vivienda habitual y se invierte todo lo obtenido, salvo la amortización del préstamo pendiente de pago, en la nueva vivienda habitual. Deberías acudir a un profesional.
      Un saludo

  49. Hola Juan Carlos.
    Lo primero gracias por tu blog.
    Mi consulta es. Mi mujer tiene una vivienda junto a sus 4 hermanos heredada cuando fallece su padre en 2014.
    El 5/12/2017 venden dicho piso por valor de 61.000 € , tocando a cada uno 12.200€ y mi mujer paga su parte de la plusvalía municipal por valor de 207,13 €.
    ¿ me puedes indicar en que casilla de la declaración de la renta 2017 debo de meter los datos de la venta y de los gastos y por qué importe en cada caso?

    Gracias de antemano y un saludo
    Miguel Angel

  50. Me gustaría saber si son deducibles del incremento patrimonial por la venta de un inmueble las cantidades destinadas a amortizar un préstamo hipotecario vinculado a la compra de la vivienda habitual.

    • Hola Jorge
      Si, y tal como lo dices, siempre y cuando el dinero obtenido en la venta, salvo el destinado a amortizar el préstamo hipotecario vinculado a la vivienda habitual, se invierta en la adquisición de tu nueva vivienda habitual.

  51. Hola, me encanta haber encontrado tu blog!! Información clara y concisa en estos casos es dificil de encontrar.
    Mi madre compró en el año 2011 junto con sus 4 hermanos una vivienda para sus padres por 45000€ en Andalucía (mi madre vive en Cataluña), el año pasado la vendieron por 25000€ por lo tanto han tenido pérdidas.
    Ella por ingresos no está obligada a hacer la declaración y le sale a pagar, ¿por esta venta estaría obligada a hacerla? ¿Le repercute en pagar todavía más de lo que le aparece sin tener en cuenta la pérdida patrimonial?
    Muchisimas gracias por tu ayuda.

    • Hola, Lydia
      Es una puñeta, pero tu madre tiene que declarar la pérdida patrimonial (Es obligatorio hacer la renta en caso de pérdidas patrimoniales de más de 500 euros) y por lo tanto, al tener que declarar el resto de sus ingresos, le saldrá a pagar. Esa situación tan desagradable ya la he vivido con otros clientes. Lo siento

  52. Hola; Soy juan, mi pregunta es la siguiente: el pasado año 2017 vendimos un piso por fallecimiento de mi madre 80 años, los herederos somos 4 hermanos, en Notaria hicimos la venta a los 4 hermanos y en el mismo acto la vendimos a una tercera persona. el valor de la vivienda fue por debajo de su valor catastral y fue vendida en 30.000€ es decir que recibimos 7.500€ cada uno eso si los gastos de notaria ascendieron a 2.000 euros con independencia de pagar los gastos en ayuntamiento en este caso de Sevilla 565€. Mi pregunta es tengo obligación de incluirlo en mi declaración de la Renta ? Un saludo y gracias

  53. Hola, ojalá pueda ayudarme porque ando un poco perdido. Yo adquirí una vivienda social mediante cesión en 2004, la cual pasó a propiedad en junio de 2017, vendiendola el mismo día por un importe de 20.000 euros. En escritura aparece que yo e abonado por esa vivienda 2.046€. En 2010 compré una vivienda, la cual e tenido alquilada por periodos hasta la venta de la mencionada anteriormente. Mi pregunta es que opción tengo a la hora de declarar ese aumento de patrimonio, ya que supongo me reclamen una cantidad y que formas tengo de justificar el destino de esa cantidad si ya no dispongo de ella

    • Hola, Antonio
      Tienes que declarar la venta, con la ganancia obtenida. No puedes aplicarte la exención por reinversión de la vivienda habitual porque si compraste en 2010 han pasado más de los 2 años que permite la ley para poder aplicarse esa bonificación.

  54. Hola, fenomenal página, enhorabuena.
    Soy Julián. En el año 2011 falleció mi padre y me dejó por herencia una casa rústica en un pueblo que se valoró en escrituras en 9500 euros.
    En 2017 la puse a la venta y tuve un problema ya que en la descripción catastral decía que constaba de una sola planta, cuando en realidad son dos. A la hora de escriturar la compraventa, me comenta el notario que dado que es evidente que hay un error pues la casa en su conjunto tendrá una antigüedad de 100 años, tendría que aportar un certificado técnico donde se haga constar esta circunstancia. Esto a efectos de hacienda tiene la calificación de obra nueva aunque no lo es en realidad. Me hace la certificación un arquitecto técnico que contrato y ahora se incorpora a la escritura de compraventa la nueva descripción valorándose esta “obra nueva” en 16.000 euros los cuales presento a la oficina liquidadora y por los que tengo que pagar el impuesto correspondiente. Mi pregunta es: para la declaración de la renta ahora, el valor de adquisición entiendo que es: 9.500+16.000=25.500 euros. Resulta que la vendí en 25.000, luego en realidad no he tenido ganancia sino pérdida. ¿estos datos son correctos?

    Muchísimas gracias. Un cordial saludo
    Julián

  55. Buenas noches, todo bastante claro, pero ya se sabe que todo esto es un lio. Mi pregunta es la siguiente: Compre una casa en febrero de 2017 con una hipoteca de 80.000 euros, y otra parte en metálico que me prestaron (35.000 euros). En marzo vendi la parte que me correspondia de una casa herencia de mi madre (33 %) y con parte de ese dinero pague los 35.000 euros que me habian prestado. ¿Puedo deducirme esta cantidad de las ganancias patrimoniales por la compra de la vivienda?
    Gracias

  56. Buenos días y gracias por tu ayuda.
    Mi duda es la siguiente: en 2012 herede una vivienda (100%) por valor de en escritura de herencia de 126.000€, pagando su impuesto de transmisiones, sus plusvalias, a la agencia inmobiliaria, …. En 2017 se vendió dicho inmueble por un importe de 98.000€ en escrituras. esto supongo que es una perdida patrimonial, pero como se tributa en la declaración de la renta.

    Muchas gracias

    Un saludo

    • Hola, Oscar
      Se tributa tal como lo cuentas. El valor de adquisición es 126000, más los gastos añadidos a la adquisición, y el valor de venta los 98000, más gastos. Evidentemente se ha producido una pérdida patrimonial

  57. Hola Miguel:
    Vendí en el año 2017 mi 50% de vivienda a mi exmujer que adquirimos en 1998. Dicha vivienda no era mi vivienda habitual en la actualidad. Lo fue durante dos años y posteriormente disfrutó ella de su uso por asignárselo judicialmente junto con la guardia y custodia de nuestro hijo.
    Mi pregunta es si es posible asimilar dicha asignación del uso y disfrute a mi exmujer a un arrendamiento o afección a actividad económica, es decir, si tengo derecho a deducir una amortización (la mínima) al no ser mi vivienda habitual ni disponer de su uso por mandato judicial durante 18 años.

    • Puedes aplicarte la deducción por adquisición de la vivienda habitual, aunque ya no vivas allí, pero no podrás aplicarte bonificaciones en la venta

  58. Hola Juan Carlos,
    Gracias y enhorabuena por tu blog y asesoriamiento, una consulta.
    En el 2017 vendimos la antigua vivienda conyugal de la que eramos copropietarios mi ex y yo a partes iguales

    Puede considerarse como gasto de inversión y mejora en la vivienda la reforma de los baños y un armario empotrado?
    Las facturas deben desgravarse a un 50% cada uno aunque solo estén a nombre de uno de los cónyuges?

    Gracias por las repuestas
    Saludos

    • El gasto sería al 50 %, dado que la vivienda era de los dos. Podrías tener problemas para que Hacienda considerara que esos gastos son mejoras y no gastos de conservación y reparación

  59. Estimado Juan Carlos,

    Agradecería si pudieras ayudarme.
    En mayo de 1979 mis padres adquieren una vivienda al 50% en gananciales por 600 euros. Fallece mi padre en agosto de 1993, pero no se acepta ni se reparte la herencia. En mayo de 2016 fallece mi madre.
    La herencia se adjudica al 50% con otro hermano el 12 de diciembre de 2017, se pagan los impuestos de plusvalía y sucesiones (se declara 30.000, es decir 15000 el 50%).
    Se vende la vivienda el 28 de diciembre de 2017 por 76.000 (38000 el 50%).
    Las cantidades a tener en cuenta de adquisición creo tenerlas claras.

    La duda que tengo es que fecha de adquisición tengo que tomar? :
    1.- el 50% desde el fallecimiento de mi padre y otro 50% el de mi madre.
    2.- Todo el 100% desde el fallecimiento de mi madre.

    Y para el valor de transmisión no tengo claro la aplicación de la reducción por abatimiento. Si tomar el valor de transmisión tomando solo la fecha del fallecimiento de mi madre.

    Los cálculos que hago son los siguientes:
    V. Adquisición(50%): 15.000 – V. Transmisión(50%): 38.000- Tributos(50%): 5500 = Ganancia (50%): 17500.

    ¿Podrías indicarme cuál es la opción correcta y si estoy cometiendo algún error?

    También indicarte que el año pasado en el IRPF del 2016 declaré que era propietaria del 50% desde la fecha de fallecimiento de mi madre aún no habiendo aceptado ni adjudicación de la herencia. Hice lo correcto o debo corregir mi declaración?

    Muchas gracias.

    • Hola, Ana
      Dado que tus padres eran los propietarios al 50 % cada uno del inmueble, la fecha de adquisición de cada 50 % por parte de los hijos debe ser la fecha de fallecimiento de cada uno de los progenitores, y con el valor de adquisición del inmueble a la fecha de fallecimiento. Por lo tanto el valor de adquisición del 50 %, como bien dices, sería 15.000 euros, y el valor de adquisición del otro 50 % sería el de 1993, teniendo en cuenta además que se podría aplicar la reducción del valor por la fecha de adquisición, anterior al 31 de diciembre de 1996.
      No creo que sea demasiado importante haberte puesto como propietaria del inmueble en 2016, aunque no es lo correcto. Uno se convierte en titular y propietario cuando se adjudica el bien en la aceptación de herencia, y la aceptación significa que eres propietario desde la fecha de fallecimiento de cada uno de tus progenitores, pero mientras no se acepta la herencia no eres titular ni propietario del inmueble.

  60. Hola, mi pregunta es la siguiente. el año 2016 vendi una plaza de parking que estaba declarada junto a la compra de un piso en el año 1977 en el mismo edificio. En el año 2013 se vendio el piso y quedo pendiente la plaza parking, esta se ha vendido en el 2016. El precio del conjunto compra piso-parking fue 1.600.000 pts. como debo valorar el precio parking para la declaración. la venta fue por 9000 €.
    gracias

    • Hola, Tomás
      Cuando se vendió el piso en 2013, ¿Que valor se puso como valor de adquisición del piso? Pues la diferencia entre ese valor y el 1.600.000 pesetas sería el valor de adquisición de la plaza de garaje.

