El punto de partida
El ebook original nació de la reforma de 2017, que desde 2018 fijó una regla objetiva para los suministros de la vivienda habitual parcialmente afecta. Esa regla del IRPF sigue viva, pero hoy hay que corregir especialmente el tratamiento del IVA.
Para un autónomo o profesional en estimación directa, la vivienda puede afectarse parcialmente cuando la zona dedicada a la actividad sea susceptible de utilización separada. A partir de ahí hay que distinguir dos familias de gastos: titularidad o alquiler y suministros. En IVA existe además una lógica propia, que no coincide con la del IRPF.
El plano fiscal de tu casa
Piensa en la vivienda como si Hacienda la mirara desde arriba. Cada “habitación fiscal” sigue una regla distinta.
La zona de trabajo
Qué significa afectar parte de la vivienda y cómo documentarlo.
Habitación 02Gastos de titularidad
IBI, comunidad, amortización y otros gastos vinculados a la propiedad.
Habitación 03Suministros
La conocida fórmula del 30% aplicada a la proporción de metros afectos.
Habitación 04El IVA
La corrección más importante respecto del ebook antiguo.
Habitación 05Si vives de alquiler
La deducción del alquiler y el importante efecto del uso mixto en IVA.
Habitación 06Equipo de oficina
Ordenador, impresora, mesa, silla y otros bienes utilizados en casa.
Antes de deducir: afecta correctamente la vivienda
La vivienda es divisible a efectos fiscales. Puedes afectar una habitación, despacho o zona separable, sin afectar el resto.
Declara dónde trabajas
La AEAT solicita dirección, superficie destinada a la actividad, grado de afectación y fecha de inicio en ese lugar. Si empiezas a trabajar desde casa después del alta inicial, conviene comunicar la variación censal.
Haz que los metros sean creíbles
Plano, fotos del despacho, mobiliario profesional, dirección fiscal, facturas, agenda de clientes o cualquier otra evidencia coherente ayudan a demostrar que esa superficie se utiliza realmente para trabajar.
IRPF: gastos relacionados con la vivienda
Para los gastos derivados de la titularidad, la AEAT admite la deducción proporcional a la parte de la vivienda afecta y al porcentaje de titularidad del contribuyente.
Amortización
Solo sobre la construcción, no sobre el suelo, y en proporción a la parte afecta. En estimación directa simplificada, la tabla mantiene para edificios un coeficiente lineal máximo del 3%.
IBI y tasas
La parte correspondiente a la superficie afecta puede formar parte de los gastos deducibles, atendiendo también a la titularidad.
Gastos comunes
La comunidad de propietarios se reparte siguiendo la proporción fiscalmente afecta.
Intereses
Los intereses vinculados a la financiación del inmueble pueden requerir reparto proporcional. El capital amortizado del préstamo no es un gasto.
Primas vinculadas
Cuando el seguro está relacionado con el inmueble, debe analizarse la parte correspondiente al área afecta y la titularidad.
Reparación o mejora
Una reparación específica del despacho no se trata igual que una reforma general de toda la vivienda. Además, una mejora puede tener que amortizarse en vez de llevarse directamente a gasto.
Suministros: la famosa fórmula del 30%
Esta es la regla especial del artículo 30.2.5ª.b) LIRPF para la vivienda habitual parcialmente afecta.
Se aplica a electricidad, agua, gas, telefonía, internet y otros suministros de la vivienda, salvo que se pruebe un porcentaje de utilización superior o inferior.
Vivienda de 100 m² · despacho de 20 m²
Proporción afecta: 20%. Regla legal: 20% × 30% = 6%. Si el gasto computable anual de suministros en IRPF es 3.600 €, el importe deducible sería 216 €.
30% no significa deducir el 30% de la factura
Primero se calcula qué porcentaje de la vivienda está afecto. Solo después se aplica el 30%. Con un despacho del 20% de la casa, el porcentaje resultante ordinario es del 6%.
IVA: aquí está la gran actualización
Este es el punto en el que el ebook antiguo necesita una corrección de fondo.
2023+
Ya no debemos afirmar que el IVA de los suministros de una vivienda parcialmente afecta es siempre “cero deducible”.
La AEAT incorporó al Manual de IVA el criterio de la Resolución del TEAC de 19/07/2023 (RG 00/06654/2022). Actualmente incluye los suministros y demás gastos corrientes de inmuebles entre los gastos directamente relacionados con bienes de inversión cuya cuota puede deducirse según el grado de utilización empresarial o profesional.
El propio Manual IVA 2025 pone como ejemplo un inmueble utilizado como vivienda y despacho profesional y admite como criterio razonable la proporción de metros cuadrados; añade expresamente que el IVA soportado en los suministros será deducible en la parte en que el inmueble esté afecto a la actividad profesional.
| Concepto | Ebook antiguo | Edición 2026 |
|---|---|---|
| IRPF suministros | 30% × proporción de m² afectos. | Se mantiene. Sigue siendo la regla especial vigente. |
| IVA suministros | Se indicaba que las cuotas no podían deducirse si el suministro no estaba afecto en exclusiva. | Cambia el criterio. La AEAT admite deducción proporcional del IVA de suministros y gastos corrientes del inmueble según el grado de afectación. |
| IRPF e IVA | La diferencia se presentaba como IRPF parcial / IVA no deducible. | Ahora ambos pueden admitir parcialidad, pero con reglas distintas. No debe copiarse el 30% del IRPF para calcular automáticamente el IVA. |
¿Y si la vivienda es alquilada?
