Después de calcular ingresos, gastos y amortización obtenemos el rendimiento neto. Si el inmueble está destinado a vivienda permanente y se cumplen los requisitos, todavía puede aplicarse una reducción muy importante. En 2025 ya no existe un único porcentaje: la fecha y las características del contrato son decisivas.
Del rendimiento neto al rendimiento neto reducido
El rendimiento neto reducido es el importe que finalmente se integra en la declaración después de aplicar, cuando proceda, la reducción por arrendamiento de vivienda y, en determinados supuestos, la reducción por rendimientos irregulares.
La reducción por alquiler solo se aplica a inmuebles destinados a vivienda
La finalidad del contrato debe ser satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Por ello, no resulta aplicable a:
La fecha clave: 26 de mayo de 2023
Régimen transitorio
Los contratos de vivienda anteriores mantienen, con carácter general, la reducción del 60 % sobre el rendimiento neto positivo.
Nuevo sistema
La reducción general es del 50 %, pero puede elevarse al 60 %, 70 % o 90 % si se cumplen los requisitos.
El mapa de reducciones para contratos sujetos al nuevo régimen
| Situación | Reducción | Idea clave |
|---|---|---|
| Contrato de vivienda anterior al 26/05/2023 | 60 % | Régimen transitorio mientras continúe el contrato y se cumplan sus condiciones. |
| Contrato desde el 26/05/2023, sin requisitos incrementados | 50 % | Reducción general. |
| Rehabilitación finalizada en los dos años anteriores al contrato | 60 % | Debe cumplir la definición legal de rehabilitación. |
| Primera puesta en alquiler en zona tensionada a arrendatario de 18 a 35 años | 70 % | Cuando hay varios arrendatarios se aplica proporcionalmente a quienes cumplen. |
| Determinados programas de alquiler social / vulnerabilidad | 70 % | Intervención de Administración o entidad sin fines lucrativos y requisitos específicos. |
| Nuevo contrato en zona tensionada con reducción de renta >5 % | 90 % | Comparación con la última renta del contrato anterior, una vez actualizada. |
Reducción del 90 %: la más alta
Puede aplicarse cuando el mismo arrendador formaliza un nuevo contrato sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado y la renta inicial se reduce en más de un 5 % respecto de la última renta del contrato anterior, una vez aplicada, en su caso, su actualización.
Reducción del 70 %
Primera vez que se alquila a jóvenes
Cuando no procede el 90 %, puede aplicarse el 70 % si el propietario alquila por primera vez la vivienda, ésta está situada en zona tensionada y el arrendatario tiene entre 18 y 35 años. Si hay varios arrendatarios, el porcentaje se aplica proporcionalmente a la parte correspondiente a quienes cumplan los requisitos.
Alquiler social y programas públicos
También puede aplicarse en determinados supuestos en que el arrendatario es una Administración Pública o una entidad sin fines lucrativos acogida al régimen previsto legalmente y la vivienda se destina a alquiler social, personas vulnerables o determinados programas públicos con renta limitada.
Reducción del 60 %
Hay dos vías distintas que no deben confundirse:
Contrato antiguo
Contrato celebrado antes del 26/05/2023: 60 % conforme al régimen transitorio.
Contrato nuevo con rehabilitación
Contrato sujeto al nuevo sistema: puede aplicar 60 % si la vivienda ha sido objeto de una actuación de rehabilitación que cumpla los requisitos y haya finalizado en los dos años anteriores a la celebración del contrato.
Un mismo inmueble puede tener dos contratos y dos porcentajes en el mismo año
Es perfectamente posible que un contrato antiguo finalice durante 2025 y comience uno nuevo. En ese caso debe separarse el rendimiento correspondiente a cada contrato.
Contrato antiguo hasta 31/05/2025: la parte positiva correspondiente puede mantener el 60 %. Nuevo contrato desde 01/06/2025: si está sujeto al nuevo régimen y no cumple requisitos incrementados, aplicaría el 50 %. En Renta WEB deben darse de alta separadamente los distintos contratos del mismo inmueble.
La reducción solo se aplica sobre rendimiento neto positivo y correctamente declarado
Ésta es una de las condiciones más importantes.
