Hace unos días se anunciaba con un redoble de campanas en televisión que se había batido el record en la concesión de hipotecas para la adquisición de viviendas en España. Los datos publicados el 26 de agosto de 2026 por el Instituto Nacional de Estadística mostraban que en junio se habían inscrito 45.907 hipotecas sobre viviendas, un 10,8% más que un año antes. [1]
Es el mejor mes de junio desde 2010.
Además, el importe medio de las hipotecas alcanzó los 178.365 euros, un 6% más interanual y en niveles récord de la serie reciente. Durante el primer semestre de 2026 se formalizaron 259.684 hipotecas, el mejor primer semestre desde los años inmediatamente posteriores al estallido de la burbuja. [2]
Pero hay una conclusión fundamental para no MAL interpretar este record de hipotecas concedidas:
España no está concediendo tantas hipotecas como en 2006, 2007 o incluso 2008.
Ni de lejos. Ni se acerca.
Lo que está en máximos es, sobre todo, el importe nominal que necesita pedir cada comprador.
En 2006 se constituyeron 1.342.171 hipotecas sobre viviendas; en 2007 fueron 1.238.890; y en 2008, aun con la crisis ya en marcha, 836.419. El ritmo de 2026, si simplemente duplicáramos las 259.684 operaciones del primer semestre —una anualización puramente ilustrativa, no una previsión—, daría unas 519.000 operaciones: aproximadamente el 39% del volumen de 2006, el 42% del de 2007 y el 62% del de 2008.
La diferencia con la burbuja es todavía más importante cualitativamente. El Banco de España afirma en 2026 que no observa, por ahora, desequilibrios macrofinancieros comparables con los del boom de los años 2000: hoy los criterios de concesión son más prudentes, la posición financiera de los hogares hipotecados es mejor y el peso de la construcción en la economía es mucho menor. [3]
Y ahí está precisamente la paradoja.
En 2007 el problema era, en buena parte, que se construía y se prestaba demasiado.
En 2026 el gran problema social es casi el contrario: en los lugares donde las personas quieren vivir y trabajar se está generando más demanda de vivienda de la que la oferta es capaz de absorber.
El Banco de España estima un déficit acumulado de unas 750.000 viviendas entre 2021 y 2025, mientras que solo en 2025 se crearon cerca de 239.000 hogares y el parque residencial aumentó en unas 95.000 viviendas. [4]
Esto ayuda a entender por qué pueden coexistir dos noticias aparentemente contradictorias: Récord de actividad hipotecaria y, al mismo tiempo, jóvenes que no pueden comprar una vivienda.
No hay contradicción. Las hipotecas que se firman corresponden cada vez más a quienes ya han superado el filtro de acceso: hogares con ingresos suficientes, ahorro acumulado, vivienda previa, patrimonio o ayuda familiar. Quienes carecen de ese capital inicial ni siquiera llegan a convertirse en demandantes hipotecarios efectivos.
El propio Banco de España sostiene que la propiedad se ha vuelto “casi imposible para los jóvenes” por la combinación entre precios elevados respecto de los ingresos y la necesidad de disponer de ahorro previo o apoyo familiar.
La dimensión generacional es especialmente preocupante. A finales de 2025 únicamente el 14,5% de los españoles de 16 a 29 años estaba emancipado, el peor registro de la serie para un segundo semestre. El Consejo de la Juventud calcula un precio medio de vivienda libre de 223.000 euros y una necesidad de ahorro inicial de unos 66.900 euros; reunir esa cantidad equivaldría a 4,7 años de todo el salario de un joven, sin gastar absolutamente nada. El alquiler tampoco permite ahorrar fácilmente: el alquiler medio de una vivienda completa, 1.176 euros mensuales, equivaldría al 98,7% del salario medio de una persona joven. [5]
España es además uno de los países europeos donde más tarde se abandona el hogar paterno: 30 años de media en 2024, frente a 26,2 años en la UE. [6]
Para Zaragoza, el diagnóstico es bastante más favorable que para Madrid o Barcelona, pero no debería conducir a la complacencia. En julio de 2026, el precio anunciado de venta en idealista se sitúa en unos 2.350 €/m² en Zaragoza, frente a 6.547 €/m² en Madrid y 5.449 €/m² en Barcelona. Sin embargo, Zaragoza está creciendo con mucha rapidez: +11,5% interanual, frente a +3,1% en Madrid y +6,8% en Barcelona. [7]
Hay una circunstancia especialmente interesante para los zaragozanos: según esa misma serie de precios de oferta, Zaragoza todavía se encuentra alrededor de un 29,9% por debajo de su máximo de septiembre de 2007, mientras Barcelona marca máximos y Madrid se encuentra cerca de ellos. Es decir, Zaragoza conserva una ventaja comparativa enorme, pero está recortándola rápidamente. [7]
La ciudad, además, ha reaccionado aumentando la producción residencial. En 2025 se concedieron licencias para 2.670 viviendas, un 53,7% más que el año anterior, y 994 eran protegidas o públicas. Pero la comparación histórica resulta esclarecedora: la propia serie municipal recuerda que en 2006 Zaragoza llegó a 8.940 viviendas, mientras durante buena parte de los últimos trece años se movió aproximadamente entre 1.100 y 1.500 al año. [8]
Por tanto, la tesis central de esta investigación sería:
La España de 2026 no está repitiendo exactamente la burbuja hipotecaria de 2007.
Está sufriendo una crisis distinta: precios cada vez más elevados frente a rentas, escasez de vivienda en los lugares de mayor demanda y una barrera de ahorro inicial que expulsa especialmente a los jóvenes del mercado de la vivienda
Y esa diferencia es importantísima porque las soluciones de 2026 no pueden ser las mismas que las de 2008.
¿Y los precios del alquiler?
INE, IPVA 2024: los precios de vivienda alquilada como residencia habitual subieron 3,5% en 2024. La diferencia clave esta en la rotacion: nuevos contratos +8,8%, contratos existentes +2,8%. Fuente: INE, IPVA 2024, publicada el 11/05/2026.