También puede existir deducción de una parte de la renta, pero el uso profesional de una vivienda alquilada tiene una consecuencia que a menudo se olvida: el IVA del propio alquiler.
La parte de alquiler afecta
La doctrina administrativa admite que el arrendatario pueda deducir la renta en proporción a la parte de la vivienda exclusivamente afectada a la actividad. La afectación censal y la coherencia del contrato son pruebas especialmente relevantes.
Uso mixto = alquiler no exento
La AEAT señala expresamente que si una vivienda tiene uso mixto como vivienda y despacho profesional, deja de aplicarse la exención propia del arrendamiento destinado exclusivamente a vivienda y el arrendador debe repercutir IVA al 21%.
Ordenador, mesa, silla, impresora…
Estos gastos no se rigen por la fórmula del 30% de los suministros. Se analizan como bienes o servicios de la actividad.
Ordenador y equipo informático
Si se utiliza para la actividad, el coste puede ser deducible conforme a las reglas de amortización cuando tenga naturaleza de inmovilizado. En estimación directa simplificada, la tabla fija para equipos de tratamiento de la información y sistemas/programas informáticos un coeficiente lineal máximo del 26%.
Mobiliario y enseres
Mesa, silla, estanterías o mobiliario específico del despacho pueden constituir elementos afectos. La tabla simplificada fija un máximo del 10% para instalaciones, mobiliario y enseres.
Teléfono móvil de uso mixto
Conviene separar la línea profesional. En IVA, para bienes o servicios corrientes utilizados simultáneamente para fines empresariales y privados, la regla general exige uso directo y exclusivo; una línea exclusivamente profesional evita una zona probatoria innecesaria.
Calculadora del despacho en casa
Sirve para visualizar la diferencia entre gastos de titularidad, suministros en IRPF e IVA de suministros. Es orientativa y no sustituye la revisión de facturas, titularidad y actividad.
Introduce en “suministros IRPF” el coste que fiscalmente forme parte del gasto, sin duplicar el IVA que ya sea deducible en el 303.
Resultado orientativo
Con 20 m² de despacho en una vivienda de 100 m², la afectación es del 20%.
En IVA, la proporción por m² es un criterio razonable reconocido por la AEAT, pero el grado real de utilización debe poder acreditarse y pueden existir particularidades según el gasto.
Checklist documental
Deducir bien no es solo calcular. Es poder reconstruir el razonamiento dos o tres años después ante una comprobación.
Dirección, superficie, grado de afectación y fecha.
Superficie total y espacio profesional claramente identificado.
A nombre del titular de la actividad cuando corresponda.
Gasto y, si procede, bien de inversión correctamente registrados.
Fotos, mobiliario, equipos, agenda, dirección profesional, etc.
Si eres inquilino, revisa que el uso declarado sea coherente con la realidad y con el IVA.
Documentación de gastos ligados a la titularidad.
Deja por escrito cómo has calculado cada porcentaje y por qué.
Qué ha cambiado desde el ebook original
La mayor parte de la estructura del IRPF sigue siendo útil. El salto importante se produce en IVA y en la forma de documentar hoy el alta censal.
Nace la regla objetiva de suministros
La Ley 6/2017 incorpora la deducción del 30% sobre la proporción de metros cuadrados afectos para agua, gas, electricidad, telefonía e internet.
TEAC: giro relevante en IVA
La resolución RG 00/06654/2022 lleva a reconocer la deducción proporcional del IVA de suministros y gastos corrientes de inmuebles parcialmente afectos.
La AEAT consolida el criterio en sus manuales
El Manual IVA 2025 reproduce el ejemplo de vivienda + despacho y admite como razonable la proporción por metros cuadrados. Censos WEB, además, pide expresamente superficie y grado de afectación del lugar donde se desarrolla la actividad.
Anexo del ebook original: manutención del autónomo
No es un “gasto de trabajar desde casa”, pero formaba una parte importante del documento original y sigue mereciendo una ficha propia.
Cuatro filtros básicos
Debe ser gasto del propio contribuyente, realizado en el desarrollo de la actividad, en establecimientos de restauración y hostelería y abonado mediante medio electrónico de pago. Además, debe poder justificarse y vincularse con la actividad.
26,67 · 48,08 · 53,34 · 91,35
Sin pernocta: 26,67 €/día en España y 48,08 € en el extranjero. Con pernocta en municipio distinto: 53,34 €/día en España y 91,35 € en el extranjero.
Siete errores que cuestan dinero
Porque en este tema suele haber más problemas por simplificar demasiado que por desconocer la fórmula.
“Me deduzco el 30% de la luz”
No. Es 30% sobre la proporción de metros afectos.
No declarar la vivienda
Si quieres defender gastos vinculados al despacho, la información censal debe ser coherente.
Usar la misma regla para IVA
IRPF e IVA permiten parcialidad, pero no con la misma fórmula.
Deducir capital de hipoteca
Devolver principal no es un gasto. Otra cosa son los intereses vinculados.
Alquiler mixto sin revisar IVA
El uso vivienda + despacho puede convertir el arrendamiento en sujeto y no exento al 21%.
Confundir equipo con suministro
Ordenador o mobiliario siguen reglas de afectación y amortización propias.
Fuentes oficiales utilizadas
Revisión realizada en septiembre de 2026 sobre normativa y criterios administrativos vigentes, utilizando los manuales oficiales más recientes disponibles para IRPF e IVA.