  61. Hola.
    Mi suegro (87 años) por herencia era propietario en una septima parte de una vivienda ubbicada en la Comunidad de Madrid

    La vivienda se vendió en el 2017. A el le ha correspondido por la venta 7.114, 29 euros. y ha pagado al ayuntamiento por impuestos 273.98. En base a estos datos ¿cuanto tiene que tributar? en que casilla se mete el ingreso? y los impuestos?

    muchas gracias

    • Hola, Juanjo
      Pide los datos del valor de adquisición del inmueble en la herencia, para calcular su séptima parte. No solo hay que declarar el valor de venta, también el valor de adquisición.
      Hay que declararlo todo en la pag 19 de renta web.

  62. Hola, gracias por tu blog.
    En mi caso, he vendido mi parte de una casa unifamiliar en un pueblecito, conjunta con mis dos hermanos habiendo recibido yo en 2017 la cantidad de 20.000€ y habiendo sido su coste en 2004 de 18.000 (6000 c/u)
    En este caso, sobre a la vivienda se le hizo una reforma integral en 2006 (fachada y tejado) por la que tuvimos que desembolsar 15.000€ y recibimos una ayuda de la CCAA Valencia de 7.000€.
    Entiendo que me puedo deducir 1/3 de la diferencia entre los 15.000€ y los 7.000€ de dicha ayuda oficial? o me puedo deducir mi 1/3 del total del coste de reforma (la ayuda no influye aquí)?

    gracias por tu respuesta.
    Julio Pérez

    • Hola, Julio
      Seguramente por la ayuda se tendría que tributar una parte. Las ayudas a veces las carga el diablo.
      En todo caso parece que al final no se produce beneficio en la venta.

  63. Hola Juan Carlos
    En 2015 al fallecer mi madre, heredamos su casa entre 4 hermanos. En 2017 la hemos vendido. Valor en el impuesto de sucesiones , 35520,53 euros. Valor de venta 65000 euros. O sea hemos obtenido 30000 euros de ganancia. Cuando modificas el borrador, no veo donde indicar que sólo el 25% de esos beneficios es mi parte. Y ya que nos ponemos, exactamente en qué casillas hay que rellenar esos datos.
    Gracias

    • Hola Manuel
      Cada uno de los hermanos debe poner su parte en su declaración de renta. Si el valor de venta es 65.000, tu valor de venta es el 25 % de 65000. Se debe declarar en la pag 19 de renta web

  64. Buenos días, mi pregunta es la siguiente:

    En el año 2013 heredé junto con tres hermanos, una casa de de mi madre , en la escritura de aceptación y adjudicación de herencia testada le pusimos un valor de 90000 euros. En la liquidación de impuesto de sucesiones y donaciones por fallecimiento figura esa misma cantidad. En el año 2017 hemos vendido la casa por un valor de 70000 euros según escritura. ¿Debo y puedo poner como valor de adquisición los 90000 € y como valor de venta los 70000? ¿En que apartados debo reflejar en la declaración estos datos?

    Gracias.

    • Hola Lázaro
      Cada hermano debe poner en su declaración de renta su parte proporcional en la venta, en este caso de la pérdida patrimonial. Los datos deben reflejarse en la página 19 de renta web

  65. Vivienda adquirida en 1999 por 150.000 € en régimen de gananciales. En 2006 se disuelve la sociedad de gananciales por divorcio, y se me adjudica la citada vivienda que en ese momento se valora en 280.000 €. A mi excónyuge se le adjudican otros bienes y saldos en cuentas por valor de 140.000 € por lo que no existe exceso de adjudicación. Durante todo este tiempo la vivienda es mi vivienda habitual, hasta el pasado junio (2017) cuando me hacen una buena oferta y decido venderla por 430.000 €.
    Me compro una vivienda nueva, sobre plano, me la entregarán este verano. Durante 2017 he pagado a cuenta 60.000 € y este año a la entrega unos 140.000 €.
    Serías tan amable de indicarme cómo tengo que reflejarlo en la declaración de la renta actual (relativa al ejercicio 2017) y qué cantidad quedará exenta y qué cantidad tendrá que tributar cuando declare 2018 ?
    Muchas gracias, Juan

    • Hola Juan
      Tu caso es complejo y merece la pena que acudas a un profesional. Te ahorrará dinero. Tu tendrás una venta, pero dos valores de adquisición. Un valor de adquisición del 50 % en 1999, y otro valor de adquisición por el 50 % con la adjudicación por el divorcio. Debes declarar en la venta que parte de la venta la vas a dedicar a la adquisición de tu nueva vivienda habitual (entiendo que esta vivienda que vendas ha sido estos años tu vivienda habitual), ya que todo lo que inviertas en tu nueva vivienda habitual estará exenta de tributación.

  66. Buenos días:
    En primer lugar agradecer el esfuerzo que le supone contestar a tantas dudas en relación a compra y venta de viviendas.
    Mi consulta es la siguiente: Hemos heredado entre tres hermanos la vivienda que era de mis padres. A la hora de incluir la venta de forma individual para cada uno de los hermanos, ¿el valor de compra y el valor de venta es un tercio de cada uno de ellos?
    Y por último ¿se pueden desgravar los gastos del IBI, plusvalía y Notaría ?
    Muchísimas gracias

    • Hola, Charo
      Cada hermano debe declarar una tercera parte, porque entiendo que habréis heredado por terceras e iguales partes… Se pueden desgravar la parte proporcional de los gastos de la adquisición (notaría, plusvalía e impuesto sobre sucesiones), pero no el IBI

  67. Hola Juan Carlos
    Voy cumplimentar la declaración de la renta de un pariente, que en el año 2017 vendió parte de un local comercial. El mismo fue adquirido 6-3-1974 y ha estado sujeto a explotación como bar por el mismo hasta su jubilación hace 26 años después a permanecido cerrado. Te agradecería me indicaras como proceder para cumplimentar este apartado.
    Gracias
    Miguel

  68. Buenas tardes Juan Carlos, tengo una duda que no me queda aclarada con tus ejemplos, y es el caso en que haya habido una pérdida patrimonial con la venta de un inmueble.
    Te comento, mis 4 hermanos y yo heredamos la casa de mi padre por un valor de 160.000 € hace 7 años
    La hemos vendido en Noviembre de 2017 por un valor de 110.000.-
    En este caso ha habido una pérdida.
    ¿Tenemos que anotar este dato en la declaración de la renta de este año ?
    ¿en qué parte de la declaración y con qué datos?
    y otra pregunta, tenemos que sumar los gastos que nos supusieron el impuesto de transmisiones, notarios, etc en el valor de la adquisición de la casa?

    muchas gracias por tu respuesta

  69. Hola, tengo una consulta. El 14/11/17 vendí mi vivienda habitual comprada en 1998 y reinverti en otra vivienda el 14/12/2017 (un cambio de casa, vamos). La vivienda que vendí era de VPO y tuve que destinar unos 7000€ a la devolución de ayudas y subvenciones sobre impuestos que obtuve en 1998. Además tuve que pagar la plusvalía municipal por casi 19.000€ y cancelar una hipoteca qie aún tenía la vivienda, con los gastos correspondientes. Al reinvertir toda la ganancia en una nueva vivienda más una reforma integral del la misma (porque he comprado un piso de 1975) sé que estoy exenta de tributación en el irpf de este año por la ganancia patrimonial. Sin embargo, he tenido en total cerca de 50.000€ de gastos entre impuestos, devolución de ayudas, etc en la doble operación de venta y compra. Puedo deducirme alguno de estos gastos como pérdida patrimonial?
    Gracias

    • Hola, Myriam
      Si claro que puedes deducir alguno de esos gastos, pero no todos se consideran gastos de la venta. La exención se produce por la reinversión total de lo obtenido, a excepción de la amortización del préstamo. La reforma se debería tener en cuenta para la venta futura de la vivienda que acabas de comprar, y la devolución de las ayudas serán por otro concepto. Si quieres tenerlo todo claro te recomiendo que acudas a un profesional.

  70. Hola. Mi consulta es la siguiente. en 2007 hemos vendido un piso, que recibimos por herencia en el año 2003. Ese año mi madre nos dejo la nuda propiedad de esa vivienda y el usufructo a mi padre. Este falleció en el año 2009. Como debe realizar la declaración de esta venta?. Que cosas puedo desgravar de la misma?
    gracias.

  71. Hola mi pregunta es como se tributa la venta de una vivienda cuando se ha producido una perdida patrimonial.
    Es una vivienda heredada por 5 hermanos
    En que casilla se anota, qué cantidades se ponen y en que tanto por ciento.
    Gracias

    • Hola Beatriz
      En caso de pérdida patrimonial también hay que declararla, solo que no se tributará por la pérdida. Y si sois 5 hermanos se supone que cada uno deberá declarar el 20 % del valor de adquisición y del valor de transmisión, todo ello en la pag 19 de renta web

  72. Juan Carlos,

    Primero decirte que estás haciendo un trabajo formidable con este blog. También, quería hacerte una consulta por si en algún momento te has encontrado con el siguiente asunto.

    Mi mujer era nuda propietaria de una vivienda que se vendió en 2017 por la que recibió aproximadamente un 8% del valor de la venta de la vivienda al ser ellos 6 hermanos. La cosa es que ese dinero lo ingresamos en una cuenta que tenemos en común, de la cual ambos somos titulares. En este caso, ¿Yo tendría que declarar alguna cosa de este dinero?

    Revisando el borrador de la declaración, he podido comprobar que, a pesar de que en los datos fiscales si que aparece la información referente a esta vivienda (valor catastral, etc), en el apartado de ganancia patrimonial no sale ningún valor relacionado con la venta de esta vivienda. Aunque no aparezca en el borrador, ¿Hay que declararlo? En caso positivo, podría decirme exactamente en que casilla de la declaración se pone este valor?

    Muchas gracias anticipadamente,

    Benjamín

  73. Hola JC y gracias de antemano.
    En diciembre 17 vendimos nuestra vivienda habitual. Previamente en mayo 16 compramos otra vivienda a la que nos trasladamos y pasó a ser nuestra vivienda habitual. Ya he buscado información y he leido que si se reinvierte todo el importe de la venta quedará exento de tributación, incluso si se ha realizado ya el pago de la casa que compramos con anterioridad a la venta de la casa (hasta 2 años), es que el pago mayor fue a la entrega de llaves que nos hicieron en mayo 16 y la casa fue vendida posteriormente.
    Creo que sí que podemos acogernos a esta exención pero no encuentro el apartado donde introducir la cantidad reinvertida en 2016. Hay un apartado para lo reinvertido en 2017 y otro apartado para lo que te comprometes a reinvertir en los dos años posteriores a la venta.
    Y otra duda es que la vivienda que vendimos se componía de piso en una escritura y garaje con trastero en otra escritura, todo adquirido a la vez y en el mismo edificio. ¿Se considera todo el conjunto como vivienda habitual?
    un saludo

    • Hola Miguel
      Ten en cuenta que el apartado que comentas pone “importe reinvertido hasta el 31 de diciembre de 2017”, por lo que yo incluiría las cantidades invertidas en 2016 y 2017.
      Y sobre la otra consulta, todo el conjunto era vivienda habitual, aunque se tratara de dos escrituras, ya que como bien dices fueron adquiridas el mismo día y del mismo inmueble
      Un saludo

  74. Buenos dias, he encontrado esta pagina por casualidad, y antes de presentar mi declaracion quisiera aclarar algunas dudas:
    En 2017 he vendido una finca urbana por 31.000 euros, la inmobiliaria me ha cobrado 3630 euros. Esta finca me habia sido donada por mi padre en 2008, y supongo que aunque sea una donacion, la finca tiene un valor igualmente. Pues bien, al ir a hacer la declaracion me sale que tengo que pagar unos 5000 euros por transmision de patrimonio, y me parece una barbaridad. Estoy olvidando algun paso? Tengo que saber cuanto valia esa finca en el momento de la donacion?
    De antemano gracias, un saludo.
    Jorge

  75. hola, me llamo Sandra,
    vendí en 2017 un piso con pérdidas. En la renta-2017, en qué casilla en concreto debo informar del importe de la pérdida consumada en 2017?
    He leído mucho sobre ello, pero no se especifica en qué casilla.
    gracias x adelantado, es muuy útil este foro!
    un saludo,
    Sandra

  76. Hola Juan Carlos,

    De los gastos deducibles en la compraventa (facturas de notaria, registro, pago del certificado energético, del certificado de la comunidad, la plusvalía municipal, la comisión a la inmobiliaria, etc… ) se tiene encuenta con IVA o sólo las bases imponibles. Yo soy persona juridica, por lo que no puedo compensar IVA.

    Gracias y saludos cordiales.

    • Hola, Juanjo
      Cuando hablamos de gastos deducibles es el importe total, iva incluido, dado que lo has pagado y no puedes deducírtelo de otra manera.

  77. Gracias por el artículo. Una pregunta: vivienda a nombre de dos personas divorciadas (gananciales). En la fecha de la venta uno de los copropietarios 65 años (nacimiento 3-1-1952 venta dela vivienda Noviembre 2017) el otro propietario 63 años. ¿Se aplicaría la exención por 65 años cumplidos?.

    • Hola, Antonio
      Se aplica la exención para la venta de la vivienda habitual a mayores de 65. Si uno de los cónyuges tiene 63 su parte no estaría exenta.

  78. Buenos días Juan Carlos
    Gracias por esta info. Es muy de agradecer.
    Le expongo mi caso porque tengo la duda de como debo declarar la venta de un inmueble teniendo en cuenta que viene de herencia de mis padres. Mi madre tenia el usufructo hasta su defunción. Somos 4 hermanos.
    Es este ejemplo:
    1.- Venta del inmueble el 27/04/2017 por importe de 120000€ + gastos por 4484€. Total venta neta: 115.516€.
    Según tengo entendido el valor del inmueble (herencia) debe tributarse al 50% tomando como base la fecha de defunción de mis padres. Es decir, tengo que hacer dos supuestos. Uno con las fechas de mi padre y otro con la fechas de mi madre.

    2.- Padre.- Nació el 2/11/26 y falleció el 25/09/1997. El valor de escritura en la herencia era de 64250€ mas los gastos 1220€. Total: 65470€
    Mi madre quedó con el usufructo hasta su fallecimiento. No era su vivienda habitual. Hablamos de una segunda vivienda.

    3.- Madre. Nació el 03/12/28 y falleció el 14/08/2009. El valor de escritura en la herencia era de 109205€ mas los gastos 2450€. Total: 111.655€

    Como debo enfocar la venta con el usufructo de mi madre?.
    Muchas gracias.

    • Hola Alexis
      Cuando una venta es compleja y hay dinero en juego merece la pena acudir y pagar a un profesional
      Un TRUCO: Sois 4 hermanos. Solo es necesario que uno vaya a un profesional. La solución del profesional valdrá para los 4 hermanos
      Un saludo

  79. Mi madre, cumple los requisitos para no hacer la declaración por sus ingresos, pero ha vendido su vivienda su habitual tiene mas de 65 años, la tiene que hacer por este hecho y si es asi en que hoja se declara y como se pone que no tiene ninguna plusvalía GRACIAS

    • Hola, Vicente
      Normalmente cuando se produce la venta de un inmueble es obligatorio realizar la renta para declarar la ganancia o pérdida patrimonial, pero en un caso como el que expones se da la doble circunstancia de que no está obligada a presentar la declaración por sus ingresos, y por otra parte la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta, es decir, no tiene que ponerse nada en ninguna casilla. Está exenta, y no se pone nada. Por tanto no tiene que presentar la declaración
      Un saludo

  80. Buenas Tardes.
    Mi consulta es:
    Vivienda vendida y escriturada en febrero de 2018, pero el 27 de diciembre de 2017 se cobraron arras por importe de 35.000 . ómo debo incluir esos 35.000 en la Renta 2017? ¿O no debo incluir los 35.000 y declaro el importe total de la venta en la renta de 2018?

    Muchas gracias por su atención y respuesta.

    • Hola Lucía
      El contrato de arras penitenciales en un contrato de compraventa privada que obliga a las partes, pero no es definitivo, por eso se llama arras penitenciales, porque cualquiera de las partes se podría echar atrás, aunque perdería las cantidades entregadas, o tendría que devolverlas duplicadas. La venta real se produce en 2018, con la firma de la escritura ante notario. Esta operación no debe declararse en la renta de 2017, sino el próximo año.
      Un saludo

  81. Buenas tardes,
    Después de leer la verdad me he perdido un poco, mi caso es el siguiente; compré un apartamento en Tarragona en Abril del 2000 pagando por el 27.000 € y lo vendí en 2017 por 48.500€. He comprendido que a la diferencia ” 21.500 €” le puedo descontar 7.260 € de gastos que me cobró la inmobiliaria, 960 € que pagué de plusvalía y 1.996 € que pagué al notario cuando lo compré en el 2000. Me quedan 11.284 € de ganancia pero me falta aplicar el corrector por el año que creo es 1.26. Este corrector creo debo multiplicarlo al precio por el que compré en el 2000. ¿Estoy en lo cierto o me dejo algún calculo?
    Gracias

    • Hola José Ramón
      El corrector de actualización ya no se aplica
      Metiendo los datos que tienes en la renta web, pantalla 19, podrás comprobar el beneficio
      Un saludo

  82. Buenas tardes,
    Mi consulta es que en el 2017 me divorcie y vendimos el piso que teníamos a medias con un valor de 130000, y se vendió por 80000, con el resultado de pérdidas. Mi duda es, tengo que hacerlo constar en la declaración?, poner la totalidad de las cantidades o poner el 50%?
    Gracias

  83. Buenas noches,
    Mi consulta es la siguiente:
    En el ejercicio 2017 mi madre, que es mayor de 65 años, vendió un piso (que no era su vivienda habitual) y la ganancia patrimonial la reinvirtió en la reforma de lo que sí va a ser (cuando la reforma esté terminada) su vivienda habitual. Puede deducirse la gananacia patrimonial en concepto de reforma de la vivienda habitual aunque esta ahora aún no lo sea por no ser la casa aún habitable? Gracias por tu atención.

  84. Tengo en nuda propiedad con otros hermanos una vivienda adquirida por herencia de la que mi madre es usufructuaria.
    Hemos pagado el correspondiente impuesto de sucesiones y donaciones, así como la plusvalía del inmueble.
    Procedemos a su venta de la que recibo una cantidad proporcional a mi participación en la misma.
    Si se trata de una ganancia patrimonial derivada de aceptación de una herencia y sujeta al impuesto de sucesiones y donaciones, estaría exenta de tributar por el IRPF?

    • Hola, José
      La venta debe tributar por IRPF. Lo que tributó por sucesiones y donaciones fue la adquisición de vuestra parte de ese inmueble, y tu debes declarar la venta de tu parte proporcional
      Revisa los gastos deducibles

  85. Buenas tardes:
    El año pasado mi hermano y yo vendimos una vivienda heredada de mis padres, por 70000 euros, el cual falleció en 2004.
    Como Tributa esto en la renta 2017?.
    Mi edad es de 77 años y mi hermano de 73, los dos tenemos nuestras pensiones.
    Mas o menos me puede orientar cuanto tenemos que pagar?

    • Hola, Francisco
      Le recomiendo acudir a un despacho profesional.
      El precio de venta es 70.000 y el precio de adquisición es el valor que se le dió en la herencia en 2004
      Suerte

  86. Hola Juan Carlos,
    tengo una duda. En 2012 herede una casa escriturada en el la aceptacion de herencia por 126.000€. Por reducciones, no tuvimos que pagar impuesto de sucesiones. La casa se vendio en 2017, con lo que tengo que introducirla en la declaración de este año. El precio en la escritura de venta es de 98.000€. Mi pregunta es la siguiente, ¿el valor de adquisición es el que aparece en la escritura de de acptación de herencia?
    Muhcas gracias

    • Si, Oscar
      El valor de adquisición es el que figura en la escritura de aceptación de herencia, por lo que con la venta lo que se produce es una pérdida patrimonial
      Un saludo

  87. Hola, en primer lugar enhorabuena por el post!
    Te quería hacer una consulta, en mi caso vendí vivienda en 2017 al 50% con mi exmujer, nos divorciamos en 2017 y después vendimos en Noviembre de 2017.
    Tengo 2 años para reinvertir en vivienda habitual i así estar exento de tributar por ganancia patrimonial.
    En tu artículo indicas que debe indicarse expresamente en la declaración la intención de acogerme a esta excención, pero no sé en qué casillas debe indicarse que he vendido la casa y que antes de 2019 tengo la intención de comprar vivienda.
    Me podrías indicar cómo hacerlo?
    Muchas gracias y un saludo.

    • Hola, Rubén
      En la Pantalla 19 de renta web tienes que declarar la venta de la vivienda, y tu deseo de reinvertir el importe de la venta en tu nueva vivienda habitual para estar exento de tributar por la ganancia patrimonial producida
      Suerte

  88. Hola Juan Carlos. Mi caso es que vendimos una casa de pueblo heredada de la que no tenemos datos de la adquisición. Mi padre murió en 1961 y pasó a pertenecer a mis hermanos y a mi. Está claro que la fecha de adquisición es la fecha de fallecimiento de mi padre, pero el valor de adquisición no lo sabemos, no hay impuesto de sucesiones y donaciones, y lo único que hay es una especie de inventario o testamentaria en donde está valorada por un precio simbólico de 3000 pesetas. Qué valor tengo que declarar? puedo poner el valor castastral?