● INE, indice de referencia de actualizacion anual de arrendamientos: ultimo dato junio 2026, 2,44% como variacion anual de referencia. Fuente: INE, publicado el 15/07/2026.
● AEAT/IRPF, viviendas declaradas 2024, alquiler habitual en grandes municipios:
● Zaragoza: 54.776 viviendas arrendadas; alquiler medio 572 €/mes; 8,0 €/m2/mes; superficie media 75 m2.
● Madrid: 310.601 viviendas arrendadas; alquiler medio 1.012 €/mes; 15,1 €/m2/mes; superficie media 71 m2.
● Barcelona: 146.855 viviendas arrendadas; alquiler medio 1.008 €/mes; 14,3 €/m2/mes; superficie media 75 m2.
● Idealista, precios de oferta de alquiler, junio 2026:
● Madrid ciudad: 23,7 €/m2/mes, +7,6% interanual.
● Barcelona ciudad: 23,0 €/m2/mes, -3,9% interanual, tras maximos en octubre 2025.
● Zaragoza ciudad: 12,0 €/m2/mes, +11,3% interanual.
Lectura: los datos tributarios muestran alquileres efectivamente declarados y suelen ir por debajo de precios de oferta. La tension se manifiesta sobre todo en nuevos contratos y en hogares que entran o se mudan.
Lectura: la construccion se recupera desde el suelo de 2013, pero las viviendas terminadas siguen lejos del ritmo de formacion de hogares y muy lejos del volumen de 2008. Ademas, iniciar vivienda no resuelve de inmediato el acceso: hay un desfase de varios anos entre suelo, licencia, obra y entrega.
Demanda y hogares
● Banco de Espana, Informe Anual 2025: estima un deficit acumulado cercano a 750.000 viviendas entre 2021 y 2025 por la diferencia entre creacion de hogares y construccion residencial. En 2025 se crearon alrededor de 240.000 hogares y se terminaron unas 92.000 viviendas.
● INE, Proyeccion de hogares 2026-2041: Espana pasaria de 19.759.349 hogares en 2026 a 21.943.397 en 2041, casi 2,2 millones mas en 15 anos. El tamano medio del hogar bajaria de 2,49 a 2,43 personas.
● INE, ECV modulo acceso vivienda 2025: el 44,3% de jovenes de 26 a 34 anos vivia con sus padres; entre quienes convivian, un 47,3% cito no poder comprar o alquilar como razon principal. El 7,6% de la poblacion de 16+ busco vivienda sin cambiar de residencia; entre ellos, el 67,2% senalo precio excesivo.
Lectura: el problema no es solo "hay pocos pisos"; hay mas hogares pequenos, movilidad geografica, inmigracion laboral, demanda de alquiler y presion en nodos de empleo.
¿Qué récord de hipotecas se ha batido realmente?
La Estadística de Hipotecas del INE publicada el 26 de agosto de 2026 ofrece tres cifras principales para junio:
- 45.907 hipotecas sobre viviendas, un crecimiento interanual del 10,8%
- 178.365 euros de importe medio, un 6% más
- 2,96% de tipo de interés medio inicial. [9]
Cuando hablamos coloquialmente de “hipotecas concedidas”, la estadística se construye con hipotecas constituidas e inscritas en los Registros de la Propiedad y con el importe de los nuevos créditos asociados a ellas. Por tanto, existe un cierto desfase respecto del momento en que comprador y banco negociaron la operación. [9]
Las hipotecas aumentan un 10,8% y alcanzan un importe medio próximo a 180.000 euros. Las 45.907 operaciones representan el mayor número registrado en un mes de junio desde 2010. El capital total prestado para viviendas fue de unos 8.188 millones de euros, un 17,5% más que un año antes. [10]
Hay aquí una señal particularmente reveladora: el dinero prestado crece bastante más deprisa que el número de hipotecas. Las operaciones aumentan un 10,8%, pero el capital un 17,5%. No significa por sí solo que los bancos estén relajando peligrosamente sus criterios; sí refleja que financiar una vivienda exige cantidades cada vez mayores, coherentemente con la subida de precios. [11]
Además, el mercado hipotecario actual tiene características distintas a las de la época anterior a la crisis financiera. En junio de 2026, el 61,7% de las nuevas hipotecas era a tipo fijo y el 38,3% a variable; el interés inicial medio era 2,89% para las fijas y 3,07% para las variables. El plazo medio se situaba en 25 años. [10]
En el conjunto de enero a junio se firmaron 259.684 hipotecas para vivienda, un 6,7% más que un año antes. Es una cifra enorme para los estándares posteriores a la Gran Recesión, pero muy alejada de los máximos de la primera década del siglo. [12]
La palabra “récord” es, por tanto, cierta si se utiliza con precisión, pero engañosa si el lector entiende que nunca en España se habían firmado tantas hipotecas.
Eso último es falso.
El auténtico récord de volumen pertenece a la burbuja.
El espejo de 2006, 2007 y 2008: por qué esta vez es diferente
El Anuario Estadístico del INE permite observar perfectamente la magnitud del boom inmobiliario. En 2005 se hipotecaron 1.257.613 viviendas; en 2006, 1.342.171; en 2007, 1.238.890; y en 2008, 836.419. [13]
La comparación con 2026 es contundente.
Periodo | Hipotecas sobre viviendas | Comparación |
|---|---|---|
2006 | 1.342.171 | Máximo de la serie de la burbuja |
2007 | 1.238.890 | Todavía más de 1,2 millones |
2008 | 836.419 | Fuerte Descenso pero volumen enorme |
1º semestre 2026 | 259.684 | Dato real enero-junio |
2026 anualizado* | 519.368 | 39% de 2006, 42% de 2007 y 62% de 2008 |
*La anualización se limita a multiplicar por dos el primer semestre. No es una previsión del cierre de 2026. Cálculos propios a partir de los datos del INE. [2]
Es difícil encontrar una forma más sencilla de expresarlo:
Para volver al número de hipotecas de 2007, España tendría que pasar aproximadamente de medio millón de operaciones anuales al ritmo actual a más de 1,2 millones.