Si hay beneficio
Puede aplicarse la reducción que corresponda si se cumplen los requisitos.
Si hay pérdida
No hay reducción del 50 %, 60 %, 70 % o 90 %. La reducción no sirve para aumentar una pérdida fiscal.
Incumplimiento del artículo 17.6 LAU
La Ley del IRPF excluye las reducciones cuando el contrato incumpla lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Renta WEB 2025 incorpora expresamente una casilla para esta situación en los contratos celebrados desde el 26/05/2023.
Alquiler de vivienda a una empresa
El hecho de que el arrendatario contractual sea una sociedad exige más atención. Puede admitirse la reducción cuando desde el inicio quede acreditado que la vivienda está destinada a residencia de una persona física concreta e identificada. En cambio, un arrendamiento genérico a una empresa “para sus empleados” no encaja necesariamente en la reducción.
Reducción del 30 % para determinados rendimientos irregulares
Además de las reducciones por alquiler de vivienda, los rendimientos netos con período de generación superior a dos años o calificados reglamentariamente como notoriamente irregulares pueden reducirse un 30 % cuando se imputan en un único período impositivo. La base máxima sobre la que se aplica es de 300.000 € anuales.
Esta reducción responde a una lógica distinta de la reducción por vivienda y debe analizarse separadamente.
Alquileres a familiares: existe un rendimiento mínimo
Cuando el arrendatario es el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado, el rendimiento neto total no puede ser inferior al que resultaría de la imputación de renta inmobiliaria.
Ejemplo completo: del alquiler bruto a lo que finalmente tributa
Ingresos: 12.000 €.
Gastos: intereses 1.500 € + IBI 400 € + comunidad 800 € + seguro 300 € + reparaciones 500 € + amortización 2.000 € = 5.500 €.
Rendimiento neto: 12.000 − 5.500 = 6.500 €.
Si es un contrato nuevo al que corresponde la reducción general del 50 %: reducción = 3.250 €. Rendimiento neto reducido = 3.250 €.
Cómo se determina la reducción en Renta WEB
- En el inmueble, marcar que existe un arrendamiento.
- Seleccionar Arrendamiento de vivienda habitual si realmente satisface una necesidad permanente.
- Indicar si el contrato es anterior al 26/05/2023 o desde esa fecha.
- Para contratos nuevos, revisar zona tensionada, rehabilitación, edad y condición de arrendatarios, alquiler social y demás requisitos.
- Informar fecha y arrendatarios.
- Calcular primero ingresos, gastos y amortización.
- Solo cuando el rendimiento neto sea positivo se aplicará la reducción correspondiente.
Qué hay que tener en cuenta en 2026
Desde el punto de vista fiscal, el artículo 23 LIRPF mantiene el sistema de reducciones descrito. En materia de contratos, el Real Decreto-ley 8/2026, de marzo, fue derogado por acuerdo del Congreso publicado el 30/04/2026. Los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, de septiembre, también fueron derogados el 02/10/2026. Posteriormente se publicaron los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026. Antes de aplicar una regla sobre duración o actualización de la renta hay que verificar su vigencia y los efectos temporales que correspondan al contrato concreto.
La duración y la renta exigible pueden influir en los ingresos declarables por el propietario, pero las reglas civiles del contrato no modifican por sí mismas los porcentajes de reducción del IRPF explicados arriba.
Zonas de mercado residencial tensionado
Para aplicar las reducciones incrementadas del 70 % o 90 % sigue siendo imprescindible comprobar que la vivienda estaba situada en una zona oficialmente declarada como tensionada y que se cumplían los requisitos al celebrarse el contrato. No basta con una apreciación informal de que el mercado local esté “tensionado”.
Diez errores que conviene evitar
Fuentes oficiales
- Agencia Tributaria — Arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda
- Agencia Tributaria — Cumplimentación de la reducción en Renta 2025
- Agencia Tributaria — Rendimiento neto reducido
- Agencia Tributaria — Rendimiento mínimo en caso de parentesco
- BOE — Ley 35/2006 del IRPF, artículos 23 y 24 y DT 38.ª
- BOE — derogación del Real Decreto-ley 8/2026
- BOE — Ley de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado