La venta de la vivienda habitual con exención por reinversión

La venta de la vivienda habitual se enmarca dentro de una operación de gran calado en nuestras vidas que vulgarmente se conoce como “cambiarse de casa”.

Y también, si se producen beneficios, habrá que tributar por las ganancias patrimoniales en la declaración de la renta del ejercicio correspondiente, salvo que nos acojamos la exención por reinversión.

La exención por reinversión se produce siempre que el total obtenido en la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual

Cuando para adquirir la vivienda habitual transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, es decir, en caso de existir un préstamo hipotecario, se considerará como importe total obtenido en la transmisión, el valor de transmisión menos el principal del préstamo hipotecario pendiente de amortizar

Vamos a ver, paso a paso, como debe declararse la venta de una vivienda habitual con la aplicación de la exención por reinversión, con un caso concreto y real declarado en renta web

PASO A PASO: LA VENTA DE LA VIVIENDA HABITUAL CON EXENCION POR REINVERSIÓN

Pantalla 19 de renta web y tipo de elemento patrimonial

Para determinar la ganancia (o pérdida) patrimonial por la venta de un inmueble y declarar la transmisión en la declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas del ejercicio 2018 vamos a calcular, en primer lugar, la ganancia (o pérdida) patrimonial

1º Pantalla 19 de renta web

La ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta de la vivienda habitual se declara en la pantalla número 19 de renta web (Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones de otros elementos patrimoniales)

Pantalla 19 y Tipo de elemento patrimonial

Debemos pinchar en el lapicero de la casilla del Tipo de elemento patrimonial, y se nos abre la siguiente ventana

2º Señalar tipo de elemento patrimonial

Elementos no afectos a actividades económicas

Como se trata de declarar la venta de nuestra vivienda habitual marcamos la opción 1. Inmuebles y… (Dentro del apartado de Elementos no afectos a actividades económicas)

5 opciones de elementos

A continuación tenemos elegir la opción de Clave y poner la referencia catastral, si procede

       Finalmente, Aceptar

     Nos aparece la ventana en la que tenemos que reflejar que los mismos datos que marquemos en este elemento saldrán en el apartado de nuestro cónyuge, y esto es importante, porque también nos recuerda que en referencia a las cantidades, cuando la venta es de un inmueble de un matrimonio que ha adquirido la vivienda al 50 %, se deben reflejar igualmente los valores de compra y de venta al 50 %.

Este es el resumen de la operación real, una vez revisadas las escrituras, los gastos deducibles y toda la documentación

Este es el estudio manual de la operación, reflejando en papel los datos antes de pasarlos a la declaración

3º Cálculo de la ganancia de la venta de la vivienda habitual

Para reflejar los datos de la venta tenemos que pinchar en la casilla de la imagen que nos abre la ventana de las Fechas y valores de transmisión y de adquisición

La ventana donde se reflejan las fechas y valores de transmisión y adquisición

Para los cálculos de la ganancia patrimonial solo importan las fechas en el caso de que la adquisición del inmueble se haya producido con anterioridad al 31 de diciembre de 1994. Si la compra se ha producido antes de esta fecha pueden aplicarse algunas reducciones. Si la adquisición se ha producido a partir del 1/1/1995, no tiene excesiva importancia la fecha de compra.

En el caso del ejemplo, la casa se compró el 31 de julio de 2002, por lo que la fecha de compra no tendrá incidencia en el cálculo de la ganancia patrimonial.

CALCULO DE LA GANANCIA PATRIMONIAL

Para determinar la ganancia que genera la venta de un inmueble hay que calcular la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble, es decir, los precios de compra y venta, pero a estos precios de compra y venta se les pueden sumar una serie de gastos que pueden variar y mucho los importes finales a tributar y por tanto conviene revisarlos en detalle:

VALOR DE TRANSMISION a – b

a) IMPORTE REAL por el que la ENAJENACION se hubiese efectuado (valor que figura en la escritura) o valor declarado o comprobado a efectos de Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado.

El importe de la venta que se fijó en la escritura ascendió a la cifra de 155.000 euros

b) GASTOS y TRIBUTOS inherentes a la transmisión, excluidos los intereses satisfechos por el transmitente

         En este caso, los gastos deducibles del precio de la transmisión   serán los gastos de descalificación de VPO (Ya que pudo venderse   al precio que se vendió porque se produjo la descalificación VPO       de esa vivienda), que suman en total 3.194 euros, y los gastos     más habituales que serían:

         – Comisión intermediación inmobiliaria:    5.614,00

         – Plusvalía Ayuntamiento                          5.560,34

         – Certificado eficiencia energética:             90,00       

         – Certificado estar al corriente Comunidad          30,00

                                                        TOTAL: 14.488,34

Como se trata de la venta de la vivienda habitual de un matrimonio, cada uno de ellos debe declarar el 50 % y por tanto los valores de deben reflejarse en la declaración al 50 %.

155.000,00:         2:      77.500,00

     14.488,34:      2:      7.244,17

Cuando se trata de la venta por parte de un matrimonio hay que marcar los valores al 50 %

VALOR DE ADQUISICION a + b + c – d

a) IMPORTE REAL por el que dicha adquisición se hubiese efectuado (valor que figura en la escritura), o el valor comprobado (o declarado) administrativamente a efectos de Sucesiones y Donaciones (en caso de Herencia o Donación)

El valor de adquisición señalado en la escritura de compraventa es de 87.145 euros

b) + Coste de las INVERSIONES Y MEJORAS efectuadas en los bienes adquiridos, sin computar, a estos efectos, los Gastos de conservación y reparación.

Si se han producido mejoras en el piso, pero no han guardado las facturas y no se tienen en cuenta.

c) + Gastos y tributos inherentes a la adquisición (Trasmisiones, IVA, Impuesto sobre Sucesiones, comisiones) satisfechos por el adquirente.

               En este caso se suma al valor de adquisición los costes de las         escrituras de compraventa y la escritura del préstamo   hipotecario, que son los gastos de notaría, Transmisiones,    Registro de la Propiedad y Gestoría, que ascienden en total a la    suma de 7.363,81 euros

d) – AMORTIZACIONES fiscalmente deducibles, o al menos la amortización mínima, de aquellos inmuebles arrendados.

Este inmueble nunca estuvo alquilado.

Igual que antes, como se trata de la adquisición de la vivienda habitual de un matrimonio, cada uno de ellos debe declarar el 50 % y por tanto los valores de deben reflejarse en la declaración al 50 %.

87.145,00:           2:      43.572,50

7.363,81:             2:      3.681,91

El cálculo de la ganancia patrimonial se obtiene por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión       

valores definitivos

La ganancia patrimonial obtenida asciende a 23.001,42

ganancia declarada

Una vez reflejados los datos de la venta, podemos echar un vistazo para ver cuánto tendríamos que pagar en la declaración de la renta sin aplicar la exención por reinversión. 

Resultados de la declaración sin la reinversión

4º Aplicación de la exención por reinversión

Pero, tras colocar los datos de la venta de la vivienda habitual, llega el momento de informar de la aplicación de la exención por reinversión.

Debemos clicar en el lapicero que señalamos en la imagen…

Reinversión en la nueva vivienda habitual

Los contribuyentes que vendan su vivienda habitual y reinviertan el importe obtenido en una nueva vivienda habitual estarán exentos de tributación sobre la parte de la ganancia que se destina a la compra de otra casa. 

Si se destina todo el dinero obtenido en la venta para la adquisición de una nueva vivienda la exención será total, pero si parte de lo obtenido no se reinvierte si se deberá tributar por la ganancia no exenta.

El contribuyente tiene dos años de plazo desde que vende su vivienda habitual, contados de fecha a fecha, que pueden ser no solo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual, para reinvertir el dinero en otro inmueble que vaya a ser su vivienda habitual y beneficiarse de la exención.

Es necesario dejar reflejado expresamente en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal y en qué medida. Qué importe se ha reinvertido hasta el 31 de diciembre, que importe se compromete uno a reinvertir en los dos años siguientes, si es necesario y se pretende hacer, y cuál es el importe del préstamo para la adquisición de la vivienda transmitida pendiente de amortizar, si procede.

Es importante matizar que no es preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva, como es el caso del ejemplo, ya que aparte de fondos propios se solicitó un préstamo puente que fue cancelado una vez transmitida la vivienda habitual.

En el caso de ejemplo, la nueva vivienda habitual se adquirió (26/12/2017) con anterioridad a la venta de la vivienda actual (01/08/2018), pero dentro del plazo de los dos años, de venta y adquisición, para poder aplicar la exención.

Además de fondos que tenían los contribuyentes en depósitos bancarios, se solicitó un préstamo puente de 80.000 euros para poder adquirir la nueva vivienda en diciembre de 2017, y este préstamo de 80.000 fue cancelado en su totalidad cuando se vendió la vivienda en agosto de 2018.

Asimismo, existía un préstamo de la vivienda que se vendía pendiente de amortizar, y fue amortizado también con el importe obtenido en la venta.

Así, ponemos las cantidades totales. El importe total reinvertido (160.505,92) , y el importe del préstamo pendiente de amortizar (29.947,45), y le damos a Aceptar

Pero nos da un error….

Hemos declarado de más

… porque los importes a declarar como importe reinvertido no pueden superar el valor de transmisión, tienen que ser inferiores, en el caso de la reinversión parcial (y tributar por la diferencia), y tienen que cuadrar ambos importes en el caso de la exención total.

datos ya correctos

Como vemos, el valor de transmisión (Valor de la venta menos los gastos de la transmisión) y la suma de los importes de la exención por reinversión son exactamente iguales.

los datos son exactamente iguales

Para que la exención sea total el importe del Valor de Transmisión debe coincidir con las cantidades reflejadas en las ventanas de exención por reinvención (vivienda habitual)

70.255,83: 55.282,10 + 14.973,73

Finalmente recordar que para que los 23.001 euros de ganancia patrimonial estén exentos hay que reinvertir el total del importe obtenido en la venta (Valor de venta menos los gastos de la transmisión y, si procede, menos el préstamo pendiente de amortizar de la vivienda transmitida), en la nueva vivienda habitual, o comprometerse a reinvertir lo que falte en los dos años siguientes.

Una vez registrada toda la operación marcamos en Aceptar

Aceptar

Nos vuelve a señalar que todos los datos se reflejarán de igual manera en la declaración del cónyuge. Pinchamos Aceptar

Ganancia exenta por reinversión

Vemos en la imagen como la ganancia patrimonial queda exenta

Y pinchamos para ver el resumen de las declaraciones

resumen de declaraciones

Observamos que los resultados son muy diferentes a lo que hemos visto con la ganancia patrimonial, antes de aplicar la exención por reinversión

Resultados finales

Y finalmente, una vez declarada la venta de la vivienda habitual con la exención por reinversión, y revisados el resto de la datos de la renta, ya podemos realizar la presentación de las declaraciones

La declaración, ya presentada

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