Por eso, cuando se escucha que “las hipotecas están en récord”, no debería pensarse automáticamente en una repetición de 2007.
Lo que sí ha cambiado espectacularmente es la cantidad de dinero necesaria por operación.
La hipoteca media sobre vivienda en 2007 rondaba nominalmente los 149.000 euros. En junio de 2026 se sitúa en 178.365 euros, aproximadamente un 20% más en euros corrientes. La carga económica real es necesariamente un 20% superior. [14]
El Banco de España sostiene que el nuevo crédito hipotecario ha crecido, pero manteniendo estándares de concesión prudentes, mientras continúan contenidos tanto los saldos destinados a adquisición de vivienda como los vinculados a promoción y construcción. De ahí que el supervisor no vea actualmente desequilibrios macrofinancieros equiparables a los que se acumularon durante el boom de los 2000. [3]
No estamos ante una nueva burbuja hipotecaria idéntica a 2007; estamos ante una crisis de asequibilidad residencial. Eso no significa que los precios no puedan estar demasiado elevados, ni que no puedan producirse correcciones futuras. Significa que el mecanismo que genera el desequilibrio actual es diferente.
Y hay una consecuencia paradójica: que los bancos sean más prudentes es positivo para la estabilidad financiera, pero esa misma prudencia hace que el mercado hipotecario seleccione a los hogares económicamente más fuertes. Por eso un número creciente de hipotecas puede coexistir con una generación joven incapaz de comprarse una casa. El Banco de España señala expresamente que los elevados precios respecto de la renta, junto con la necesidad de ahorro previo o ayuda familiar, han convertido el acceso a la propiedad en algo casi imposible para muchos jóvenes. [3]
Podríamos resumirlo así:
En 2007 una de las preguntas era: “¿están prestando demasiado?”
En 2026 la pregunta social es: “¿quién puede reunir suficiente dinero para que le presten?”.
Por qué comprar una vivienda se ha convertido en una misión casi imposible para los jóvenes
El problema del joven que quiere comprar su primera vivienda tiene dos puertas que debe conseguir abrir simultáneamente.
La primera puerta es la cuota mensual.
La segunda, y en muchos casos mucho más difícil, es conseguir el capital inicial.
La segunda puerta explica buena parte de la paradoja actual.
El Consejo de la Juventud de España calcula que a finales de 2025 una vivienda libre media costaba unos 223.000 euros y que un joven necesitaba aproximadamente 66.900 euros de ahorro inicial para afrontar el acceso hipotecario. Esa cifra equivale al 30% del precio de referencia y, con un salario joven anual medio ligeramente superior a 14.292 euros, supone 4,7 años de salario completo, sin destinar un solo euro a comida, transporte, ocio, formación, impuestos o vivienda. [15]
Naturalmente nadie puede ahorrar el 100% de su sueldo.
Por eso en la vida real esos 4,7 años teóricos pueden convertirse fácilmente en una década o más de ahorro, especialmente para quien vive de alquiler.
Y aquí aparece la trampa.
Para poder comprar hay que ahorrar.
Para independizarse mientras se ahorra hay que alquilar.
Pero el alquiler absorbe gran parte de la capacidad de ahorro.
El CJE estima un alquiler medio de una vivienda completa de 1.176 euros mensuales, equivalente al 98,7% del salario medio individual joven. Incluso una habitación alcanza una mediana de unos 400 euros. [15]
El Banco de España observa el mismo círculo vicioso: los jóvenes que consiguen emanciparse lo hacen mayoritariamente recurriendo al alquiler; el elevado esfuerzo de alquiler reduce su capacidad de ahorro; y esa falta de ahorro les dificulta posteriormente aportar el capital necesario para acceder a una vivienda en propiedad. [3]
Esto genera lo que podríamos denominar la trampa de la entrada:
precio alto → gran ahorro previo necesario → alquiler elevado mientras se ahorra → menor capacidad de ahorro → compra más tardía → más años pagando alquiler → menor acumulación de patrimonio.
Mientras tanto, el joven cuyos padres pueden aportarle 40.000, 60.000 o 100.000 euros supera inmediatamente esa barrera.
El resultado es que la vivienda deja de depender únicamente de cuánto ganas y pasa a depender en gran medida de de qué familia vienes y cuánto patrimonio ha acumulado tu familia. El Banco de España advierte expresamente de las consecuencias que esta situación puede tener para la distribución intergeneracional de la riqueza. [3]
Ese es probablemente uno de los efectos sociales más importantes de toda la crisis de vivienda.
Dos jóvenes con exactamente el mismo trabajo y exactamente el mismo sueldo pueden encontrarse ante posibilidades residenciales completamente diferentes:
- uno dispone de apoyo familiar para la entrada;
- el otro empieza con cero euros de patrimonio.
El primero puede comprar y comenzar a amortizar un activo.
El segundo puede permanecer años pagando un alquiler y encontrarse al cabo de una década todavía sin el capital necesario para comprar.
No es sorprendente que España llegue a 2025 con solo el 14,5% de los jóvenes de 16 a 29 años viviendo fuera del hogar familiar. [16]
La comparación europea resulta igualmente contundente. En 2024 la edad media estimada de salida del hogar paterno fue de 30,0 años en España, frente a 26,2 años en el conjunto de la Unión Europea. España pertenece al grupo de países europeos en los que la emancipación ocurre más tarde. [6]
Pero sería incorrecto reducir el problema exclusivamente a “los jóvenes cobran poco”.
Eso importa, pero el Banco de España identifica un conjunto mucho más amplio de fuerzas.