    • Hola Marta
      El valor mínimo de adquisición es 0, y a partir de aquí puedes poner el valor que te parezca más justo. El valor catastral, el que figuraba en el inventario, etc… Ahora debes pensar que el precio de adquisición de una casa en 1961, visto desde 2018, es poco más de 0 euros. Ten en cuenta que el coeficiente de actualización se suprimió en 2015. Por tanto, casi el 100 % sería beneficio.
      Es lo que hay

  89. Buenas Juan Carlos te cuento mi caso por si puedes ayudarme, el 23/11/1993 compre mi vivienda habitual por 62350€, la cual vendi el 24/03/2017 por 127180€ ¿como calculo la ganancia para incluirlo en ta declaracion de la renta?Gracias por tu ayuda

    • Muy sencillo, Antonio
      Dado que ya tienes los valores de adquisición y de transmisión, solo debes revisar los gastos de la adquisición (Notaria, transmisiones o IVA, registro, etcc…) y de transmisión (Plusvalía municipal, inmobiliaria, certificado energético, etc…)
      Y ya lo tienes

  90. Buscando respuestas a mis dudas he encontrado tu blog, que sencillamente esta fenomenal. Sin mas paso a contarte mi caso:
    Hace casi tres años que fallecio nuestro hijo y como consecuencia de ello, nos trasladamos de nuestra casa y domicilio habitual a un apartamento que tenemos, ya que se nos hace muy doloroso seguir alli, aunque yo paso con frecuencia a da vueltas.
    El caso es que quisiera donar la casa a mi hija, el precio de compra fue de 1000€ en el año 1972 y el valor de mercado es de 30.000€.
    Mis preguntas son:
    Que me puede ser mas interesante hacerlo solo por nuda propiedad y reservandonos mi mujer y yo el usufructo, bajo el criterio de hacienda, no por mi hija y en ese caso al
    momento del fallecimiento como se resolveria.
    Al ser mayores de 65 años y darse las circunstancias que arriba te expongo, puede haber algun problema con hacienda por el tema de la vivienda habitual (nosotros no hemos cambiado el domicilio de empadronamiento).
    En caso de que hubiera problema, como calcularia la ganancia patrimonial en ese caso.
    Eso es todo, agadezco de antemano tu respuesta

    • Hola Paco
      Para un caso como este se recomienda la visita a un profesional. Teneis varias opciones y hay que estudiar con detalle cada una de ellas, y la consiguiente implicación fiscal.
      Busca asesoramiento profesional

  91. Hola enhorabuena por su blog. He vendido mi residencia habitual con más de 65 años.
    Se que no tengo que tributar por ello, ademas he reinvertido la mitad de lo obtenido en comprar una vivienda de menor precio. Se que no tengo que tributar. Pero si hay que consignarlo en la declaración en que casilla/s debo ponerlo. No veo ninguna para marcar exención por venta mayores de 65 años. Gracias, saludos.
    Javier B

    • Hola Javier
      No has encontrado la casilla porque no la hay.
      No debes poner nada, ni declarar nada de la venta. Está exenta.
      Punto y final

  92. Buenas tardes. Le expongo mi caso para que me oriente de cara a la declaración de la renta de 2017. Mi marido y yo compramos una casa en 2007 por 397.000 € que vendimos en 2017 por 285.000 €. Tuvimos, pues, una pérdida patrimonial.
    Em 2016 compramos otra casa, para pasar a ser la vivienda habitual por 150.000 €
    ¿Cómo se refleja dicha pérdida en la declaración del 2017? Y ¿es posible acojerse a alguna bonificación por la pérdida? Tan sólo obtenemos las rentas por el trabajo.
    Muchas gracias.

    • Hola, Maria Jesus
      Se ha producido una pérdida patrimonial, que debe ser declarada, pero que no producirá ningún pago o tributación alguna, al perder dinero en la operación. No es necesario acojerse a ninguna bonificación, salvo que teneis 4 años para compensar esta perdida con beneficios similares en las siguientes declaraciones.
      Hay perdida, no ganancia.

  93. Hola Juan Carlos,

    Tengo una duda. Mis suegros, mayores de 65, están vendiendo su vivienda habitual y no compran, vivirán en mi piso. Hasta aquí bien, están exentos del impuesto por Ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble.

    Mi suegra se rompió el fémur y lleva 1 mes ingresada y en dos semana se la llevan a otro hospital a 50 Km, Por tenerlos más cerca los íbamos a empadronar en nuestro piso ya pues los compradores llevan seis meses, ampliando plazos y ahora tienen hasta 30 de junio.(pero tampoco se si la acabaran comprando)

    ¿Seguirían estando exentos o ya no?

    • Hola Maria José
      La venta de la vivienda habitual seguirá estando exenta. Creo recordar que la normativa entiende que es la vivienda habitual si lo ha sido en algún momento de los dos años anteriores
      Creo

  94. Gracias por el articulo. Hace 25 años compré un solar y el año pasado lo vendí como casa. Pero no conservo facturas de la obra. ¿Qué valor aplico a la construcción? ¿El valor que le da el catastro, o el precio de mercado? Porque parece ser, por lo que he leído aquí, que el valor que le da declaración de obra nueva no lo acepta Hacienda.

    • Hola, Benito
      Algún valor tenemos que poner. El valor de la declaración de obra nueva sería el que yo utilizaría, con los datos que aportas
      Suerte

  95. En el ejemplo que ponéis al final del artículo (venta con usufructo vitalicio y nuda propiedad), ¿podrían incluirse estos gastos para reducir la ganancia patrimonial?:

    – Impuesto de transmisiones, pagado al adquirir la vivienda (contabilizaríamos la mitad de aquel importe, que corresponde a la mitad de la que es propietaria María).

    – Impuesto de sucesiones, pagado por la viuda y su hijo al aceptar la herencia de Joaquín.

    Gracias y saludos.

  96. Buenos días,

    Mi consulta es la siguiente:

    En el año 2000, compro junto con mi hermano un apartamento en la costa de Cataluña por un valor de 60.000 €. Al cabo de 5 años le compro a mi hermando su 50%, por lo que pasa a ser de un solo propietario. El pasado mes de Septiembre lo vendo por 125.000 €. Me surge la duda si la ganancia patrimonial de 65.000 € se debe declarar en dos partes. Sería de una gran ayuda si me lo puedes plasmar con un ejemplo práctico. No se trata de vivienda habitual y tampoco soy mayor de 65 años . Muchas gracias por tu estimable colaboración que prestas a las personas que somos profanos en esta materia.

    • Ramón, tienes dos valores de adquisición
      El primero de 30.000, cuando se compró
      El segundo el precio que pagaste a tu hermano por su 50%
      Y el precio de venta 125
      Es fácil de calcular

  97. Buenas tardes,
    Agradecerle de antemano el interés que muestra en atender nuestras dudas.
    Mi esposa vendió su piso de soltera en noviembre 2016 y obtuvo ganancia patrimonial que se declaró en el IRPF de ese año, pero no pudo deducirse el pago de la plusvalía municipal porque ésta no se pagó hasta junio 2017.
    Mi duda es cómo recoger en la declaración de 2017 el pago de la plusvalía municipal, que vendría a reducir la ganancia patrimonial obtenida en 2016. ¿Hay que hacer una complementaria a la del 2016? ¿Se recoge en la declaración de 2017? ¿Si es en la del 2017, en qué apartado o casillas?
    Muchas gracias por su atención. Saludos.

    • Hola, Paco
      Tendrías que hacer un escrito a Hacienda, explicando el asunto, adjuntando la plusvalía y el resto de datos de la venta, y, por la diferencia, solicitar una devolución de ingresos indebidos.
      No procede hacer una declaración complementaria porque estas solo son cuando el resultado es a pagar de mas
      En este caso debes valorar si merece la pena, en función de la devolución que correspondiera, y siempre y cuando el resto de datos de la venta fueran claros y bien documentados
      Toca pensar

  98. Buenos días, mi padre compró un piso en febrero de 1981 por 200.000 pesetas y lo va a vender ahora por 38.500€. Qué importe tendrá que pagar el año que viene en la declaración de renta como incremento de patrimonio por la venta?. Es mayor de 65 años pero no es venta de la vivienda habitual.
    Muchas gracias anticipadas y enhorabuena por todo lo que hacéis.

  99. Hola. Tengo una consulta. En 2004 adquiero vivienda habitual por valor de 120.000 euros. En Diciembre de 2017 compro la que sera mi nueva vivienda habitual por valor de 215.000 euros. La adquirida en 2004 la vendo en Abril de 2018 por valor de 171.000 euros. Gracias a unos ahorros he podido vender después de comprar.
    Al vender con posterioridad a la compra de la nueva vivienda habitual ¿se consideraría ganancia patrimonial? o ¿No sería ganancia patrimonial ya que mi nueva vivienda habitual ha sido de mayor importe a la venta de la primera aunque se haya hecho con distinto orden?.
    ¿Cómo debería indicarlo en la renta al constar en dos años fiscales distintos? Gracias y saludos.

    • Hola, José
      La venta no debe reflejarse hasta la renta del próximo año, y si toda la cantidad obtenida en la venta ha sido reinvertida en la adquisición de la nueva vivienda habitual, aunque sea por anticipado (hay un plazo de dos años hacia atrás o hacia adelante), podrás acogerte a la exención por reinversión. Los datos se reflejarán en la renta de 2018.
      Disfruta de tu nueva casa

  100. Hola Juan Carlos, para el cálculo de la ganancia patrimonial de la venta de un piso por tres transmitentes tenemos todas las facturas de gastos de notaria, agencia inmobiliaria, registros, etc, expedidas a nombre de uno solo de los transmitentes. La pregunta es: ¿debe aplicarse esos gastos únicamente el titular de la factura o debemos repartirlos entre los tres en función del porcentaje que transmite cada uno?
    En este caso, me interesaría que se los aplicase en su declaración únicamente la persona a nombre de la cual están expedidas todas las facturas. ¿sería esto correcto?
    Gracias, me parece muy didáctica y clara tu explicación en esta entrada.
    Un saludo.

    • Noelia, hay que compartir
      Aunque en la factura solo venga una persona, por economizar, en la escritura aparecen tres transmitentes, por lo que cada uno debería declarar su parte proporcional. También podeis acudir a cada uno de los despachos de notaria, registro, agencia, y solicitar la emisión de tres facturas, a nombre de cada uno de los interesados.
      Burocracia y papeleo

  101. Buenas tardes. Cuando dice en la parte Valor de Adquisición, que sumamos c) de gastos y tributos de la adquisición, ¿ se refiere a los gastos de constitución de compraventa e hipoteca (IAJD, notaría, registro, IT, etc)?
    Y si es así, que ocurre si esos gastos se dedujeron al año de comprar la.vivienda, como hace la mayor.parte de la.gente?.

    • Si, Luis, esos gastos
      Esos gastos forman parte del precio de adquisición porque se pagan al adquirir la vivienda, independientemente de cuando te los has deducido. Lo que es seguro es que a la notaria, al registro, a la gestoría y los impuestos se pagaron poco después de la compra.
      ¿A que sí?

  102. Buenos días, lo primero de todo gracias por este artículo y la dedicación de tu tiempo en contestar altruistamente. Te comento mi caso por si me pudieras ayudar:
    El año pasado vendí mi vivienda habitual y tengo dudas a la hora de calcular si hay o no ganancia patrimonial porque no sé qué gastos incluir o no…
    El piso nuevo que compré no tenía cocina ni aire acondicionado y no sé si estas mejoras se pueden considerar para aumentar el precio de adquisición… (conservo facturas)
    Y tampoco tengo claro si el certificado energético y el del administrador de la comunidad de propietarios para acreditar estar al corriente de pagos que me exigieron en la notaría minoran el precio de la venta…
    ¿Estaría bien calculado este ejemplo?:
    Valor adquisición (VA) = precio compra: 127000 + IVA: 8000 + aire acondicionado: 4000 + cocina: 5000 + notario: 200 + registro propiedad: 100 = 144300
    Valor transmisión (VT) = precio venta 138000 – plusvalia ayuntamiento 600 – certificado energético 60 – certificado comunidad propietarios para acreditar estar al corriente de pagos: 25 = 137315
    Por tanto: VA – VT = pérdida patrimonial = 6985

    Sin embargo, si no incluyo cocina ni aire acondicionado, entonces sí tendría una ganancia patrimonial de unos 3000 euros… no sé qué hacer…

    Muchas gracias por adelantado

    • Hola, Beatriz
      Teniendo factura de las inversiones, yo las declararía. Creo que se pueden defender ante Hacienda, aunque siempre dependerá del inspector o inspectora que te toque, si te llaman.
      Yo me la jugaría

  103. Buenas tardes, tengo una pregunta sobre la venta de un inmueble. En el año 1999 falleció mi padre que era propietario de 1/3 parte de un edificio de la comunidad de Madrid. Mi hermana y yo hicimos aceptación de herencia. Cuando fuimos a la Comunidad no supieron darme la valoración de la vivienda por lo que basándonos en el Valor catastral 108.000€ al ser el 1/3 de la propiedad 36.000€, escrituramos por 48000€. El impuesto de sucesiones lo presentamos a 0, ya que prescribió.
    El año 2017 se vendio la finca y el importe del 1/3 que nos corresponde es de 206.666€.
    A la hora de hacer la declaración de la renta me comentan que tengo que poner el valor fiscal del edificio y no el valor catastral, ni el escriturado. Eso es correcto?. Como puedo averiguar el valor fiscal del año 1999. A ir a la Hacienda de la Comunidad nos indican que pueden dar el importe a partir del 2000 y no de 1999. ¿podemos poner una estimativa del año 2000?

  104. Hola:
    El 31 de enero del 2017 recibí 7965,83 euros de la venta de un piso heredado tras el fallecimiento de mi padre. Pagué 55,39 euros del impuesto de sucesiones.
    Todo ese dinero lo invertí en la compra de la que es ahora mi vivienda habitual que compré el 10 de marzo del 2017.
    Mi pregunta es por favor, ¿dónde tengo que declarar todo eso?
    Muchas gracias

    • Hola, Susana
      La venta se declara en la pantalla 19 de renta web
      De la compra lo único que tienes que declarar por ahora es el cambio de domicilio
      Un saludo

  105. Hola muy buenas tardes,
    Muchas gracias por el blog, quisiera plantear un caso de venta de piso el pasado 29 de mayo del 2017.
    Mi padre falleció en el Agosto del 2000 por aquel entonces mi madre tenía 57 años y mis hermanos 27,28,30 y 22 respectivamente, en la aceptación- adjudicación de herencia que hicimos el 25 de Enero del 2001 quedo reflejado lo siguiente
    Mi madre titular de pleno dominio de una mitad indivisa y en usufructo de una sexta parte indivisa.
    Cada hermano, dos veinticuatro avas partes indivisas en pleno dominio y una veinticuatro ava parte indivisa en nuda propiedad
    En la adjudicación se refleja que el piso se compro 28 de septiembre 1976 por 43.00000 pts es decir 25. 843,52€
    El pasado 29 mayo 2017 escrituramos con precio de venta 43.000€ ( de los cuales 2.000€ honorarios inmobiliaria)
    La Plusvalia se pagó según correspondía mi madre 502,19€ y cada hermano 101,38€

    Mi duda, es la siguiente, la vivenda vendida no era vivienda habitual de ninguno pero cuando se ha vendido el 29 mayo 2017, mi madre tenia 74 años.

    Mi madre debe tributar la ganancia patrimonial que le corresponda o esta excenta.
    Cual es la ganancia patrimonial de cada hermano será proporcional sobre el 50% del valor de adquisición?

    Saludos

    • Hola Javier
      Si era la vivienda habitual de tu madre estará exenta la venta del 50 % en pleno dominio al ser mayor de 65 años
      Habrá que tributar por el otro 50 %, de usufructo vitalicio, y la nuda propiedad de los hermanos
      Toca hacer cálculos

  106. Hola Juan Carlos:
    Muchas gracias por tus consejos, excelente blog.
    Te planteo el caso de mi mujer que creo que es extremadamente comun y a la vez complejo. Es una familia con 4 hermanos.
    * Sus padres compraron su vivienda habitual en 1992 por 30.000 €.
    * En el año 2001 fallece su padre y su madre se queda en la vivienda. No reparten herencia pero valoran la vivienda en 40.000€.
    * En 2017 fallece su madre valorando la vivienda en 90.000 €. y ese mismo año venden la vivienda en 110.000 €.
    ¿Como se tiene en cuenta el valor de compra y de venta teniendo en cuenta que son años y valoraciones muy distintos (los hijos se supone que “compran” parte de la vivienda en 2001y parte en 2017) para calcular el incremento patrimonial?¿como se declararía?.
    Muchas gracias.

    • Fácil, José Antonio
      Dos valores de adquisición, ambos al 50 %, y un valor de transmisión
      ¿Donde está el problema?
      Incluso deberías declararlo como si se trataran de dos ventas diferentes
      Suerte

  107. Hola:
    Nos resulta de gran ayuda esta publicación, pues estamos inmersos en un caso como el descrito, que creemos bastante normal. Pero tenemos la siguiente duda que nos gustaría resolver.

    Vivienda 100% usufructo vitalicio de viuda y 50% nuda propiedad cada uno de los dos hijos.

    En la adquisición del usufructo se valora en un 30% del valor de la vivienda al fallecimiento del cónyuge, pues contaba 59 años.

    Se vende a la edad de 82 años a un tercero y acuerdan entre los hijos y viuda repartirse lo cobrado a partes iguales. Hay movimientos bancarios que así lo recogen. Es decir, por el usufructo la viuda ha cobrado realmente el 33.33% del valor de venta.

    ¿Cuánto hay que consignar como importe de venta en la declaración del irpf para la viuda e hijos?

    La escritura de venta solo recoge dos pagos con talón del 37.52% a cada hijo, el resto se cobró en efectivo.

    La diferencia puede ser notable según se declare de una u otra forma y realmente no sabemos qué indicar en el irpf.

    Les quedamos muy agradecidos si nos aclaran esta duda.

  108. Gracias por el rigor y la claridad de tu blog Juan Carlos.

    Mi duda es si podría considerar exenta por reinversión en vivienda habitual la ganancia patrimonial obtenida conforme a los siguientes datos:

    En diciembre de 2017 vendí la que fue mi vivienda habitual desde su construcción en 1998 hasta 2009.
    De 2010 a 2017 fue una segunda vivienda la que tuve como habitual.
    En julio de 2017 compré una tercera vivienda, que espero sea ya mi definitiva vivienda habitual por un precio bastante superior a la venta de la primera vivienda reseñada, por lo que la ganancia obtenida se la ha “comido” la nueva vivienda.
    ¿Puede considerarse exención por reinversión?

  109. Hola muy buenas, yo quería hacerle una pregunta el año pasado mi padre vendió un terreno, el terreno se compró en el año 2000 y se vendió en el 2017, ya hice el cálculo, lo que no sé que porcentaje se lleva hacienda, donde se mira eso, ya que dice que cada año se cambia. Este año los inmuebles es un 30%. El terreno se vendió 27500 euros, pero la inmobiliaria se llevó 2500.

  110. Buenos dias: Te explico mi caso a ver si puedes ayudarme,en 2001 compramos una casa mi marido y yo y les dimos el usufructo a mis suegros, el año pasado vendimos la casa que ha sido nuestra residencia habitual durante 16 años en la cual mi marido y yo teniamos la nuda propiedad 100% y mis suegros 83 y 77 años respectivamente el usufructo, a mi marido y a mi nos dieros 108.000 euros a nombre de cada unos y a mis suegros su parte correspondiente al usufructo, el mismo años 2017 compramos cada una vivienda cada uno vivienda habitual(aunque estamos casados, decidimos vivir separados), mi pregunta es puedo desgravar mi parte correspondiente al haber vendido mi parte de nuda propiedad y reinvertir en compra de vivienda habitual, gracias a la espera de sus noticias.(estamos en la epoca que todos tenemos prisa por la renta)… muchas gracias Mari Carmen

    • Maria Carmen
      Un matrimonio que vende una vivienda y cada uno compra otra vivienda para vivir separados aunque sigan casados…
      Este tipo de cosas no le gustan nada de nada a Hacienda
      También te diré que si en 2001 le diste el usufructo a tus suegros no puede ser tu vivienda habitual durante 16 años, ya que son los usufructuarios los que pueden disfrutan de esa vivienda. ¿Han vivido con vosotros esos 16 años? Vais a tener que demostrarlo.

  111. Felicidades por este artículo,está genial.
    Tengo una duda ,mi marido y yo compramos una finca rústica en 2010,escriturando la por 4500 euros.,hemos construido un cuarto de aperos de10 metros que es lo que nos dejaban ,la vallamos e hicimos algunas cosas pero sin factura puesto que lo hicimos nosotros.
    Ahora la queremos vender y escriturar por 100000 euros.cuanto tendríamos que pagar a Hacienda? La hemos comprado al 50%mi marido y yo y mi IRPF es más bajo( tengo un 33%por discapacidad)hay alguna manera reducir lo lo que tenemos que pagaren el caso de reinvertir la ganancia en algo como una vivienda habitual o eso solo es en caso de venta de viviendas?

