Éste es probablemente el apartado que más dinero puede hacer perder al propietario cuando la declaración se cumplimenta mal. El IRPF no grava la renta bruta del alquiler: grava el rendimiento neto fiscal, y para calcularlo correctamente hay que conocer todos los gastos deducibles y no olvidar la amortización.
La regla general: gastos necesarios + amortización
Para obtener el rendimiento neto pueden deducirse los gastos necesarios para obtener los ingresos y las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con él, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
Intereses de préstamos y otros gastos de financiación
Son deducibles los intereses y demás gastos financieros de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble o derecho que produce el rendimiento.
Además, con carácter general solo son deducibles los intereses correspondientes al período en que el inmueble ha estado efectivamente alquilado. Los intereses previos a la formalización del contrato no se deducen por el mero hecho de tener intención de alquilar.
Gastos de reparación y conservación
Son los destinados a mantener el inmueble en condiciones normales de uso o a sustituir elementos deteriorados. Entre los ejemplos habituales:
Reparación y mejora no son lo mismo
Reparación / conservación
Mantiene el inmueble o sustituye un elemento para conservar su uso normal.
Puede deducirse directamente, con los límites correspondientes.
Mejora / ampliación
Aumenta capacidad, habitabilidad, eficiencia, prestaciones o vida útil.
No se deduce de golpe: incrementa el valor de adquisición y se recupera vía amortización.
Intereses + reparación y conservación tienen un límite especial
La suma de intereses y gastos financieros más reparación y conservación no puede superar, para cada inmueble, los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso puede deducirse en los cuatro años siguientes, sujeto al mismo límite.
Otros gastos deducibles habituales
| Concepto | Tratamiento general | Precisión |
|---|---|---|
| IBI, tasas y recargos | Deducibles | Si recaen sobre el inmueble o rendimiento y no tienen carácter sancionador. |
| Comunidad | Deducible | En la parte soportada por el propietario y vinculada al período arrendado. |
| Agencia / administración | Deducible | Gestión del arrendamiento y servicios de terceros. |
| Formalización del contrato | Deducible | Honorarios y gastos relacionados con el contrato. |
| Defensa jurídica | Deducible | Cuando está relacionada con el inmueble y sus rendimientos. |
| Seguros | Deducibles | Incendio, responsabilidad civil, robo, cristales y otros vinculados. |
| Agua, luz, gas, internet | Deducibles si los soporta el arrendador | Si se repercuten al inquilino, la cantidad repercutida es también ingreso. |
| Multas y sanciones | No deducibles | No se convierten en gasto fiscal por estar relacionadas con el inmueble. |
Saldos de dudoso cobro
Cuando una renta exigible se declaró como ingreso pero el inquilino no la pagó, puede llegar a deducirse como saldo de dudoso cobro. Para 2025 el Manual considera suficientemente justificada la dudosa cobrabilidad, entre otros supuestos, cuando el deudor está en concurso o cuando han transcurrido más de seis meses desde la primera gestión de cobro hasta el final del ejercicio sin renovación del crédito.
Los gastos anuales se deducen por los días en que el inmueble estuvo alquilado
IBI, comunidad, seguros, intereses, suministros y amortización deben imputarse, con carácter general, proporcionalmente al período en que el inmueble estuvo arrendado y generando rentas.
Si una vivienda estuvo alquilada 183 días y a disposición de su propietario el resto del año, no puede deducirse automáticamente el 100 % de los gastos anuales como gastos del alquiler. Habrá que determinar la parte correspondiente a los días arrendados, salvo gastos que por su propia naturaleza deban tratarse de otra forma.
La amortización: uno de los gastos más importantes y más olvidados
La amortización reconoce fiscalmente la depreciación del inmueble por el uso y el paso del tiempo. Para un inmueble alquilado se considera efectiva, con carácter general, cuando no supera:
Cómo se obtiene la base amortizable
Se compara el mayor de:
- Coste de adquisición satisfecho correspondiente a la construcción: precio, gastos y tributos inherentes —notaría, registro, ITP, IVA no deducible, agencia, etc.— más inversiones y mejoras, excluyendo el suelo.
- Valor catastral correspondiente a la construcción, también sin suelo.
Si no existe un reparto específico del precio de compra entre suelo y construcción, puede utilizarse la proporción que representan los valores catastrales de suelo y construcción sobre el valor catastral total.
Inmuebles heredados o donados
En adquisiciones gratuitas, la base de referencia no es simplemente “cero” ni solo los gastos pagados. Se atiende al valor resultante de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más gastos y tributos inherentes a la adquisición y las inversiones o mejoras posteriores, excluyendo el suelo.
Inmueble heredado valorado en 100.000 €, con 2.000 € de gastos, y un 20 % atribuido al suelo: base de construcción = 81.600 €. Amortización anual máxima: 3 % × 81.600 = 2.448 €.
La Agencia Tributaria ha incorporado además doctrina reciente del TEAC, de 18/12/2025, sobre el límite de amortización acumulada: no puede superarse el valor de adquisición del inmueble atribuible a la construcción conforme a las reglas legales.
Mobiliario, electrodomésticos y otros bienes cedidos
Una vivienda amueblada puede permitir también la amortización del mobiliario, electrodomésticos y determinados enseres con vida útil superior a un año. El Manual señala, dentro de la tabla simplificada correspondiente, un coeficiente máximo del 10 % anual para instalaciones, mobiliario y enseres.
Cómo se reflejan los gastos en Renta WEB
Una secuencia práctica adecuada sería:
- Comprobar días realmente alquilados.
- Introducir primero los saldos pendientes de intereses/reparaciones de años anteriores.
- Introducir intereses y reparaciones del año corriente.
- Completar el resto de gastos: comunidad, seguros, IBI, honorarios, suministros, etc.
- Revisar saldos de dudoso cobro.
- Calcular correctamente la amortización del inmueble y de los muebles.
- Verificar el rendimiento neto antes de pasar a la reducción por alquiler de vivienda.
Resumen rápido: qué se deduce y qué no
| Concepto | Tratamiento |
|---|---|
| Intereses de hipoteca | Deducibles si cumplen requisitos. |
| Capital amortizado de la hipoteca | No deducible. |
| Pintura y reparación | Deducible, con límites. |
| Mejora o ampliación | No como gasto directo; se amortiza. |
| IBI / comunidad / seguro | Deducibles en los términos indicados. |
| Agencia y defensa jurídica | Deducibles. |
| Suministros soportados por el propietario | Deducibles en la parte correspondiente. |
| Amortización vivienda | Hasta 3 % según reglas. |
| Mobiliario | Amortizable. |
| Multas y sanciones | No deducibles. |