Por el lado de la demanda están actuando simultáneamente el crecimiento de la población, la inmigración, la creación de empleo, la concentración de habitantes y puestos de trabajo en grandes áreas urbanas, las condiciones financieras relativamente favorables y otras formas de demanda residencial y no residencial. [3]
Por el lado de la oferta, la respuesta está siendo demasiado lenta por la escasez o dificultad de poner suelo disponible en producción, problemas de gestión urbanística, costes de construcción, escasez de mano de obra y baja productividad del sector promotor-constructor. [3]
La consecuencia es sencilla de explicar económicamente:
Cada año entran más hogares a competir por vivienda de la que el sistema es capaz de producir allí donde esos hogares quieren vivir.
Cuando eso ocurre de forma continuada, los compradores compiten entre ellos por el stock disponible y el precio sube.
Y como los salarios no aumentan al mismo ritmo, la accesibilidad cae.
El Banco de España constata precisamente que los precios de la vivienda han aumentado a un ritmo superior al de la renta disponible real de los hogares. [3]
La última Encuesta de Condiciones de Vida del INE proporciona otra forma de medirlo: entre las personas que buscaron vivienda sin conseguir cambiar de residencia, aproximadamente dos tercios señalaron el precio excesivo como el principal impedimento. [17]
Por eso decir que comprar es una “misión casi imposible” no es únicamente una expresión periodística. De hecho, “casi imposible” es prácticamente la terminología que utiliza en 2026 el propio Banco de España para describir el acceso de los jóvenes a la propiedad. [3]
Y sus efectos van bastante más allá del mercado inmobiliario. El Banco de España relaciona una vivienda inaccesible con menores posibilidades de formar hogares, decisiones sobre tener hijos, menor movilidad laboral, menor capacidad de acumular capital humano y posibles pérdidas de productividad. [3]
Es decir:
el problema de vivienda acaba convirtiéndose en un problema económico, demográfico y de igualdad de oportunidades.
Zaragoza frente a Madrid y Barcelona
Zaragoza merece un análisis específico porque presenta una situación muy distinta de Madrid y Barcelona.
La forma más actualizada de hacer una comparación estrictamente municipal es utilizar datos de portales inmobiliarios. Debemos subrayar una cuestión metodológica: son precios de oferta anunciados, no precios finales escriturados de compraventa. Por tanto, sirven magníficamente para comparar el mercado que se encuentra hoy un comprador, pero no deben confundirse con las estadísticas oficiales de transacciones del INE o del Ministerio. [7]
En julio de 2026:
Ciudad | Precio de oferta | Variación anual | Situación frente al máximo de la serie |
|---|---|---|---|
Zaragoza | 2.350 €/m² | +11,5% | -29,9% respecto a sep. 2007 |
Madrid | 6.547 €/m² | +3,1% | -1,1% respecto a máximo abr. 2026 |
Barcelona | 5.449 €/m² | +6,8% | Máximo de la serie |
Fuente: idealista, precios de oferta de julio de 2026. [7]
La primera conclusión es evidente: Zaragoza continúa siendo muchísimo más accesible.
El metro cuadrado madrileño cuesta aproximadamente 2,8 veces el zaragozano; el barcelonés, unas 2,3 veces.
Pero la segunda conclusión me parece más interesante:
Zaragoza se está encareciendo actualmente más deprisa.
Un crecimiento del 11,5% anual no puede mantenerse durante muchos años sin terminar erosionando rápidamente la ventaja de accesibilidad de la ciudad. [18]
Además, la media oculta enormes diferencias internas. En julio de 2026 el precio ofertado alcanza, por ejemplo, unos 2.917 €/m² en Ruiseñores, 2.845 en Universidad-San Francisco, 2.755 en Actur, 2.444 en Montecanal-Valdespartera-Rosales del Canal y 2.003 en Oliver-Valdefierro. Algunas zonas presentan incrementos interanuales superiores al 15%-20%. [18]
Para entender qué significan estas diferencias para una familia, podemos construir un ejemplo puramente ilustrativo de una vivienda de 80 m² al precio medio anunciado de cada ciudad:
80 m² | Zaragoza | Madrid | Barcelona |
|---|---|---|---|
Precio orientativo | 188.000 € | 523.760 € | 435.920 € |
Hipoteca hipotética del 80% | 150.400 € | 419.008 € | 348.736 € |
20% no financiado | 37.600 € | 104.752 € | 87.184 € |
Reserva inicial orientativa del 30%* | 56.400 € | 157.128 € | 130.776 € |
Cuota a 25 años al 2,96%** | ≈710 €/mes | ≈1.978 €/mes | ≈1.646 €/mes |
*El 30% se utiliza como aproximación didáctica al capital inicial total, coherente con el orden de magnitud utilizado por el CJE; los impuestos y gastos reales dependen de cada operación, del tipo de vivienda y de la comunidad autónoma.
**Ejercicio matemático con financiación del 80%, plazo de 25 años y tipo constante del 2,96%. No constituye una oferta hipotecaria. Precios base de idealista y tipo/plazo del INE. [19]
Esta tabla permite visualizar magníficamente la situación.
En Zaragoza, un hogar que consiga superar la barrera de aproximadamente 50.000-60.000 euros de capital inicial puede encontrarse con una cuota hipotecaria que, para dos buenos salarios, puede resultar manejable.
El problema es conseguir previamente esos 50.000-60.000 euros.
En Madrid, el mismo ejercicio eleva esa barrera hacia los 150.000 euros.
Barcelona ronda los 130.000.
Por eso la desigualdad patrimonial familiar adquiere tanta relevancia.
Hay otro indicador muy interesante para Zaragoza. El Ayuntamiento, citando los cálculos del Informe Anual 2025 del Banco de España, señala que un hogar formado por jóvenes todavía no emancipados necesitaría el equivalente a 7,3 años de renta neta para adquirir una vivienda en Zaragoza, frente a 13,8 años en Madrid y 12,3 en Barcelona, con una media española de 8,3 años. Al tratarse aquí de una información municipal que interpreta el estudio del Banco de España, conviene citarla de esa manera y no presentarla como una estadística municipal independiente. [20]
Ese dato resume bien la posición zaragozana:
Zaragoza tiene un problema serio de accesibilidad, pero Madrid y Barcelona tienen uno extraordinariamente más grave.
La comparación con 2007 aporta además un matiz sorprendente. Mientras en muchas zonas de España los precios actuales ya han superado ampliamente los máximos del ciclo anterior, la serie de oferta de idealista sitúa Zaragoza en julio de 2026 todavía aproximadamente un 30% por debajo de su pico de septiembre de 2007, de 3.352 €/m². [18]
Por tanto, no sería correcto escribir en un ebook que “Zaragoza está más cara que durante la burbuja” sin especificar qué estadística se utiliza. En la serie de oferta de idealista no lo está.
Pero también es verdad que la ciudad ha experimentado una aceleración extraordinaria recientemente: diciembre de 2025 mostraba +17,5% interanual; enero de 2026, +16,5%; marzo, +15,5%; y julio aún mantiene +11,5%. [18]
Zaragoza está, por tanto, en un momento crucial: todavía puede actuar antes de alcanzar los niveles de tensión que padecen Madrid y Barcelona.
Y en oferta residencial hay señales positivas.
El Ayuntamiento concedió durante 2025 115 licencias para 2.670 nuevas viviendas, frente a 1.737 en 2024, lo que supone un aumento del 53,7%. De esas 2.670 unidades, 994 eran protegidas o públicas, el 37,1%. El Distrito Sur concentró más de la mitad del total. [8]
Sin embargo, la perspectiva histórica impide celebrar demasiado pronto. La misma estadística municipal sitúa 2006 en 8.940 viviendas, 2009 en aproximadamente 3.150 y 2014 en solo 525. Durante los últimos trece años, el volumen habitual estuvo aproximadamente entre 1.100 y 1.500 viviendas. [8]
Es decir, incluso después de la fuerte recuperación de 2025, la capacidad productiva residencial zaragozana sigue siendo muy inferior a la existente durante el auge inmobiliario.
Eso no significa que debamos volver a construir 9.000 viviendas cada año indiscriminadamente.
Significa algo más razonable:
Necesitamos volver a tener capacidad para producir vivienda cuando exista demanda real, sin tardar diez o quince años desde que aparece la necesidad hasta que la vivienda está disponible.
El Ayuntamiento señala además que durante los últimos años se han activado áreas que podrían aportar 28.042 viviendas a corto y medio plazo, de las que alrededor de 13.139 serían protegidas. Es una cartera potencial muy relevante, pero la palabra clave es precisamente “potencial”: suelo planificado y proyectos futuros no equivalen todavía a viviendas terminadas y habitables. [8]
Ese será uno de los indicadores que merecería seguir anualmente: cuántas viviendas previstas pasan realmente a licencia, inicio de obra, terminación y entrega.
El verdadero cuello de botella: doce años de precios al alza y demasiada poca vivienda
El punto de inflexión de la actual fase alcista se sitúa aproximadamente en 2014. En 2026 nos encontramos con “doce años de revalorizaciones prácticamente ininterrumpidas desde 2014”. [21]
Y la subida no se está agotando.
En el primer trimestre de 2026, el Índice de Precios de Vivienda del INE aumentó un 12,9% interanual. La vivienda nueva subió un 9,1% y la de segunda mano un 13,5%. Solo respecto al trimestre anterior, los precios avanzaron un 3,5%. [22]
A escala de largo plazo, el encarecimiento desde 2014 ha sido espectacular. El análisis de la serie del INE muestra que Madrid está aproximadamente 2,3 veces por encima del nivel de comienzos de 2014; Baleares, 2,26 veces; Cataluña, 2,13; y Andalucía, 2,03. [21]
La cuestión importante es por qué, después de tantos años de subida, la oferta no responde con mucha más rapidez. En un mercado normal, precios elevados deberían incentivar nueva construcción.
El Banco de España explica por qué esa respuesta está fallando: suelo finalista insuficiente en las zonas adecuadas, problemas y lentitud de la gestión urbanística, mayores costes de construcción, escasez de mano de obra y menor productividad del sector. [3]
A ello se añade que la vivienda no se puede producir como un bien industrial convencional. Desde que se detecta demanda hasta que un nuevo desarrollo urbano se convierte en viviendas terminadas pueden pasar muchos años.
Eso significa que la oferta es muy rígida a corto plazo.
Y mientras tanto la demanda sigue creciendo.
El Banco de España señala entre sus motores la recuperación económica, el empleo, el crecimiento de población —en buena medida por inmigración—, la concentración de actividad en determinadas zonas urbanas y unas condiciones financieras que, en perspectiva histórica, han seguido siendo relativamente favorables. [3]
Los números recientes muestran la magnitud del desfase. En 2025 España añadió aproximadamente 94.791 viviendas a su parque, mientras se crearon alrededor de 238.990 hogares. Es decir, por cada nueva vivienda neta aparecieron aproximadamente 2,5 nuevos hogares. [23]
Y esto no es un fenómeno de un solo año.
El Banco de España calcula que entre 2021 y 2025 se acumuló un desfase de alrededor de 750.000 viviendas entre la creación de hogares y la oferta residencial. [24]
Además, la escasez es territorialmente desigual. Aproximadamente la mitad del déficit estimado por el Banco de España se concentra en solo seis provincias —Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga—, lo que demuestra que hablar de “España tiene X millones de viviendas” sirve de poco si buena parte de ellas no está donde crecen el empleo y la población. [25]
Aragón merece atención porque en 2025 estuvo precisamente entre las comunidades con mayor crecimiento de hogares, con un incremento aproximado del 1,65% según la comparación recopilada a partir del INE. [23]
Eso tiene una consecuencia estratégica para Zaragoza: la ciudad no debería planificar la vivienda mirando exclusivamente la población actual, sino la creación esperada de nuevos hogares durante los próximos diez o quince años.
Un hogar no equivale necesariamente a una familia de cuatro miembros. El número de hogares puede aumentar aunque la población lo haga mucho menos porque cada vez son más pequeños: personas que viven solas, divorcios, hogares monoparentales, envejecimiento, jóvenes que desean emanciparse, etc. Las proyecciones del INE apuntan precisamente a un aumento sustancial del número de hogares durante los próximos quince años. [26]
Esto explica por qué una política de vivienda guiada únicamente por el crecimiento de población puede subestimar la demanda real.
También explica por qué hablar de “viviendas vacías” como solución automática resulta demasiado simplista. La información citada por el Banco de España muestra cientos de miles de viviendas nuevas sin vender o desocupadas, pero muchas se encuentran en lugares distintos de donde existe la presión de demanda, presentan problemas de estado o carecen de servicios adecuados. [23]
Una vivienda vacía en una localidad con pérdida de habitantes no resuelve la falta de vivienda para un trabajador que debe acudir todos los días a Madrid, Barcelona, Málaga o Zaragoza.
La vivienda es un problema eminentemente local.
Y esta es una de las ideas esenciales para tener en cuenta:
España no necesita simplemente “más viviendas”. Necesita más viviendas adecuadas, a precios asumibles y en los lugares donde se están formando hogares y creando empleos.
Precisamente por eso Zaragoza tiene una oportunidad que Madrid y Barcelona ya han perdido parcialmente: dispone de una relación precio/renta todavía mucho más razonable y cuenta con grandes bolsas de desarrollo residencial activadas. Si consigue convertir suelo y proyectos en viviendas con suficiente rapidez, puede evitar una parte de la escalada que han experimentado las dos mayores ciudades. [27]
Qué medidas podrían empezar a revertir una situación casi insostenible
La primera conclusión de política económica debería ser incómoda pero clara:
No existe una medida rápida capaz de abaratar estructuralmente la vivienda en uno o dos años.
Estamos ante un problema creado durante más de una década y que involucra suelo, urbanismo, construcción, transporte, fiscalidad, alquiler, demografía, financiación y coordinación entre administraciones.
El Banco de España considera necesaria una respuesta coordinada, integral y duradera de todas las administraciones públicas y sitúa el aumento de la oferta en el centro de la estrategia. [3]
Habría que ordenar las políticas a seguir según la siguiente lógica:
Prioridad | Medida | Por qué puede funcionar | Principal riesgo |
|---|---|---|---|
Muy alta | Convertir suelo planificado en suelo realmente edificable | Aumenta oferta donde hay demanda | Plazos urbanísticos excesivos |
Muy alta | Agilizar planeamiento y licencias | Reduce años muertos del proceso | Confundir agilidad con menor control |
Muy alta | Construir vivienda protegida y asequible permanente | Atiende a quienes el mercado libre excluye | Que posteriormente se pierda el parque público |
Alta | Facilitar rehabilitación y cambios de uso | Incorpora oferta en ciudad consolidada | Escala limitada |
Alta | Mejorar transporte metropolitano | Amplía de facto el radio de vivienda accesible | Inversión elevada y largo plazo |
Alta | Industrializar construcción y formar mano de obra | Reduce costes y plazos | Necesita volumen estable |
Selectiva | Ayudas o avales a compradores jóvenes solventes | Resuelve barrera de entrada | Puede elevar precios si no aumenta la oferta |
Selectiva | Incentivar salida al mercado de vivienda vacía | Aprovecha stock existente | Vivienda mal localizada o inadecuada |
El planteamiento coincide en gran medida con las recomendaciones del Banco de España, que menciona expresamente reformas del suelo, agilización urbanística, rehabilitación, movilización de viviendas vacías, vivienda asequible en alquiler y transporte metropolitano. [3]
La primera gran medida debería ser convertir el urbanismo en una política de oferta de vivienda.
No basta con tener suelo clasificado sobre un plano. Hay que medir cuánto tarda en pasar por todas estas etapas: planeamiento → reparcelación → urbanización → licencia → construcción → primera ocupación → vivienda entregada.
Cada año añadido a ese proceso significa que la oferta responderá tarde a la demanda.
Zaragoza tiene aquí una enorme ventaja potencial con las áreas que el Ayuntamiento cifra en más de 28.000 futuras viviendas. El objetivo administrativo debería ser transformar una parte sustancial de ese potencial en viviendas reales manteniendo una producción relativamente estable a lo largo de los años, evitando tanto la paralización como un nuevo exceso especulativo. [8]
La segunda medida debería ser aumentar de manera permanente el parque de vivienda asequible.
El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 parte precisamente de la idea de crear un parque público permanente, evitando que la vivienda promovida con recursos públicos desaparezca del parque asequible al cabo del tiempo. [28]
Para Zaragoza resultan especialmente interesantes las fórmulas en suelo público que permiten conservar la propiedad del suelo y promover alquiler asequible mediante concesiones a largo plazo. El Plan Más Vivienda municipal y autonómico contempla miles de viviendas proyectadas con una parte especialmente dirigida a jóvenes. [29]
La tercera medida sería construir también en la ciudad existente.
No toda la solución tiene que producirse en nuevos barrios.
Zaragoza ya está permitiendo convertir determinados locales sin actividad en viviendas. Desde 2021 se habían autorizado 147 expedientes capaces de generar 207 viviendas, 73 de ellas mediante licencias concedidas solo en 2025. Es una iniciativa útil y replicable, aunque su escala demuestra que complementa, pero no sustituye, a la obra nueva. [30]
La rehabilitación de edificios, división racional de viviendas excesivamente grandes, recuperación de inmuebles abandonados y transformación de usos compatibles pueden aportar miles de unidades a escala nacional sin consumir nuevo suelo. El Banco de España incluye expresamente rehabilitación y movilización de viviendas vacías entre las actuaciones necesarias. [3]
La cuarta medida debería ser pensar vivienda y transporte como una sola política. Una vivienda a 20 o 30 kilómetros del centro puede ser perfectamente válida si existe transporte público frecuente, rápido y barato. Sin buenas conexiones, ese suelo residencial prácticamente no forma parte del mismo mercado laboral.