    • Hola Maria
      Si no tienes factura de los gastos como vas a demostrar el coste superior al de la escritura de compraventa
      Tu pagarás menos por tu minusvalía
      Si teneis más de 65 años la venta de un inmueble puede quedar exenta si se reinvierte el total obtenido en una renta vitalicia
      Un saludo

  112. Buenos días:

    te expongo mi caso, hace más de 40 años, mis padres, abuelos y tío compraron una finca rustica, en la cual edificaron una caso con 4 viviendas, desconocemos el precio de compra. La casa ocupa una superficie de 180 m. en un terreno de 3000. Hace 19 años, yo compro el piso que quedaba vacio, evidentemente en la compra se me asigna entre otras zonas comunes, el 25% del terreno. Hace un año, vendimos algo mas de 1600 metros del terreno al ayuntamiento, para que este posteriormente lo recalifique y urbanice. Nos pagaron 40000 € de los que me corresponden 10.000€ en regimen de gananciales junto a mi pareja. Quisiera saber, que es lo que tengo que declarar y de que manera me puede afectar en el IRPF de 2017 . Muchas gracias.

    • Amaia
      Este caso tiene una enorme complejidad
      Busca asesoramiento profesional
      Cualquier otra cosa que te dijera podría inducirte al error.

  113. Disculpa, se se ha olvidado comentar que el terreno adjacente a la vivienda, seguia estando calificada como rustica en el momento en que la vendimos.

  114. Hola

    Mi caso (algo complicado, a mi entender), es el siguiente:

    Compramos nuestra vivienda habitual en 2003 mediante prestamo hipotecario de 200000 (aunque en escrituras pusimos 170000, merced a nuestro desconocimeinto en aquella epoca, siguiendo el manido “siempre se hace así…” que tanto daño hace). Los gastos son de unos 16000 euros. En Dic 2017 encontramos una casa más grande a buen precio y aprovechando la oportunidad la compramos (por 450000), con idea de convertirla en nuestra nueva vivienda habitual , y vender la comprada en 2003. Para ello, nos conceden un prestamo hipotecario (de 500000), con doble garantia (es decir, nuestra vivienda habitual hasta ahora, la de 2003, que responde de parte del prestamo (unos 135000), y la nueva, que responde del resto). Para tramitarlo, cancelamos lo que nos quedaba por pagar de la hipoteca inicial (de 2003) y se realizó la cancelación registral de dicha hipoteca. Desde ese momento, tenemos la hipoteca de la nueva casa (garantizada por la propia casa nueva, y la comprada en 2003, que ya es de nuestra propiedad completamente al haber cancelado la hipoteca inicial), pagando cuotas mensuales de unos 1400 euros (desde Diciembre 2017 hasta ahora).

    Ahora (Junio 2018) vamos a vender nuestra casa por 250000. El impuesto municipal de Plusvalia serán unos 7000. Tambien nos pide el banco de los compradores un certificado de nuestro banco en el que conste la parte proporcional del prestamo que queda por pagar para poder anular la garantia que efectúa la casa que se vende (para dejarla ya sin efecto). Pretendemos hacer constar que todas las cuotas pagadas hasta ahora (desde Dic 2017 hasta Junio 2018) vayan contra dicha parte (unos 135000, como comentaba previamente), y el resto lo pagaremos en el momento de la venta con parte del importe que nos dan por la misma (unos 125000), quedando asi esa vivienda sin garantizar ya nada por nuestra parte, y siendo a todos los efectos propiedad de los compradores (con su hipoteca correspondiente que tengan).

    A la hora de la Declaracion del año que viene (suponiendo que no cambie nada):

    – Al meter los datos en las declaraciones de mi mujer y la mia propia (casados en gananciales), ¿las cifras que solicita renta web las tengo que dividir por la mitad? (p ej, el valor de compra inicial de la vivienda transmitida, que es en escrituras 170000, ¿tendria que introducir en la casilla correspondiente 85000 euros en cada declaracion? ¿y asi con todo (gastos, plusvalia municipal, precio de venta actual, etc?)
    – Al ser el prestamo hipotecario superior al precio de escritura, ¿como refelejo los gastos de cocnstiutucion de la hipoteca, mediante porcentaje? ¿o se mete todo sin mas) Entiendo que en los gastos de la escritura de compraventa si que se mete todo, porque depende del precio escriturado…
    – Al necesitar la inscripcion registral de la anulacion de la parte de garantia de la vivienda transmitida, de nuestro prestamo actual, los gastos de esta inscrpicion los puedo meter en los gastos que minoran el precio de venta?
    – En la declaracion por renta web se solicita cuanto se ha reinvertido en vivienda habitual hasta Diciembre del año 2017 (el que viene será 2018 pero sera igual), en una casilla, y cúanto te comprometes a pagar en los siguintes dos años (desde la venta). Dado que nosotros empezamos a pagar cuotas en Diciembre 2017 (y tras haber leido en distintos sitios que el plazo puede ser 2 años anteriores y/o posteriores a la venta para acogerse a la exencion por reinversion en vivienda habitual), ¿qué tendria que poner en cada casilla (según yo pienso, en la primera pondria las cuotas pagadas hasta Junio 2018 (10000) + la amortizacion anticipada con parte de lo que nos den por la venta (135000) + las cuotas pagadas hasta Dicembre de 2018 (otros 7200), y en la segunda casilla, me comprometo a pagar las cuotas restantes hasta… Diciembre 2019, que es cuando harian dos años de la compra de la nueva vivienda… ¿Esto es asi? ¿o tengo que contar obligatoriamente desde la venta de la vivienda en Junio de 2018 hasta Junio 2020?
    – ¿Nos influye en algo las deducciones por vivienda habitual que hemos estado haciendo hasta Diciembre 2017? (entiendo que no, ya que en la nueva no hay ya deduccion por compra…)
    – Al estar pagando hasta 2019 (o 2020)… la venta hay que declararla en el ejercicio 2018 (o sea el año que viene) o en el del 2019 (o 2020)? (supongo que en el de 2018…)
    – La vivienda que compramos tiene una plaza de garaje, pero no esta en el mismo edificio (tiene referencia catastral diferente). Sin embargo en la escritura de compraventa se hizo todo junto. ¿Esto hay que reflejarlo en algun sitio o no influye para esto? ¿y para los valores “ficiticios” esos del ayuntamiento, que aparecebn en otro apartado)

    En fin, si en algo me pueden aclarar, creo que sirve bastante conm ejemplo de algo complicado… Siento la extensión del escrito…

    Gracias y un saludo

  115. Buenos días Juan Carlos,

    Estoy realizando la declaración de un familiar que ha realizado la venta de un local en el año 2017, dentro de la cual ha sufrido pérdidas. Con los datos detallados en la pagina 19 de valor de adquisición y transmisión, en el resumen de declaración me indica que tal perdida queda pendiente de aplicar en ejercicios futuros, ¿es correcto? ¿no es posible deducirlos en el año 2017?

    Gracias de antemano por tu respuesta!!

    • Bien, Mayte
      Es correcto. Las pérdidas se pueden compensar en los cuatro ejercicios siguientes, y una parte incluso en la renta de 2017 si además de la pérdida hay ganancias patrimoniales de la misma naturaleza que las pérdidas
      Animo

  116. Buenas tardes,
    Vendí un piso en 2917 y tengo varias dudas a la hora de declararlo.
    Cuando lo compré en 2001 estaba casado en gananciales. En 2003 por sentencia de separación se me adjudicó el 100%. Era un piso en ruinas y lo restauré. Muchos gastos son anteriores a dicha separación legal. En 2004 constituí una hipoteca sobre dicho piso. Se computa como gasto? En 2005 amplié dicha hipoteca. Debo computarla igualmente o no como gasto? Y finalmente el edificio en su totalidad también estaba en ruinas y se rehabilitó en su totalidad. La rehabilitación según certificado de la comunidad de propietarios costó más de 800.000,00€. Mi porcentaje en la comunidad era del 5,003%. De ese importe yo pagué de forma directa 9.500,00€ y recibimos subvenciones por el resto que declaré a Hacienda como incrementos patrimoniales. Qué cantidad debo imputar como gasto? Y finalmente cómo se calcula la amortización por el alquiler?
    Muchas gracias

    • Juan Carlos
      Tu caso es muy complejo, y según lo cuentas cada paso hay que revisarlo con cuidado y con la documentación correspondiente.
      Busca asesoramiento profesional.
      Yo también tendría muchas dudas en este caso.

  117. Buenos días,
    Muchas gracias por anticipado por tu “blog”
    Resumo esquemáticamente:

    – Donación de vivienda (9 de julio de 1.993).
    Valor a efectos fiscales: 18.050 €. Impuestos pagados por donación: 4.500 €

    – Venta de vividenda donada (27 de noviembre de 2.017).
    Precio de Venta: 44.000 €. Gastos: 2.050 €

    Disculpa que te solicite confirmación, porque en la información de la AEAT no queda del todo claro:

    – La única reducción aplicable es la relativa al “Régimen transitorio de la reducción por abatimiento”.
    – Los coeficientes de actualización no son de aplicación.

    Si esto es así, creo que el ejemplo que pones en el 1er. caso es exactamente lo que debo aplicar, ¿no?

    Muchas gracias de nuevo,

  118. Hola. Muy interesante su blog, tendría una pregunta,
    En 2017 he vendido un mi vivienda abitual por 210000€ que la compré en 2003 y está me costó 120000, tenía una hipoteca de 66000€la cual la levanté. Cual es mi ganancia patrimonial ,ya que no lo tengo muy claro.
    Gracias por su atención

    • Hola Pedro
      Muy sencillo. La ganancia patrimonial es la diferencia entre el precio de adquisición y el precio de transmisión.
      La hipoteca no afecta en este caso.
      Según lo planteas.

  119. Buenos días, si me permite quiero exponer mi duda exponiendo el caso telegráficamente.
    Un matrimonio adquiere una vivienda en regimen de gananciales en el año 2000, constituyendo ésta la vivienda habitual.

    En 2015 se produce el cambio de domicilio.

    En 2016 fallece uno de los cónyuges a los 75 años (de nacionalidad alemana) y el otro hereda la parte del difunto. En el documento de aceptación de herencia se pone un valor X para la vivienda en cuesstión (no comprobado administrativamente).

    Se liquida el impuesto de sucesión dentro del plazo establecido y la Plusvalía mortis causa.

    El cónyuge sobreviviente vende la vivienda en 2017 y paga la Plusvalía correspondiente, esta vez por la enajenación.

    ¿Cómo calculo el valor de adquisición para determinar la pérdida o la ganancia en su caso?

