Declarar un alquiler no consiste simplemente en sumar doce mensualidades. Primero debemos saber si estamos realmente ante un rendimiento del capital inmobiliario, qué parte del año lo genera, qué cantidades forman parte del ingreso y a quién corresponde declararlas.
Qué son los rendimientos del capital inmobiliario
Son los rendimientos derivados del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos o urbanos —o derechos reales que recaigan sobre ellos— cuando su titularidad corresponde al contribuyente y el inmueble no está afecto a una actividad económica.
El supuesto habitual
Una persona propietaria de una vivienda, local, oficina o garaje lo alquila a un tercero y recibe una renta.
También derechos reales
Usufructo, derecho de uso o habitación, superficie, servidumbres, censos y otros derechos de uso o disfrute pueden generar capital inmobiliario.
Un inmueble vacío no genera rendimiento del capital inmobiliario
Ésta es una distinción fundamental. Si una segunda vivienda no está alquilada ni cedida ni afecta a una actividad económica, no genera rendimiento del capital inmobiliario. En su lugar puede surgir una imputación de renta inmobiliaria.
Capital inmobiliario
Durante los días en que existe arrendamiento se calculan ingresos, gastos y amortización.
Imputación de renta
Durante los días no alquilados puede proceder la imputación del artículo 85 LIRPF.
Por eso un mismo inmueble puede tener dos tratamientos en el mismo año: seis meses alquilado y seis meses a disposición, por ejemplo. Los días importan.
Tenerlo anunciado no equivale a tenerlo alquilado
La simple expectativa de alquiler no convierte el período vacío en período productor de rendimientos. Si la vivienda está anunciada y disponible pero todavía no existe arrendamiento, normalmente seguirá existiendo imputación de renta y los gastos anuales de ese período no pasan automáticamente a ser deducibles.
Cuándo el alquiler deja de ser capital inmobiliario y pasa a actividad económica
El arrendamiento de inmuebles se considera actividad económica cuando, para ordenar esa actividad, se utiliza al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. También puede cambiar la calificación cuando ya no existe una mera puesta a disposición del inmueble y se prestan servicios propios de la industria hotelera.
Normalmente: rendimiento del capital inmobiliario.
Con empleado laboral a jornada completa para gestionar la actividad: puede ser actividad económica.
Limpieza periódica durante la estancia, restauración, lavado de ropa u otros servicios propios de hotel pueden convertirlo en actividad económica.
Debe distinguirse de los auténticos servicios propios de hostelería; la calificación depende de las prestaciones reales.
Alquiler turístico o de temporada
Un alquiler temporal o turístico no se convierte automáticamente en actividad económica. Si se limita a ceder temporalmente la vivienda sin servicios propios de hotelería y sin la estructura empresarial indicada, puede seguir siendo capital inmobiliario.
Subarrendamiento: no todo es capital inmobiliario
Si el arrendatario subarrienda el inmueble, las cantidades que recibe el subarrendador son, con carácter general, rendimientos del capital mobiliario. En cambio, la participación que perciba el propietario en el precio del subarrendamiento conserva la naturaleza de capital inmobiliario.
Alquilar un local y alquilar un negocio completo no es lo mismo
Solo el local
Si lo cedido es esencialmente el inmueble, la renta es capital inmobiliario.
Negocio en funcionamiento
Si se arrienda una unidad económica organizada y susceptible de explotación inmediata —inmueble más instalaciones, maquinaria, mobiliario, organización, etc.— la renta puede ser capital mobiliario.
Qué ingresos deben declararse
El rendimiento íntegro no es necesariamente solo la mensualidad. Incluye todo lo que el arrendatario deba satisfacer al propietario por todos los conceptos, incluidos los bienes cedidos con el inmueble, como mobiliario y enseres.
Renta: 800 €. Comunidad repercutida: 80 €. IBI repercutido: 40 €. El rendimiento íntegro mensual no es 800 €, sino 920 €. Después, si comunidad e IBI son gastos soportados por el propietario y fiscalmente deducibles, podrán deducirse.
En los arrendamientos sujetos y no exentos de IVA, el IVA repercutido no forma parte del rendimiento íntegro del IRPF.
Qué pasa si el inquilino no paga
La regla general es la exigibilidad: los ingresos y gastos se imputan al período en que sean exigibles, con independencia del cobro o pago efectivo. Si una renta ya venció y simplemente no se paga, normalmente debe declararse como ingreso. Después puede estudiarse la deducción del saldo de dudoso cobro.
Impago
La renta ya era exigible. Se declara el ingreso y se analiza después si la deuda cumple los requisitos de dudoso cobro.
Aplazamiento pactado
Si se modifica realmente la exigibilidad mediante acuerdo, el tratamiento temporal puede ser distinto. No debe confundirse con un simple retraso unilateral del inquilino.
A quién corresponde declarar el alquiler
El rendimiento corresponde al titular del bien o derecho. En copropiedad, cada propietario declara su porcentaje. En un matrimonio, un bien común se atribuye según la titularidad correspondiente —habitualmente al 50 % cuando así procede—, mientras que un bien privativo corresponde íntegramente a su titular.
Cómo dar de alta un inmueble alquilado en Renta WEB 2025
Las pantallas siguientes son especialmente útiles porque muestran la lógica real de cumplimentación.
El orden práctico que conviene seguir
- Localizar o dar de alta el inmueble y comprobar referencia catastral y titularidad.
- Indicar todos los usos del inmueble durante el año.
- Crear el arrendamiento y seleccionar correctamente su tipo.
- Informar días alquilados, fecha contractual y arrendatarios cuando proceda.
- Introducir todos los ingresos íntegros.
- Incorporar gastos y amortización —materia del segundo artículo de esta serie—.
- Aplicar, si procede, la reducción por alquiler de vivienda —materia del tercer artículo—.
Errores frecuentes
Fuentes oficiales
- Agencia Tributaria — Capítulo 4. Rendimientos del capital inmobiliario
- Agencia Tributaria — Concepto de rendimientos del capital inmobiliario
- Agencia Tributaria — Cálculo del rendimiento del alquiler de un inmueble
- Agencia Tributaria — Imputación temporal
- BOE — Ley 35/2006 del IRPF, artículos 21 a 24 y 27