El Banco de España propone aumentar la inversión en infraestructuras metropolitanas precisamente porque permiten ampliar la oferta potencial de vivienda desde la que es razonable desplazarse diariamente al trabajo. [3]
Esto es especialmente relevante para Zaragoza y su entorno metropolitano. En lugar de pensar únicamente en los límites administrativos de la capital, una estrategia de veinte años debería analizar vivienda + Cercanías/transporte interurbano + empleo + servicios como un único sistema.
La quinta medida consiste en recuperar capacidad productiva en la construcción.
No se puede pretender duplicar la producción residencial de un país si faltan trabajadores cualificados, empresas, arquitectos técnicos, maquinaria, financiación promotora o capacidad industrial.
El Banco de España identifica los costes, la falta de mano de obra y la baja productividad como parte de las razones por las que la oferta responde lentamente. [3]
Eso hace razonable fomentar construcción industrializada, formación profesional especializada, estandarización de procesos y estabilidad en la cartera de promociones.
La sexta medida sería tratar con muchísimo cuidado las subvenciones generalizadas a la demanda.
Es una cuestión especialmente importante.
Dar 10.000 euros a un comprador parece ayudarle.
Pero imaginemos un mercado en el que existen 100 viviendas y 200 compradores. Si damos 10.000 euros adicionales a los 200 compradores pero seguimos teniendo únicamente 100 viviendas, parte de la ayuda puede terminar incorporándose al precio.
El Banco de España advierte expresamente de ese riesgo: en mercados con oferta inelástica, las ayudas directas a la demanda pueden trasladarse a mayores precios. [3]
Esto no significa que nunca deban existir avales o ayudas para jóvenes. Significa que deberían ser focalizados, temporales y coordinados con aumentos de oferta.
Por ejemplo, un aval público para una pareja joven con buenos ingresos pero sin patrimonio familiar puede resolver una auténtica barrera de entrada.
Pero un programa universal que aumente la capacidad de compra de miles de personas en una ciudad donde no se construye nada podría acabar beneficiando parcialmente al vendedor mediante precios superiores.
La séptima medida debería consistir en intervenir sobre la desigualdad de la entrada, no solo sobre la cuota.
Gran parte del debate político continúa centrado en si el tipo hipotecario es 2,5%, 3% o 3,5%. Pero para un joven el problema puede aparecer mucho antes:
“Tengo capacidad para pagar 700 euros mensuales, pero no tengo 50.000 euros.”
Ese es precisamente el caso que muestra nuestro ejemplo zaragozano.
La política de acceso debería diferenciar entre:
insolvencia, cuando los ingresos no permiten mantener razonablemente una vivienda;
y falta de patrimonio inicial, cuando los ingresos permitirían pagarla pero no existe ahorro para la entrada.
Son problemas diferentes y necesitan soluciones diferentes.
Una garantía pública cuidadosamente evaluada puede ayudar al segundo grupo; probablemente no solucionará el primero.
La octava medida debería ser dejar de medir el éxito por el número de anuncios políticos y empezar a medir viviendas entregadas.
Para cada ciudad debería publicarse anualmente un pequeño cuadro de mando:
hogares creados → viviendas iniciadas → viviendas terminadas → vivienda protegida terminada → alquileres disponibles → precio/renta → tiempo medio de licencia.
Si Zaragoza genera, por ejemplo, 3.000 nuevos hogares anuales y únicamente termina 1.500 viviendas durante cinco años, el desequilibrio puede detectarse antes de que aparezca una crisis. Esa política preventiva sería muchísimo más barata que intentar corregir después precios disparados.
Las conclusiones que deberían quedar en la mente del lector
Primera. El récord hipotecario de agosto de 2026 no significa que hayamos vuelto al volumen de crédito de la burbuja. En 2007 España superó 1,2 millones de hipotecas sobre viviendas; el ritmo actual se encuentra enormemente por debajo. [2]
Segunda. Sí existe un récord preocupante: cada comprador necesita pedir cantidades nominales cada vez mayores. La hipoteca media de junio alcanza 178.365 euros mientras los precios nacionales crecían un 12,9% interanual en el primer trimestre. [31]
Tercera. La crisis de 2026 es diferente de la de 2007. Entonces dominaban la expansión crediticia y constructora y el riesgo financiero; ahora domina un desequilibrio persistente entre demanda y oferta. El Banco de España no aprecia desequilibrios macrofinancieros comparables con los del boom, pero sí califica el acceso a la vivienda como una emergencia económica y social. [3]
Cuarta. El joven es probablemente el principal perdedor del sistema actual. Para comprar necesita unos ahorros que difícilmente puede acumular mientras paga un alquiler elevado. Quien tiene ayuda familiar entra en el mercado; quien no la tiene puede quedarse fuera durante años aunque tenga empleo. [32]
Quinta. Por eso se está produciendo una nueva desigualdad: la desigualdad patrimonial entre generaciones y entre familias. El salario sigue importando, pero cada vez importa más tener padres capaces de ayudar con la entrada. El Banco de España advierte de las consecuencias intergeneracionales de esta situación. [3]
Sexta. Zaragoza está mejor que Madrid y Barcelona, pero no está a salvo. Sus 2.350 €/m² son muy inferiores a 6.547 €/m² en Madrid y 5.449 €/m² en Barcelona; sin embargo, Zaragoza está aumentando un 11,5% anual y puede perder rápidamente parte de esa ventaja. [7]
Séptima. Zaragoza dispone precisamente ahora de una ventana de oportunidad. La recuperación hasta 2.670 viviendas autorizadas en 2025 y el volumen de suelo residencial potencialmente activado permiten pensar que la ciudad aún puede aumentar la oferta antes de alcanzar los niveles de tensión de las dos grandes capitales. [8]
Octava. El auténtico récord que debería perseguirse no es el de hipotecas concedidas ni el de precios de la vivienda. Debería ser el de jóvenes capaces de formar un hogar sin necesitar una herencia.
España no solucionará la vivienda haciendo que todos los jóvenes puedan endeudarse más. La solucionará cuando no tengan que endeudarse cada vez más para comprar el mismo tipo de vivienda.
Y para que eso ocurra, tarde o temprano hay que atacar la aritmética básica del problema:
más hogares + más empleo + más población + oferta residencial rígida = precios crecientes.
La única respuesta estructural consiste en conseguir que, allí donde aumenta de forma sostenible el número de hogares, aumente también de forma suficiente la cantidad de vivienda disponible, tanto libre como protegida y tanto en propiedad como en alquiler. Esa es también la dirección central que plantea el Banco de España. [3]
Las medidas sobre demanda pueden aliviar determinados casos; los avales pueden ayudar al joven solvente sin ahorro; las ayudas al alquiler pueden evitar situaciones de vulnerabilidad; y una buena regulación puede mejorar el funcionamiento del mercado. Pero ninguna subvención puede crear por sí misma la vivienda física que falta. En mercados donde la oferta no responde, el propio Banco de España advierte de que aumentar el poder adquisitivo de la demanda puede terminar reflejándose parcialmente en precios más altos. [3]
Por eso, pensando específicamente en Zaragoza, mi conclusión estratégica sería ésta:
El objetivo no debería ser abaratar Zaragoza hasta niveles irreales ni volver a construir como en 2006. El objetivo debería ser impedir que una ciudad todavía relativamente accesible termine recorriendo el mismo camino que Madrid y Barcelona.
Eso exige anticipar demanda, acelerar suelo y licencias, mantener una producción estable de vivienda libre, multiplicar la vivienda asequible permanente, rehabilitar la ciudad existente, conectar mejor Zaragoza con su área metropolitana y reservar las ayudas a la demanda para quienes realmente las necesitan. [33]
Porque posiblemente la señal de alarma más importante no sea que una vivienda valga un 10% más este año.
Es que la generación que debería estar formando hogares, teniendo hijos, acumulando patrimonio y construyendo su proyecto vital esté llegando a los 30 años sin poder salir de casa de sus padres. España ya presenta una edad media de emancipación cercana a los 30 años frente a poco más de 26 en la Unión Europea, mientras la tasa de emancipación de los menores de 30 ha caído a mínimos. [34]
Eso convierte la vivienda en algo mucho más importante que un mercado inmobiliario. La convierte en uno de los grandes problemas económicos y sociales de la España de la próxima década. [3]
Bibliografía y fuentes
[1] [9] [19] [31] INEbase / Economía /Estadísticas financieras y monetarias /Estadística de hipotecas / Últimos datos
https://www.ine.es/uc/nPypd6m7i1
https://www.ine.es/prodyser/pubweb/anuario10/anu10_09finan.pdf
[3] Clausura de la Conferencia de Economía Española
[4] [24] El Banco de España destaca el dinamismo de la economía pero eleva el déficit de vivienda a 750.000 casas | Economía | EL PAÍS
[5] [15] [32] La juventud española no puede emanciparse sin empobrecerse: el alquiler ya consume el 98,7% de su salario | Consejo de la Juventud de España
https://www.cje.org/en/observatorio_2025/
[6] [34] Young people - housing conditions - Statistics Explained - Eurostat
[7] [18] Evolución del precio de la vivienda en venta en Zaragoza — idealista
[8] [33] Zaragoza cierra 2025 con 115 licencias concedidas para construir 2.670 nuevas viviendas, un 37,08% de VPA o públicas. Noticia. Ayuntamiento de Zaragoza
https://www.zaragoza.es/sede/servicio/noticia/346567
[10] [11] Las hipotecas crecen un 10,8% y rozan los 180.000 euros
[12] La firma de hipotecas repunta en junio y acaba el primer semestre con la cifra más elevada en 16 años | Vivienda | Economía | EL PAÍS
[16] El 85,5% de jóvenes entre 16 y 29 años no se independiza ...
[17] Encuesta de Condiciones de Vida (ECV). Módulo sobre ...
https://www.ine.es/dyngs/Prensa/m3ECV2025.htm?utm_source=chatgpt.com
[20] [27] El Banco de España avala con su informe anual la política urbanística y de vivienda impulsada por el Gobierno de Natalia Chueca. Noticia. Ayuntamiento de Zaragoza
https://www.zaragoza.es/sede/servicio/noticia/357867
[21] La larga escalada de la vivienda: las casas duplican el precio tras 12 años de subidas ininterrumpidas | Vivienda | Economía | EL PAÍS
[22] INEbase / Nivel y condiciones de vida (IPC) /Índices de precios de consumo y vivienda /Índice de precios de vivienda / Últimos datos
https://www.ine.es/dyngs/INEbase/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736152838&idp=1254735976607
[23] El parque de vivienda crece en España (aunque la demanda va mucho más rápido) | El PAÍS Exprés | EL PAÍS
[25] El Banco de España cifra en 750.000 las viviendas que ...
[26] Nota de Prensa: Proyección de hogares. Años 2026 - 2041.
https://www.ine.es/dyngs/Prensa/PROH20262041.htm?utm_source=chatgpt.com
[28] BOE-A-2026-8872 Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-8872
[29] El Gobierno de Natalia Chueca consolida la ...
https://www.zaragoza.es/sede/servicio/noticia/357668?utm_source=chatgpt.com
[30] Zaragoza concede otras 60 licencias en 2025 para ...
https://www.zaragoza.es/sede/servicio/noticia/346591?utm_source=chatgpt.com