    Hay que tener en cuenta el valor de adquisición del año 2000 al 50% más el 50% del valor declarado en la aceptación de la herencia, situando las Plusvalía según corresponda (venta o mortis causa). Y al precio de adquisición puedo añadir los gastos por derramas producidos a lo largo de los años (cambio de ascensores más uno nuevo, nuevas barandillas en todos los balcones, nuevas acometidas de agua, instalación de portero automático, puerta principal del edificio, etc.).

    Espero no haberme extendido demasiado, un cordialñ saludo.

    • Hola Pietro
      El valor de adquisición del 50 % es el precio de adquisición del año 2000, y el otro 50 % del valor de adquisición será el valor del 50% de la vivienda declarada en la aceptación de herencia
      Un saludo

  120. Hola Antonio,

    A ver si me puedes ayudar porque ya me estoy volviendo loca con esto y cada uno me dice algo diferente…

    Yo compré mi vivienda en Navarra en el año 2003 por 108.182 € + gastos (unos 9.810 €), el préstamo fue de unos 120.000 €, y la vendí el 4 de enero de 2017 por 160.000 € (menos 5.200 factura inmobiliaria) debido a que por motivos de trabajo me tenía que ir trasladando continuamente a otras CCAA (estuve en 2010, 2011 y parte de 2012 fuera, luego regresé y estuve 2013 y 2014 en la vivienda para volver a irme en septiembre de 2015, momento en que la pongo en venta).

    Pues resulta que el asesor al que he acudido me dice que del “beneficio” obtenido, no puedo deducir ni los gastos de la compraventa (porque dice que no los pagué de mi bolsillo, sino que estaban incluidos en la hipoteca). También dice que no tengo derecho a deducirme las obras realizadas (la vivienda tenía más de 35 años e invertí unos 26.000 € para sustitución de ventanas, sustitución de tuberías y fontanería, remodelación y alicatado de baño y cocina, cambio de puertas, pintura…) ni tampoco la instalación del ascensor (el edificio no tenía cuando lo compré y se instaló posteriormente), que me supuso un coste de 13.100 €.

    Cómo es posible que se considere que el beneficio es la diferencia de los 160.000 – 5.200 de la inmobiliaria y sólo restarle el valor de compra? los gastos no forman parte de la compra? o es que por haber estado incluidos en la hipoteca ya se han esfumado? (cuando vendí me quedaban todavía 120.000 € de hipoteca, pues tuve que ampliarla en 2 ocasiones para asumir el gasto del ascensor y de la reforma)

    Agradezco la ayuda, porque me dice que me toca pagar un pastizal y me parece un verdadero robo!

    Un saludo y gracias de nuevo!

    • Hola, Cristina
      No seré yo quien contradiga lo que diga otro asesor que ha visto la documentación que le has llevado, pero recuerda que tu eres el contribuyente y tienes la última palabra en lo que quieras declarar en la declaración. Quiere decirse que tu decides el nivel de riesgo que asumes cuando presentas en una declaración datos que pueden ser interpretados por un inspector que desde luego será más duro que el asesor que ha revisado tus papeles.
      Suerte

  121. Buenas noches Juanjo,

    Tengo dudas sobre el cálculo para saber como reinvertir la plusvalía para no pagar impuesto en renta, los datos de mi caso serían los siguientes:
    -compra en 2003 de vivienda por 200.00 euros con contratacion de hipoteca que amplio en 2007
    -gastos notaria y demás deben ser unos 15.000 entiendo
    -reformas por unos 30.000 euros en 2003
    -precio de venta en 2018 unos 550.000 euros con hipoteca existente de 150.000 euros.

    Mis calculos serían:
    -precio de adquisicion:200.000+15.000+30.000=245.000 euros
    -precio de venta 550.000, se cancela ahipoteca y se reciben por tanto 400.000 euros (550.000-150.000)

    Entiendo que la plusvalia es de 305.000 (550.000-245.000) pero si reinvierto antes de 2 años comprando una casa de 400.000 euros (que es el efectivo que recibo despues de de amortizar los 150.000 de hipoteca) no pagaría impuesto de plusvalía, ¿es correcto?. Mi otra interpretacion es que tengo que invertir el total de lo cobrado, es decir 600.000, independientemente que haya tenido que amortizar la hipoteca de 150.000.

    Espero puedas ayudarme. Gracias por adelantado.

    Javier

    • Hola, Javier
      Tu apreciación es correcta
      Para la exención por reinversión de la vivienda habitual se debe reinvertir el total de lo obtenido, a excepción de la amortización del préstamo pendiente de cancelación, tal como tu planteas.
      Además en la pantalla 19 de renta web hay que especificar estas cantidades, el préstamo pendiente de amortizar, las cantidades reinvertidas, lo que falta por reinvertir en los 2 años siguientes, si procede…
      Estás en lo cierto

  122. Buenos días y gracias por adelantado. Ahí va mi pregunta: en 1990 una persona adquiere el usufructo de un bien (30% valor de ese usufructo) y otra persona la nuda propiedad. En 2014 fallece la usufructuaria. En 2017 se vende el bien. ¿Qué fecha o fechas han de tomarse como fechas de adquisición para el que vende? ¿Debo de entender que en 1990 adquirió el 70% con su valor de adquisición de entonces y en 2014 el resto con el valor declarado en sucesiones?

  123. Hola Juan Carlos,
    tengo dos preguntas;
    Herede el 50 % de nudo propietario en el año 2009 tras el fallecimiento de mi padre y mi madre de 80 años recibió el 50 % de usufructuaria, también tiene el 50 % de pleno dominio. La vivienda ha sido la habitual hasta el 2017 que se vendió.
    Tengo dudas de como imputar la ganancia del usufructuario, no he encontrado nada que lo deje claro, incluso ni llamando hacienda… estaría exenta la ganancia del usufructo de mi madre?
    la otra pregunta es en mi caso, al adquirirlo en 2009, tengo que multiplicar el valor de adquisición por los coeficientes que te dice hacienda, en este caso seria el 1.0510?
    muchas gracias!

    • Hola tocayo
      Los coeficientes de actualización han desaparecido desde 2015
      Con respecto a la venta de la parte de usufructuaria de tu madre hacienda estima que se debe de tributar. Estaría exenta por el 50 % de su propiedad si tiene más de 65 años y se trata de su vivienda habitual, pero por la venta del otro 50 %, la nuda propiedad del hijo y el usufructo vitalicio de la madre, hacienda estima que se debe tributar.
      Discrepo con Hacienda, una vez más.

  124. Buenos días:
    He vendido un inmueble que adquirí en 2005 (precio compra 245.000) lo he vendido en 179.000 lo que conlleva unas perdidas de 75.000 €, como téndre que registrar estas perdidas en mi próxima declaración de la renta, si la ley no cambia.

    Tendre que registrar los impuestos que pague también con la compra de vivienda (ITPyADJ), y con la venta (Plusvalia).

    El dinero lo voy a reinvertir en otra compra de vivienda, que tambien pasara a ser vivienda habitual, esto lleva asociado alguna deducción?

    Gracias.

    • Hola Carlos
      Con se produce una pérdida, y no se tributa por ella, no tienes que cumplir ningún requisito en a reinversión para aplicarte alguna deducción. No hay deducciones ni obligaciones. Solo una pérdida que puede compensarse con beneficios de la misma naturaleza en los próximos cuatro ejercicios.
      Un saludo

  125. Buenas Tardes soy Manuel.
    De antemano Gracias y muy buen Blog.

    Compre una vivienda en 2001 de la cual hice los pagos iniciales del 30 %, nos fuimos todos a vivir a esa casa (padres , hermanos y yo). Mis padres fueron pagando las letras de la vivienda y cuando han podido vender el piso antiguo donde viviamos antiguamente, hemos puesto a nombre de mis padres el 70 % ya que con la venta del piso se ha terminado de amortizar el prestamo de mi vivienda , entonces procedimos a poner a nombre de mis padres ese 70 % el año pasado. Es decir ellos han vendido y pagado en 2017.
    La notaria puso como precio de la compraventa el valor fiscal de la vivienda para no tener problemas y pagar los impuestos a razon de eso, y justifico con las cantidades que habian pagado mis padres de hipoteca cuadraba a ese numero. ¿ Ahora que pasa conmigo?
    Segun la notaria en su momento decía y dice que no tengo que pagar nada en cuanto a IRPF. Pero como estoy con la declaración, liao
    La consulta es la siguiente ¿como tengo que tratar el tema?
    . Yo no he cogido nada en dinero , ademas lo pone en la escritura.

    • Hola Manuel
      Yo este tema no lo trataría solo. Es muy complejo. Recogería toda la documentación que tenga y acudiría a un despacho profesional.
      Merecerá la pena. Con toda seguridad.

  126. Mi madre ha vendido su domicilio habitual tiene mas de 65 años, por importes que recibe de la pension y cuentas bancarias No esta obligada ha hacer la declaración,
    Esta obligada ha hacerla por la venta de su domicilio habitual y si es asi donde se pone la aplicación de la exencion de la venta de vivienda habitual

    Muchas Gracias

    • Hola Vicente
      Si no tiene que hacer la declaración porque por sus ingresos no está obligada a hacerla, tampoco por la venta de su vivienda habitual, ya que está exenta, y como tal, no se pone nada, no se declara, ni hay que marcar ninguna casilla. Si se cumplen los requisitos no se declara
      Sin más

  127. Hola, buenas tardes.
    Heredé la casa de mis padres el 16 de febrero de 2010 por 541.048€ (así consta en escritura aceptación herencia) en una décima parte (Madre mitad y 5 hermanos cada uno la décima parte). Lo hemos vendido el 27 de abril de 2017 por 340.000€ (Madre mitad y 5 hermanos la décima parte), por tanto, con pérdida patrimonial. Por favor, ¿me podrían indicar como y en qué apartado de mi declaración de renta lo tengo que poner?
    Muchas gracias.

  128. Juan Carlos,

    Mi consulta es la siguiente: mi vivienda actual y habitual la compré en el 2010 y la que antes era vivienda habitual la vendí el año pasado 2017. Quisiera saber si la ganancia patrimonial que he obtenido en la que vivienda que he vendido la puedo declarar como exenta en la declaración de la renta y reinvertir el dinero de la venta en cancelar hipoteca de mi vivienda habitual actual

    • Hola Joaquín
      La exención por reinversión por la venta de la vivienda habitual consiste en que todo el dinero obtenido en la venta de la vivienda habitual se reinvierta en una nueva vivienda habitual, y por lo tanto si el dinerod e la venta lo invierto en cancelar hipoteca de mi nueva vivienda habitual estoy haciendo justamente lo que dice la ley
      Reinvertir

  129. Buenos días,mi marido y yo compramos en 2010 una finca rústica escriturada en 4500de lo que hemos echo no tenemos nada que desgravar.ahota la queremos vender por 100.000 y queríamos saber cuánto se quedaría hacienda para no darnos un susto el año próximo.tenemos bienes gananciales y nuestro IRPF es el mío 5’14 y de de mi marido no lo sé exacto pero más o menos el mismo.gracias de antemano

    • Silvia, cálcula
      Con los datos que me dás: No queda claro si el valor de adquisición es 4.500 o 45.000, pero si vendes por 100.000, debes tener en cuenta que:
      Los primeros 6.000 euros de beneficio tributan al 19 %: 1.140 euros
      De 6.000 a 50.000 euros de beneficio tributan al 21 %: 9.240
      Y si hay más de 50.000 euros de beneficio, el siguiente tramo tributaría al 23 %
      Suma y sigue

  130. Hola buenos días. Mi caso es el siguiente en octubre del año 1992 compre un piso por 27.045 euros más gastos de notario e impuestos a parte y en 2017 lo he vendido por 31.000 euros, más 468,16 de plusvalía más 1200 euros de una reforma en la cocina. Me podrían decir si he tenido ganancia matrimonial y en que casilla la tengo que poner? Muchas gracias

    • Juan Luis, te toca hacer cálculos con mucho cuidado
      Lo normal es que no haya ganancia patrimonial, una parte puede estar exenta, ya que el inmueble fue adquirido antes del 31 de diciembre de 1994, y los gastos e impuestos aparte que comentas de la adquisición aumentarían el importe de la adquisición, y por tanto el beneficio se reduciría
      Paciencia, y a hacer números

  131. Buenas tardes Juan Carlos.

    Heredamos varios hermanos la propiedad de mi madre (falleció hace 2 años).
    La hemos vendido ahora en junio, pero hemos aceptado la herencia en abril de este año por diversos motivos.

    La pregunta es ¿ Podemos deducirnos los gastos que hemos tenido que pagar en la aceptación de herencia a la hora de vender la casa?,
    Muchísimas gracias.

    • Si, Daniel
      Puedes deducirte los gastos de la herencia, en su parte proporcional al valor de la vivienda en la herencia. Quiero decir que si el importe total de los bienes de la herencia (dinero, acciones, inmuebles) fuera 200, y el valor declarado en la herencia del piso que habéis vendido es de 50, podéis aplicar, como menor valor de la adquisición (50), el 25 % de los gastos de la herencia (Notaria, Registros, Impuesto de sucesiones, etc…)

  132. Buenas tardes
    Mi consulta es la siguiente, en el año 2015 compre una vivienda por 125.000€ + 17.000€ de gastos. Entre el 2015 y 2016 realice determinadas reformas (cocina, electricidad, fontanería, baños, paredes, suelos, pintura,…) que me costaron unos 20.000€. En 2017 vendí la vivienda en 172.000€
    Los gastos de la reforma ¿se podrían sumar al precio de adquisición aunque se hayan realizado durante dos años?
    En ese caso la ganancia patrimonial ¿sería 162.000€ (coste adquisición) – 172.000€ (valor venta) = 10.000€ (ganancia patrimonial).?
    Y una segunda pregunta, la plusvalía municipal aún no la he pagado porque el ayuntamiento no me la ha facturado. ¿Puedo incorporar el importe (sin conocer la cantidad exacta) como menor valor de venta?

    • Francisco, yo me aplicaría los gastos de la reforma si tuviera las facturas y entiendo que se tratan de mejoras o rehabilitación importante del inmueble, y así lo parece cuando en dos años se ha podido vender por un precio bastante mayor. Solo debes de tener en cuenta que Hacienda es bastante restrictiva con este tipo de gastos.
      Sin embargo, si esta operación la realiza una empresa SL no tendría ningún problema, pero si lo hace una persona física la cosa cambia ¿Por qué?
      Si, pregunta el importe o intenta calcularlo, y aplícate la deducción como menor valor de la venta

  133. Hola buenos días Juan Carlos.
    Cómo hay que reflejar la devolución de la cláusula suelo?
    En que casillas se pone?

    Saludos y muchas gracias.

    • Hola, Juan Luis
      En la pantalla 31, casillas 539 y siguientes, marcar que es devolución por la cláusula suelo y escribir las cantidades a devolver, al 50 %, al Estado y a la Comunidad Autónoma
      Pincha en la casilla 539 y lo verás todo más claro

  134. Buenos días Juan Carlos

    Mi consulta es la siguiente; tenemos una herencia a repartir de la que yo heredo el 65% de una vivienda, mi tía hereda el resto y queremos comprarle la parte por el valor catastral que son 16.000€, como tributaria mi tía en la declaración de la renta? (ella está preocupada si esto le repercutirá en la declaración de la renta del 2019, por lo que quiere hacer una donación, pero es los impuestos son las caros que los que tenemos que pagar por una venta)
    Me puedes ayudar, he indicar la normativa de la agencia tributaria que regula esto para mostrárselo
    Gracias

    • Hola, Eva
      Si le compras a tu tía su parte no debería ser por el valor catastral, que no es actualmente un valor legal, sino, como mínimo por el mismo valor que conste su participación en la escritura de la herencia
      Para saber precios tienes que hablar con la Comunidad Autónoma, que marca ahora los valores mínimos de los inmuebles

  135. Muchas gracias Juan Carlos.
    Si, tengo las facturas guardadas de los gastos ocasionados con motivo de la reforma. En relación a tu repuesta me surge la duda cuando indicas que Hacienda es bastante restrictiva. ¿A que te refieres? A que si me hacen una inspecccion aunque tenga las facturas puedo tener problemas.
    Por otra parte no entiendo por qué una SL no tiene ningún problema para declarar este tipo de gastos y un particular, como es mi caso, si.
    Muchísimas gracias.

    • Aunque tengas las facturas la última palabra la tiene el inspector, que puede aceptar unos gastos y otros no, por mil cosas diferentes. Por no tener la factura correcta, porque no se considere el gasto como mejora y solo una sustitución de elementos, etc… Pero el caso es que Hacienda se reserva la última palabra, en caso de inspección.
      También es cierto que si no estamos conformes con la decisión del inspector podemos recurrir al Tribunal Económico Administrativo.
      La diferencia entre el particular y la SL es que la sociedad realiza una actividad, y puede deducirse todos los gastos que tengan que ver con esa actividad.
      Bye

  136. Buenas tardes.
    El año pasado vendí una vivienda y obtuve pérdidas.
    Estuvo arrendada 16 meses. Y leo en tu blog que al valor de adquisición hay que aplicar una amortización mínima que marca la ley en caso de que haya estado arrendada.
    Podrías explicarme cómo se calcula por favor.
    Porque leo en todos sitios que es el 3% del valor de construcción, es decir, valor de adquisición menos el valor del suelo, o bien el 3% de lo mismo, pero con los valores del recibo del IBi. Hay bastante diferencia entre uno y otro en mi caso. Cuál elijo? El menor?
    Y, esa cifra sería si hubiera estado arrendada el año entero, no? Si son meses, hago parte proporcional y listo. Es así?

    • Hola, Ana
      Nos referimos a la amortización mínima deducible en el caso de inmuebles que hayan estado arrendados, que es el mayor de los 2 siguientes valores:
      El 3 % del precio de adquisición, descontando el valor del suelo
      o El 3 % del valor catastral, excluído el valor del suelo (Solo el valor de la construcción)
      El mayor de estos dos valores es la amortización deducible, a restar del valor de adquisición, aunque no se haya aplicado la amortización en el arrendamiento.

      • Buenos días!
        Podría indicarme por favor si el cálculo de la amortización mínima deducible para una vivienda que ha estado una temporada arrendada se calcula por años?
        Para calcular 16 meses cómo lo hago.
        Gracias.
        Un saludo.

        • Hola, Ana
          Si queremos ser tan precisos te diré lo que haría yo.
          Ejemplo. Inmueble con Valor Construcción 16.250 euros
          Amortización mínima anual: 3% de 16.250: 487,50
          Y si son 16 meses, un cuatrimestre más: 487,50: 3: 162,50
          Amortización mínima deducible de 16 meses: 476,50 + 162,50: 650 euros
          Exactamente

  137. He vendido piso herencia, en el testamento 535.000 pesetas lo he vendido por 27.000€
    Como declaro en la renta de este año
    Atentamente
    José López

  138. Quiero vender mi vivienda habitual que fue adquirida mediante una Sociedad limitada . Tengo derecho a la exención si reinvierto en otra vivienda..y si es SI…debería comprar a nombre de la Sociedad nuevamente?
    Además tengo una deuda pendiente de hipoteca … entiendo que sobre el importe de la misma no puedo aplicar la exención y debería tributar sobre el mismo . Los valores son : venta 259.000 – valor adquisición 159.000. deuda actual hipoteca 60.000. la exención solo sería sobre 40.000?

    • María
      Por lo que yo entiendo, salvo mejor opinión, una S.L no puede aplicarse la exención por reinversión, porque tu no eres la propietaria, sino la SL, y las sl NO PUEDEN TENER VIVIENDA HABITUAL
      Saludos

  139. Gracias Juan Carlos por tu web. Ayuda muchísimo.

    La duda es muy concreta.
    Terreno urbano comprado por mi padre en el año 1968 por 150€
    Fallece en 2009 y como heredera universal pasa a ser propietaria su esposa, mi madre.
    Mi madre lo vende en el 2017 por 60.000€
    ¿Qué valor de adquisición se toma para hacer el cálculo del beneficio, el de compra de 1968 o el valor de la donación de la herencia recibida en el año 2009?

    Muchas gracias

    • Hola, Pedro José
      Si, como parece, tu padre compro ese terreno en 1968 y era suyo en exclusiva, el valor de adquisición de tu madre sería el que conste en la escritura de aceptación de herencia en 2009
      Un saludo

  140. Buenos días,
    gracias por el blog…muy muy útil. Como no termino de entender me gustaría preguntarte un par de cuestiones:

    – En el caso de la venta de la vivienda habitual por un importe de compra mayor que el que aparece en escritura de compra, se considera pérdida patrimonial si el excedente son las comisiones de la inmobiliaria para la venta, es decir compro 101.000 en 2006 vendo 104.500 en 2018, pero los gastos de inmobiliaria son 3500€.

    – Si tengo pérdida patrimonial de -500€ por ejemplo, el importe íntegro de la venta está exento de tributación?… Si invierto parte del importe de venta (con pérdida patrimonial) en la adquisición de nueva vivienda habitual, me beneficia de alguna manera??

    GRACIAS!!!!

    • Hola, Ricardo
      Para que los gastos de la inmobiliaria sean deducibles tienen que ser demostrables, y por tanto, con una factura legal.
      Si en la venta tiene una perdida patrimonial ya no tiene que pagar impuestos por la venta, y tampoco necesita reinvertir el importe de la venta para la exención de la ganancia, dado que no se ha producido ganancia alguna
      Un saludo

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